1. Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư
 
Câu hỏi:  Kính gửi Văn Phòng Luật Sư Gia Đình
Tôi có mua một căn hộ của tại HCM, Căn hộ này chủ cũ bán cho tôi đã có sổ đỏ nên cho chìa khóa nên tôi chưa làm thủ tục sang tên. Vợ chồng tôi đã trả hết tiền cho bên bán từ năm 2007, Hai bên có mặt giấy tờ viết tay. Hiện nay tôi muốn bên bạn ký giấy tờ để tôi làm thủ tục sang tên luôn bên bán gây khó khăn không chịu Ký.
Rất mong được sự tư vấn cho tôi cách thức giải quyết để chúng tôi đỡ thiệt thòi.
 
Luật sư tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình. Vấn đề bạn hỏi chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:
 
1. Về hiệu lực của giấy tờ mua bán viết tay
Về nguyên tắc hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong trường hợp hai bên có giao dịch thực sự nhưng hình thức của hợp đồng chưa phù hợp quy định của pháp luật thì hợp đồng vẫn chưa phát sinh hiệu lực. Nếu có tranh chấp mà các bên không thể tự thương lượng để giải quyết, vụ việc được đưa ra tòa án thì cơ quan này sẽ xác định hợp đồng chưa tuân thủ về hình thức và ấn định một khoảng thời gian hợp lý để các bên hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng (ký lại hợp đồng tại phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã phường để xin chứng thực hợp đồng).
 
2. Giải pháp cho bạn để giải quyết tranh chấp
Trước tiên bạn nên tận dụng cơ hội đàm phán thương lượng với bên bán, Bạn nên giải thích cho bên bán về nghĩa vụ của họ trong việc hoàn tất thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở chung cư. Đồng thời bạn nên đề xuất một mực ký hợp đồng, Hiện nay các văn phòng công chứng để cung cấp dịch vụ ký hợp đồng tại nơi ở của cá nhân, và bạn có thể tận dụng dịch vụ này để kiếm tại nhà của bên bán sáng việc họ lại lý do phải đi lại mà không muốn đi ký. Trường hợp bên bán không chịu hợp tác thì bạn phải chuẩn bị phương án khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
Trước tiên bạn nên làm đơn gửi cho ủy ban nhân dân cấp phường xã đề nghị hòa giải giữa hai bên, tạo cho hai bên một cơ hội hiểu vấn đề và hiểu nghĩa vụ cũng như hậu quả pháp lý.
Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã phường hòa giải mà vẫn không đạt kết quả thì bạn chuẩn bị hồ sơ khởi kiện nộp tại tòa án nhân dân nơi bên bán cư trú. hồ sơ khởi kiện bao gồm:
• Đơn khởi kiện
• Giấy tờ mua bán căn hộ viết tay;
• Chứng minh nhân dân và hộ khẩu của viên bán căn hộ cho bạn. Nếu bạn không có tài liệu này thì cần bổ sung văn bản xác định nơi cư trú của bị đơn. Tài liệu này do cơ quan công an cấp xã phường cung cấp bạn có thể tham khảo tư vấn của chúng tôi về vấn đề này tại đây.
• Các tài liệu thể hiện bạn là người đang sử dụng căn hộ.
Nếu hồ sơ của bạn hợp lệ tòa án sẽ thụ lý và cung cấp cho bạn bản thông báo nộp tiền tạm ứng án phí để bạn đi nộp tại cơ quan thi hành án cấp quận huyện. Thời gian giải quyết của tòa án sau khi bạn đã nộp tạm ứng án phí sẽ rơi vào khoảng từ 4 đến 6 tháng.
Phán quyết của tòa án sẽ là cơ sở để xác định chủ quyền sở hữu nhà của bạn hoặc là cơ sở để giải quyết quyền lợi hai bên trong trường hợp bên bán vẫn khăng khăng không chịu hợp tác để làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ cho bạn.
 
2. Làm thế nào để tránh vướng phải các tranh chấp chung cư?
1. Tranh chấp chung cư đang ngày càng bùng nổ mạnh
Tình trạng tranh chấp chung cư thường xuất hiện nhiều ở những thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh, TP Hà Nội…. trong đó hầu hết các chung cư đều có những tranh chấp ở mức độ khác nhau, thậm chí có những nơi xảy ra tranh chấp chung cư rất phức tạp và gay gắt.
Việc xảy ra tranh chấp chung cư gây thiệt hại khá nhiều với nhiều bên, trong đó chủ đầu tư rất dễ bị tai tiếng, hình ảnh của tòa nhà chung cư xấu đi, khu đô thị cũng không đẹp, quan trọng hơn cả là ảnh hưởng không tốt với cộng đồng dân cư sinh sống trong tòa nhà.
Theo như các chuyên gia bất động sản đánh giá thì tình trạng tranh chấp chung cư ngoài lý do chủ đầu tư không thực hiện theo đúng cam kết và thỏa thuận với khách hàng thì nguyên nhân còn lại một phần là do người mua nhà gây ra.
Mặc dù hiện tại có không ít người mua nhà đã kỹ tính hơn trong việc mua nhà, nhưng cũng có khá nhiều người phó mặc việc mua nhà cho các đơn vị phân phối xử lý, tới khi nhận nhà thì lại không ưng ý, dẫn phát tình trạng tranh chấp chung cư xảy ra.
2. Làm sao để giải quyết tranh chấp chung cư?
Thông qua những vụ việc tranh chấp chung cư đã được giải quyết hoặc đang trong quá trình giải quyết cho thấy, việc tranh chấp chung cư chỉ được giải quyết khi cả cư dân cùng với chủ đầu tư đều cùng nhìn về một phía, cùng bình tĩnh nói chuyện để giải quyết mọi khúc mắc thì mới có thể giải quyết được toàn bộ vấn đề.
Hiện nay những quy định về pháp lý để xử lý tình trạng tranh chấp chung cư đã được chú ý, nhưng vẫn chưa thực sự đủ chế tài cùng khung pháp lý để xử lý tranh chấp chung cư, khiến việc xử lý tranh chấp chung cư bị chậm trễ, gây hoang mang cho mọi người, thậm chí khi tranh chấp kéo dài còn gây thiệt hại cho tất cả các bên.
Tình trạng tranh chấp chung cư phổ biến nhất chính là sở hữu diện tích chung, trong đó việc phân định diện tích sở hữu chung – riêng dù đã được quy định rõ ràng trong luật nhà nhưng vẫn phát sinh nhiều tranh chấp, trong đó bao gồm tranh chấp tiến độ xây dựng, phí dịch vụ chung cư, chất lượng xây dựng, thu chi và bầu ban quản trị….
Để giải quyết tình trạng này tốt nhất cả ban quản lý nhà chung cư cùng với chủ đầu tư và cư dân đều phải có các buổi họp mặt, đối thoại thẳng thắn để cùng nhau giải quyết đầy đủ các khúc mắc cùng khó khăn của các bên, thong qua đó mọi thông tin đều cần công khai rõ ràng sẽ giúp sự việc giải quyết nhanh chóng và minh bạch.
Tốt nhất trong quản lý chung cư mọi công việc đều cần phải xử lý trên những cam kết và quy định của pháp luật, sáng tỏ mọi đúng sai sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp công ty, từ đó bảo vệ tốt được hình ảnh của chủ đầu tư, giữ được mối quan hệ cùng môi trường sống ổn định tốt nhất cho cư dân.
 
3. Mua căn hộ chung cư như thế nào để hạn chế xảy ra tranh chấp
Không chung thực, cứ bán bán bằng được bằng mọi giá không quan tâm thông tin cung cấp cho khách hàng là sai lệch, thậm chí gian dối: Dù bạn mua căn hộ cấp chung hay bình dân hoặc giá rẻ vẫn luôn cần kiểm chứng sự trung thực của nhà đầu tư, vì sản phẩm bạn cần là ngôi nhà, căn hộ, đây là sản phẩm bạn có thể NHẬN THẤY chất lượng của nó chỉ sau vài năm ở trong đó. Do vậy, nhà đầu tư chung thực thì mới hy vọng họ không “phù phép” chất lượng của vôi vữa gạch đá.
Vậy điều gì thấy rõ sự không chung thực của họ?
Đăng tin bán nhà đất trên các website bán nhà đất với giá mà chính bạn nếu tỉnh táo sẽ rõ là đất/nhà ở đó không thể có giá đó nhưng bạn vẫn ham rẻ để liên hệ. Thực ra, những tin này chỉ là mồi nhử để bạn cắn câu, cách họ sàng lọc những khách hàng có sẵn tiền trong túi để nó đẩy qua khâu tiếp theo dưới đây.
 
Hẹn gặp đi coi đất: bạn có tiền trong túi, bạn muốn đi coi đất nhưng nó sẽ nói em bận về quê, nhà em có đám giỗ, đám chết xin lỗi em không đi được và hẹn bạn một ngày do nó ấn định. Bạn tin vì thấy rằng đất ở đây rẽ, hợp túi tiền của bạn và hợp cả “ước mơ” của bạn.
 
Ngày hẹn coi đất đã đến: Bạn xuất hiện tại đia điểm hẹn nhưng bất ngờ nhẹ vì có 01 nhóm người gồm trai xinh gái đẹp sẵn sàng phục vụ bạn và đương nhiên bạn dễ dàng lên xe sau khi nhận được sự thuyết phục của chàng trai/ cô gái ấy. Hơi gượng gạo nhưng cuối cùng bạn vẫn lên chiếc xe 16 chỗ định mệnh đó.
 
Chim mồi trên xe: Trên xe, nếu bạn là nam sẽ có cô gái xinh đẹp kèm bạn và ngược lại. Đi 01 đoạn bạn phát hiện không phải chở bạn đi tới địa điểm đất bạn yêu cầu mà họ đã dẫn bạn đi Củ Chi, Long An, Vũng Tàu, Đồng Nai…. Nếu bạn thắc mắc thì nó sẽ nói đi cùng những người khác, khi vòng về sẽ tạt qua đất bạn muốn xem. Hợp lý! Và bạn đành miễn cưỡng trên xe. Trên xe họ sẽ trao đổi xum tụ về DỰ ÁN TRONG MƠ, nhiều người mua cả chục lô/ chục căn view “triệu đô” nay đi tiếp và khuyên bạn nên mua đi, không ở thì có “lướt sóng” trên đất kiếm lời, cơ hội làm giàu nhanh chóng.
 
Tới địa điểm: DỰ ÁN TRONG MƠ hiện ra là khu đất đang làm đường bê tông, trải đá mi hoặc sang thì có hẵn đường nhựa. Tại đây “các kỹ sư, kiến trúc sư tay không bắt giặc” bắt đầu VẼ DỰ ÁN TRONG MƠ cho bạn. Thực sự nếu không có tinh thần thép bạn khó nào cưỡng từ khỏi sự mê hoặc của nó.
 
Bạn bị sa lưới: Bạn rút 5 triệu, 10 triệu, 20 triệu, nhiêu cũng được đặt cọc không là người khác mua hết, ở giỏ này em bán giá hữu nghị, ở giỏ sau chị không mua được giá đó đâu. Đất đích thị là rau nên mới bỏ vào giỏ bán! Và bạn rút tiền nhanh để mua như vậy thì đích thị bạn cũng đang mua mớ rau! Bạn đã tỉnh chưa? Vẫn chưa thì khâu này bạn đã lỡ đặt cọc rồi.
 
Tới thời điểm này sẽ phân làm hai nhóm, 01 nhóm sau khi tham gia vào chiến dịch trên thì dần tỉnh giấc mơ và phát hiện một là mình mất hẳn cọc vì không giao kết hợp đồng hai là phóng lao theo lao sau đó nó “đẩy” căn đó/ lô đó cho người khác cho bạn; nhóm thứ 2 trầm trọng hơn, ký hợp đồng và thanh toán vài trăm triệu mà thậm chí chưa cả kịp kiểm tra tính pháp lý của dự án.
4. Giải quyết tranh chấp mua bán căn hộ chung cư như thế nào?
1. ĐÒI LẠI TIỀN CỌC: Cực khó nhưng Luật sư thuộc Luật Trí Minh có quá nhiều kinh nghiệm để có thể vạch trần sự gian dối, mánh khóe của nhà đầu tư, sau đó Luật sư tiến giải quyết Tranh chấp bất động sản/ căn hộ, lấy lại tiền đặt cọc sau khi thu thập đủ mọi chứng cứ qua tin nhắn, cuộc gọi còn sót lại giữa khách hàng và bên bán bất động sản.
2. KHỞI KIỆN RA TÒA YÊU CẦU HOÀN LẠI TIỀN GỐC, LÃI VÀ PHẠT VI PHẠM: Khi thương lượng, gửi văn bản không thành công, phía bên kia vẫn ngoan cố cố thủ tiền trong túi thì Luật sư Luật Trí Minh sẽ tiến hành khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Bằng nghiệp vụ của mình, bằng tâm huyết và thấu hiểu quy định pháp luật cũng như quy trình giải quyết tranh chấp bất động sản/ căn hộ, Luật sự Luật Trí Minh sẽ nỗ lực hết sức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.
Nếu may mắn thì chỉ trong vòng 02 tháng vụ việc sẽ được giải quyết xong tại giai đoạn Hòa giải chuẩn bị xét xử.
Nếu cần nỗ lực thêm thì vụ án có thể kết thúc trong vòng 06 tháng đến 09 tháng, tùy tính phức tạp của vụ án.
3. ĐỒNG THỜI HOẶC RIÊNG LẺ TỐ CÁO CÔNG AN ĐIỀU TRA nếu sau khi kiểm tra tính pháp lý dự án có dấu hiệu hình sự như: Dự án không được nhà nước cấp; không phải là chủ thể có thẩm quyền bán, căn hộ tái định cư lại bán dạng thương mại, chứng cứ cụ thể đã lừa dối khách hàng nay không có khả năng chi trả v.v.v…Việc giải quyết tại cơ quan điều tra Luật sư cân nhắc để đảm bảo cái cuối cùng bạn đạt được là quyền và lợi ích hợp pháp trong vụ án này.
Dù khó khăn để dành công lý, nhưng cuối cùng, bạn nhớ rằng đồng hành với với Luật sư Luật Trí Minh là bạn đang đồng hành với chân lý, hãy tin vào công lý, dù sớm hay muộn chúng tôi cũng sẽ đòi lại cho bạn.
Khâu cuối cùng bạn cần làm là liên hệ Luật Trí Minh để lắng nghe Luật sư tư vấn chi tiết vụ việc của bạn, nhận báo phí chi tiết các khoản tài chính bạn cần chuẩn bị để tham gia vụ án và triển khai Giải quyết Tranh chấp bất động sản/ mua bán căn hộ hình thành trong tương lai nhanh nhất có thể.
 
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 
 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com