1. Cơ sở pháp lý:

– Thông tư 02/2016/TT-BXD.
- Luật nhà ở
- thông tư 06

2. Luật sư tư vấn:

Theo Bộ xây dựng, phát triển mô hình nhà chung cư cao tầng là xu thế tất yếu trong phát triển nhà ở tại các đô thị. Việc tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ đầu tư ở địa phương bước đầu đã cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho các cư dân sống trong nhà chung cư, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh sạch sẽ với chi phí phù hợp, từ đó thu hút được các tầng lớp dân cư đô thị vào sống trong các nhà chung cư cao tầng. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực đã đạt được, vẫn còn có những vấn đề phát sinh trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư cần phải được các địa phương quan tâm giải quyết kịp thời. Thời gian vừa qua, ở một số địa phương đã xảy ra các tranh chấp căn hộ nhà chung cư và một số vấn đề tồn tại liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

* Giải quyết tranh chấp

Điều 43 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định chi tiết về nguyên tắc, thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:

“- Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

– Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

– Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.

– Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.

– Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.”

Công tác quản lý sử dụng nhà chung cư đảm bảo điều kiện an toàn cho cư dân, đặc biệt là công tác phòng, chống cháy nổ tại các khu chung cư có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của mô hình nhà chung cư cũng như sự phát triển bền vững của đô thị. Vì vậy, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương quan tâm, khẩn trương triển khai các công tác nêu trên, đảm bảo các khu nhà chung cư được quản lý vận hành an toàn, bền vững và lâu dài

* Xử lý vi phạm: Điều 44 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về vấn đề xử lý vi phạm như sau:

“- Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và Quy chế này thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị bãi miễn, thay thế theo quy định của Quy chế này và bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp không đúng quy định của Quy chế này thì các quyết định, kết quả của cuộc họp hội nghị nhà chung cư đó không được công nhận và phải tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định lại.

– Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư quyết định không đúng với quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính thì các quyết định này không được công nhận.

– Người lợi dụng chức vụ quyền hạn, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư làm trái quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

– Người có hành vi vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Hiện nay quy định của pháp luật vẫn còn thiếu cơ chế giám sát của nhà nước đối với việc bàn giao căn hộ của chủ đầu tư. Pháp luật quy định chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà khi tất cả các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà được hoàn thiện, hoàn công và đạt yêu cầu về chất lượng cũng như đảm bảo an toàn cho cư dân. Tuy nhiên,việc xử lý vi phạm, luật lại không có chế tài, thậm chí cũng không bắt buộc khâu hậu kiểm là một thiếu sót. Bởi lẽ, người bình thường không thể hiểu hết những vấn đề chuyên môn và kỹ thuật, họ thường là người biết sau cùng khi tòa nhà xảy ra sự cố.

Một số căn hộ nhà chung cư được chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở sang làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh là trái với mục đích sử dụng, không đảm bảo an toàn. Pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư không cho phép chủ sở hữu nhà ở sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng trái mục đích quy định. Ngoài ra, việc sử dụng văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh xen lẫn với nhà ở gây xáo trộn, mất trật tự và ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt của các hộ dân sống ở các nhà chung cư. Chính quyền địa phương là nơi đã cho phép các chủ đầu tư phát triển nhà chung cư cần kiểm tra, hướng dẫn các chủ đầu tư dự án, các hộ dân sống trong nhà chung cư làm tốt công tác quản lý sử dụng nhà chung cư, đảm bảo quyền lợi của cả chủ đầu tư và các hộ dân. Trường hợp nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có thể tách riêng các văn phòng với khu ở thì cần bố trí và quản lý các văn phòng như đối với công trình kinh doanh, dịch vụ. Trường hợp văn phòng không đảm bảo điều kiện làm việc theo Quy chuẩn xây dựng và Tiêu chuẩn quy định thì phải có biện pháp chấn chỉnh kịp thời.

Trân trọng.



LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV, VTV, THVL1…