Đòi lại nhà cho thuê trước hạn có phải bồi thường không?

Khi thuê nhà, không hiếm trường hợp người thuê bị đòi lại nhà trước hạn. Vậy bên cho thuê có được đòi lại nhà trước hạn không? Nếu đòi thì bên cho thuê có phải bồi thường không?

Chủ nhà được đòi lại nhà cho thuê trong trường hợp nào?

Đây có lẽ là thắc mắc của rất nhiều người đi thuê và cho thuê bởi trong quá trình thuê nhà, có nhiều trường hợp bất khả kháng cũng như nhiều nguyên nhân khiến việc thuê nhà không thực hiện đúng theo hợp đồng. Vậy có trường hợp nào, chủ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?

Căn cứ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, người cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đòi lại nhà đang cho thuê nếu:

- Nhà thuê thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội và được cho thuê không đúng thẩm quyền, đối tượng, điều kiện.

- Người thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

- Người thuê thuê nhà và sử dụng nhà thuê không đúng mục đích đã thoả thuận.

- Người thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.

- Người thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý.

- Người thuê làm mất trật tự, vệ sinh, ảnh hưởng đến người xung quanh và bị người cho thuê/tổ trưởng tổ dân phố hoặc trưởng thôn, làng... lập biên bản đến ba lần nhưng không khắc phục.

- Bên thuê cải tạo nhà ở, được người thuê nhà đồng ý nhưng không thoả thuận được giá thuê nhà mới sau khi điều chỉnh. Trường hợp này, bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng phải bồi thường cho bên thuê nhà.

Khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn, bên cho thuê phải báo trước cho bên kia ít nhất 30 ngày trừ trường hợp trong hợp đồng thuê nhà có thoả thuận khác về thời gian phải báo trước khác với quy định này.

Tuy nhiên, đây là trường hợp các bên có ký hợp đồng thuê nhà và có thoả thuận về thời hạn thuê.

Ngược lại, nếu không có hợp đồng thuê, thời hạn thuê không được thoả thuận hoặc không xác định theo mục đích thuê thì căn cứ khoản 2 Điều 474 Bộ luật Dân sự năm 2015, người cho thuê có thể đơn phương không cho thuê bất cứ lúc nào nhưng vẫn phải báo cho bên thuê trước một khoảng thời gian.

Như vậy, nêu thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bên cho thuê hoàn toàn có quyền đòi lại nhà cho thuê trước hạn. Tuy nhiên, kh đòi lại nhà, bên cho thuê phải báo cho bên thuê trước một khoảng thời gian hợp lý.

Đòi lại nhà cho thuê trước hạn, chủ trọ có phải bồi thường?

Mặc dù bên cho thuê được đòi lại nhà thuê trước hạn trong một số trường hợp nêu trên nhưng nếu vi phạm và gây thiệt hại thì vẫn phải bồi thường. Đây là quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014.

Do đó, nếu chủ nhà lấy lại nhà trước hạn trái luật thì phải bồi thường thiệt hại theo thiệt hại thực tế mà bên thuê phải chịu. Về mức bồi thường, hình thức và phương thức bồi thường thiệt hại sẽ do các bên tự thoả thuận theo quy định tại Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê cùng tài sản cho thuê kèm theo, thiệt hại thực tế xảy ra với bên thuê...

Trong trường hợp các bên không thể thoả thuận được thì khi có căn cứ cụ thể, rõ ràng, bên thuê có thể khởi kiện ra Toà yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại cho mình. Thủ tục khởi kiện bồi thường thiệt hại thực hiện như sau:

- Chuẩn bị hồ sơ: Đơn khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại; tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện là hợp lệ như hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thanh lý hợp đồng thuê nhà...

- Cơ quan giải quyết: Căn cứ khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự hiện hành, Toà án nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp khởi kiện thuê nhà.

- Thời gian giải quyết: Sau khi nộp đơn, Toà án sẽ phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện, lập hồ ơ, thu thập chứng cứ, hoà giả và đưa vụ án ra xét xử... Người khởi kiện thì phải nộp tạm ứng án phí cùng cung cấp tài liệu, chứng cứ về yêu cầu khởi kiện này.


LS TRẦN MINH HÙNG, LS GIỎI UY TÍN THƯỜNG XUYÊN ĐƯỢC HTV, VTV, VOV, CÔNG AN, QUỐC HỘI, MỜI PHỎNG VẤN, TƯ VẤN….

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)