Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện giao dịch về nhà ở là nhà phải có đủ bốn điều kiện như sau:

• Thứ nhất, có giấy chứng nhận (GCN) theo quy định pháp luật, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; mua bán thuộc sở hữu nhà nước…
  Thứ hai, nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
• Thứ ba, nhà không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
• Thứ tư, nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Người mua cần kiểm tra các thông tin nêu trên thông qua việc:

• Liên hệ UBND phường, văn phòng đăng ký đất đai để được cung cấp thông tin về GCN, quy hoạch;
• Liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng để tìm hiểu thông tin ngăn chặn, hạn chế giao dịch…

Một số thông tin quan trọng khác là diện tích nhà, đất trên GCN và trên thực tế có phù hợp với nhau không, nếu có chênh lệch thì diện tích đó đang được sử dụng như thế nào. Có thuộc trường hợp lấn chiếm đất trái phép hay không. Có thuộc trường hợp xây sai phép hay không…

Sau khi tìm hiểu rõ thông tin, tiến hành giao dịch người mua cần xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán (hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và quyền sở hữu nhà ở…).

Hợp đồng cần có các nội dung cơ bản như họ tên của cá nhân, tổ chức bên mua, bán; mô tả đặc điểm của bất động sản; giá giao dịch; thời hạn và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên… các bên có quyền thỏa thuận các nội dung khác, chỉ cần không vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.

Hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có nhà ở theo quy định.

Khi hợp đồng được chứng thực, đôi bên tiếp tục thực hiện thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Lệ phí trước bạ sẽ tùy thuộc quy định của từng tỉnh/TP, còn thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (với điều kiện giá này không thấp hơn khung giá do Nhà nước ban hành).

Người bán cũng cần lưu ý về quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013 về các trường hợp được miễn thuế.

Sau các bước trên, người mua có thể làm thủ tục đăng ký biến động hoặc làm thủ tục cấp mới GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên mình.

Nếu tham gia giao dịch với giá trị lớn, người mua nên nhờ người có am hiểu về pháp lý nhà, đất tư vấn, hỗ trợ trong quá trình chuyển nhượng để hạn chế rủi ro thay vì giao dịch trên cơ sở niềm tin thông thường.

Thứ nhất, bạn sẽ không hiểu rõ về khu vực căn nhà mình định mua, bạn có thể không biết đàm phán về giá, không biết phân tích nhà tốt hay xấu…và như vậy cũng không hề tốt cho bạn. Nếu không tự tin trong thương vụ mua bán này bạn hãy nhờ một môi giới uy tín, họ sẽ tư vấn và cho bạn những lời khuyên tốt nhất.

Sau khi bạn đã chọn được căn nhà thỏa mãn những tiêu chí mà bạn đưa ra thì hãy yêu cầu bên bán cho xem giấy chứng nhận sở hữu nhà đất. Đất nhất định phải có sổ đỏ và nhiệm vụ của bạn là phải xác minh sổ này là giả hay thật. Cách xem nhanh là xem chữ trên sổ này phải rõ nét, màu sắc hài hòa không nhòe mờ, đặc biệt con dấu chìm phải nhìn rõ ràng và sắc nét. Nếu không rõ, bạn có thể nhờ người có nhiều kinh nghiệm giúp trong khâu này và cần thiết có thể mang ra phòng Tài nguyên môi trường của quận, huyện để kiểm tra lại thông tin.

Lưu ý thứ ba mà chúng tôi muốn nhấn mạnh cho người mua nhà đó là vấn đề đặt cọc. Một thực tế trong giao dịch nhà đất là thường người mua đặt cọc khoảng 10% giá trị căn nhà, sau khi ra công chứng xong mới trả hết phần còn lại, người bán giao giấy tờ. Khi đặt cọc cũng cần phải có hợp đồng đặt cọc và người làm chứng. Người làm chứng tốt nhất không có quan hệ họ hàng đối với cả hai bên mua và bán. Và đặc biệt. cần hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.Cuối cùng là ra phòng công chứng. Đây là một bước vô cùng quan trọng trong bất kể một thương vụ mua bán nhà nào. Trước khi làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phòng công chứng sẽ kiểm tra lại tính pháp lý của căn nhà một lần cuối.

Sau khi công chứng, việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng, không nên thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán, không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.

Trân trọng.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình