trong bối cảnh này, việc nắm vững các quy định và thủ tục đăng ký biến động khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất là không thể phớt lờ. Hãy cùng Pháp lý bất động sản Bình Dương theo dõi bài viết dưới đây nhé!

1. Đăng ký biến động khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ điểm a, khoản 1, Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi.

Trong đó trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động theo quy định pháp luật hiện hành.

Như vậy, có thể hiểu đăng ký biến động quyền sử dụng khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất là một thủ tục bắt buộc được thực hiện khi quyền sử dụng đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Hồ sơ đăng ký biến động khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Căn cứ tại khoản 1, Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT đã sửa đổi Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (đã được sửa đổi tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Trong đó Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
• Văn bản về việc thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

3. Thủ tục đăng ký biến động khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động như trên

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất

Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

• Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại bộ phận một cửa.
• Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất hoặc tại Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian trên trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

4. Quy định về thời hạn đăng ký biến động khi thừa kế quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 3, Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp này thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Như vậy, trong trường hợp đăng ký biến động khi thừa kế quyền sử dụng đất, thời hạn đăng ký biến động đất đai là không quá 30 ngày tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

5. Chi phí đăng ký biến động khi thừa kế quyền sử dụng đất

5.1 Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ nhận thừa kế giữa những người sau thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, bao gồm:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; 
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; 
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; 
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể; 
• Ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; 
• Anh chị em ruột với nhau.

Nếu không thuộc trường hợp trên thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân căn cứ điểm c, khoản 9, Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC.

Căn cứ khoản 4, Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi nhận thừa kế bất động sản được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 10% x Giá trị bất động sản nhận được

5.2 Lệ phí trước bạ

Căn cứ khoản 10, Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP khi đăng ký quyền sử dụng đất là di sản thừa kế giữa những người sau đây thì được miễn lệ phí trước bạ:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; 
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; 
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; 
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; 
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; 
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Ngoài những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ như trên thì người nhận thừa kế khi đăng ký quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị bất động sản nhận được

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

5.3 Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phải nộp khoản lệ phí này nếu người nhận thừa kế có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận mới (Giấy chứng nhận mới đứng tên mình thay vì vẫn để Giấy chứng nhận cũ và chỉ đăng ký biến động để ghi tên vào trang 4 của Giấy chứng nhận).

Mức phí này tùy từng địa phương quy định.

5.4 Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ điểm i, khoản 1, Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3, Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC quy định như sau:

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

Tóm lại, phí thẩm định hồ sơ đăng ký biến động khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp. Căn cứ vào tình hình thực tế, tình hình xã hội mà Hội đồng nhân dân tỉnh đó quy định mức phí thẩm định hồ sơ.

6. Không đăng ký biến động khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất bị xử phạt như thế nào?

Căn cứ khoản 2, 3, 4 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức xử phạt khi quá thời gian đăng ký mà người nhận thừa kế không chịu đi đăng ký biến động được quy định như sau:

• Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
• Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định ở trên.

Ngoài mức xử phạt nêu trên, người nhận thừa kế còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc người nhận thừa kế không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

Với quy định pháp luật nêu trên, người nhận thừa kế khi đã thực hiện xong việc phân chia di sản thừa kế cần phải nhanh chóng đăng ký biến động vừa giảm rủi ro tranh chấp, vừa tránh bị Nhà nước xử phạt theo quy định luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận thừa kế…


Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật,  nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi hội đủ các luật sư chuyên về các lĩnh vực, kinh nghiệm, chuyên sâu như: hình sự, dân sự, kinh tế, thừa kế, hợp đồng, đất đai, ly hôn, dịch vụ nhà đất, di chúc, lao động…