Bán đất do người khác đứng tên có phải là hành vi lừa đảo?

Bán đất do người khác đứng tên có phải là hành vi lừa đảo theo pháp luật hiện hành không? Khi nào việc bán đất do người khác đứng tên là hợp pháp. Xử lý như thế nào khi người đứng tên đất đòi lại tài sản. Bài viết sau đây sẽ tư vấn cho các bạn biết những vấn đề pháp lý cần thiết về hành vi bán đất do người khác đứng tên.

Bán đất do người khác đứng tên có phải là hành vi lừa đảo?

Bán đất do người khác đứng tên cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản khi nào?

Tại Điều 174 Bộ luật hình sự 2015 có quy định cụ thể về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xét về mặt khách quan của tội phạm thì người phạm tội có hành vi dùng thủ đoạn gian dối như đưa ra những thông tin giả, không đúng sự thật nhưng làm cho người khác tin đó là sự thật và tin vào những thông tin gian dối đó mà đưa tài sản cho họ. Và mục đích người phạm tội nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản (phải có mục đích chiếm đoạt tài sản trước khi thực hiện hành vi lừa đảo).

Do đó, chỉ khi việc bán đất do người khác đứng tên không thuộc trường hợp được bán đất do người khác đứng tên mà với mục đích chiếm đoạt tài sản như tiền mua đất thì mới cấu thành Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật hình sự 2015.

Người đứng tên đất có là đồng phạm không?

Theo khoản 1 Điều 17 Bộ luật Hình sự 2015 quy định đồng phạm là trường hợp có hai người trở lên cố ý cùng thực hiện một tội phạm. Theo đó, trường hợp khi tội phạm được thực hiện từ hai người trở lên và hành động có sự liên hệ, tác động lẫn nhau thì trường hợp đó mới được coi là đồng phạm.

Nếu người đứng tên đất và người bán đất có hành vi thông đồng với nhau để lập nên thủ đoạn gian dối, đưa ra thông tin mảnh đất không đúng sự thật, tiến hành bán đất để lừa tiền thì người đứng tên đất trong trường hợp này được xem là đồng phạm theo khoản 1 Điều 17 Bộ luật Hình sự 2015.

Hướng xử lý khi người đứng tên đất đòi lại tài sản

Khi xảy ra trường hợp bán đất do người khác đứng tên mà nghi ngờ đây là hành vi lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản, ta nên làm Đơn tố giác gửi đến cơ quan công an về hành vi lừa đảo này. Khi tiếp nhận đơn tố giác, cơ quan công an có trách nhiệm xác định hành vi và mục đích của người bán có phải là chiếm đoạt tài sản hay không thông qua quá trình lấy lời khai của người bán và thu thập các chứng cứ khác.

Nếu sau khi cơ quan công an xác định người bán đất không đủ căn cứ để truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, thì việc mua bán đất này là giao dịch dân sự. Lúc này ta có quyền yêu cầu người bán trả lại tiền mua đất hoặc có quyền làm Đơn khởi kiện gửi ra Tòa án cấp huyện nơi cư trú của người bán để yêu cầu giải quyết.

Hướng xử lý khi người đứng tên đất đòi lại tài sản

Trường hợp được bán đất do người khác đứng tên

Nhận thế chấp

Khi thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp sẽ giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp (Giấy chứng nhận) cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận.

Căn cứ Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong các trường hợp sau:

• Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
• Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
• Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Trường hợp được bán đất do người khác đứng tên

Như vậy, khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ (đến hạn trả tiền) nhưng bên thế chấp không thực hiện thì bên nhận thế chấp có quyền sang tên tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bằng các hình thức như bán đấu giá, tự bán tài sản theo khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015. Lúc này bên nhận thế chấp tuy không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại có quyền sang tên tài sản này.

Toàn bộ người nhận thừa kế là người nước ngoài

Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế

Như vậy, nếu tất cả người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì có quyền chuyển nhượng, tặng cho đất được thừa kế nhưng không được đứng tên Giấy chứng nhận.

Hay nói cách khác, có quyền cầm giữ Giấy chứng nhận đứng tên người để lại di sản và được chuyển nhượng, tặng cho nhưng không được đứng tên trên Giấy chứng nhận đó….

LS TRẦN MINH HÙNG

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

     Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, Truyền hình Quốc Hội Việt Nam, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống,Thanh niên, Tiền Phong Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Vụ đốt nhà 10 người ở TPHCM, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, hợp đồng kinh tế thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.