Luật sư tư vấn các trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất

I/ Luật sư tư vấn các trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất
Khi chuyển nhượng (mua bán) nhà đất thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, có 02 trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất.

1. Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:
- Giữa vợ với chồng;
- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
- Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
- Ông nội, bà nội với cháu nội;
- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
- Anh chị em ruột với nhau.
Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

2. Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất

Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế

Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở

Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:
- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
- Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng

- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
- Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.
Lưu ý: Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở

- Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Trách nhiệm của cá nhân khi mua bán nhà đất:

- Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm.
- Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.
I/ Mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhận khi chuyển nhượng( mua bán) nhà/đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

TỜ KHAI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

(Áp dụng cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;

thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản)

[01] Kỳ tính thuế: Ngày …. tháng … năm…..
[02] Lần đầu: [03] Bổ sung lần thứ:

A. PHẦN CÁ NHÂN TỰ KÊ KHAI
I. THÔNG TIN NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THỪA KẾ, QUÀ TẶNG
[04] Họ và tên: ………………………………………………………………………………….

[05] Mã số thuế (nếu có):

[06] Số CMND (trường hợp cá nhân quốc tịch Việt Nam): ……………………………………..
[06a] Ngày cấp:…………………… [06b] Nơi cấp:……………………………………..
[07] Hộ chiếu (trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam): ……………………………
[08] Tên tổ chức, cá nhân khai thay (nếu có):……………………….......................
[09] Mã số thuế:
[10] Địa chỉ: ……………………..………………………………………………….
[11] Quận/huyện: ................... [12] Tỉnh/Thành phố: ................................................
[13] Điện thoại: ..................... [14] Fax: .......................... [15] Email: ......................
[16] Tên đại lý thuế (nếu có):……………………….................................................

[17] Mã số thuế:

[18] Địa chỉ: ……………………..………………………………………………….
[19] Quận/huyện: ................... [20] Tỉnh/Thành phố: ................................................
[21] Điện thoại: ..................... [22] Fax: .......................... [23] Email: ......................
[24] Hợp đồng đại lý thuế: Số: .......................................Ngày:..................................
[25] Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: ……………………………..
Số ……………… Do cơ quan:…………………. Cấp ngày:………………....
[26] Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp 1, cấp 2 hoặc Sàn giao dịch của chủ dự án:………..…………………………….. Số………………………..Ngày:………………………………………………………
[27] Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (nếu là mua bán, đổi): Số:…………………………. Nơi lập………………… Ngày lập:.....................................................................................................
Cơ quan chứng thực …………………… Ngày chứng thực: ................................................
II. THÔNG TIN NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG
[28] Họ và tên: ................................................................................................................................

[29] Mã số thuế (nếu có):

[30] Số CMND/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế):…………………….
[31] Đơn xin chuyển nhượng bất động sản (nếu là nhận thừa kế, nhận quà tặng)
Nơi lập hồ sơ nhận thừa kế, quà tặng:.............................. Ngày lập:.........................................
Cơ quan chứng thực ……………………. Ngày chứng thực: ..............................................
III. LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[32] Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất
[33] Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở
[34] Quyền thuê đất, thuê mặt nước
[35] Bất động sản khác

IV. ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG
[36] Đất
[36a] Địa chỉ thửa đất, nhà ở: ...........................................................................................
[36b] Vị trí (mặt tiền đường phố hay ngõ, hẻm): ..........................................................
[36c] Loại đất, diện tích :

Loại đất	Diện tích
Loại đất 1:.....	…………..
Loại đất 2:……	……
….

[37] Nguồn gốc đất: (Đất được nhà nước giao, cho thuê; Đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, hoặc nhận tặng, cho…): ……………………………………..…….
[38] Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có): ……………………………….đồng
[39] Nhà và các tài sản gắn liền với đất (gọi chung là nhà)
[39a] Cấp nhà: ....................................................................................................................
[39b] Loại nhà: ...................................................................................................................
[39c] Diện tích nhà (m2 sàn xây dựng): ..........................................................................
[39d] Nguồn gốc nhà

Tự xây dựng

[39d.1] Năm hoàn thành (hoặc năm bắt đầu sử dụng nhà):.….

Chuyển nhượng

[39d.2] Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao nhà: ……….

[39e] Giá trị nhà:………………………………………………………………đồng
V. THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN; TỪ NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
[40] Loại thu nhập
[40a] Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:
[40b] Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng:
[41] Giá chuyển nhượng bất động sản hoặc giá trị bất động sản nhận thừa kế, quà tặng:…………………………………………………………………………………………..
[42] Thu nhập miễn thuế:………………………………………………………………….
[43] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản :{[43]= ([41] - [42]) x 2%: ...............................…………………………………………………………………….đồng
[44] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản:
{[44] = ([41]-[42]-10.000.000) x 10%}:………………..……………………………đồng
Số thuế phải nộp của các đồng chủ sở hữu (chỉ khai trong trường hợp đồng sở hữu hoặc miễn giảm thuế với nhà duy nhất):

STT	Họ và tên	Mã số thuế	Tỷ lệ sở hữu (%)	Số thuế phải nộp (đồng)	Cá nhân được miễn với nhà ở duy nhất
1
2
…

VII. HỒ SƠ KÈM THEO GỒM:
Tôi cam đoan những nội dung kê khai là đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những nội dung đã khai./.

NHÂN VIÊN ĐẠI LÝ THUẾ
Họ và tên: ………………
Chứng chỉ hành nghề số:.......

……,ngày ......tháng….....năm…....

NGƯỜI NỘP THUẾ (BAO GỒM CẢ ĐỒNG SỞ HỮU (nếu có)) hoặc
ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ

Ký, ghi rõ họ tên; chức vụ và đóng dấu (nếu có)

B. PHẦN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍNH THUẾ CỦA CƠ QUAN THUẾ
1. Tên người nộp thuế: ..................................................................................................................

2. Mã số thuế (nếu có):

I. LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG

1. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất
2. Quyền sử hữu hoặc sử dụng nhà ở
3. Quyền thuê đất, thuê mặt nước
4. Các bất động sản khác

II. ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG
1. Thửa đất số:……………………Tờ bản đồ số: .....................................................
      Số nhà, đường phố.......................................................................................
      Thôn, xóm...................................................................………………...........
      Phường/xã:....................................................................................................
      Quận/huyện......................................................................................................
      Tỉnh/ thành phố................................................................................................
2. Loại đất:..........................................................................................................
3. Loại đường/khu vực: ..........................................................................................
4. Vị trí (1, 2, 3, 4…):............................................................................................
5. Cấp nhà:………………………………..Loại nhà:...............................................
6. Hạng nhà:.........................................................................................................
7. Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà:..............................................................
8. Diện tích nhà, Đơn giá một mét sàn nhà, giá trị nhà:
8.1. Diện tích (m2):.........................................................................................
      8.2. Đơn giá (đồng/m2):...................................................................................
      8.3. Tổng giá trị nhà:…………………………………………………………….....
9. Diện tích đất, Đơn giá một mét vuông đất, Giá trị đất:

Loại đất [9.1]	Diện tích [9.2]	Đơn giá [9.3]	Giá trị đất (=diện tích x Đơn giá) [9.4]
Loại đất 1: …..
Loại đất 2:….
…
Tổng			[9.5]

III. THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Căn cứ xác định số thuế phải nộp
1.1. Giá chuyển nhượng bất động sản:.............................................................đồng [A1]
1.2. Giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân quy định (=[8.3]+[9.5]):……… ………………………………………………………………………………..đồng [A2]
1.3. Thu nhập được miễn thuế:………………………………………………đồng [A3]
(Đối với cá nhân được miễn thuế theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân)
2.Cách xác định số thuế phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản
- Trường hợp 1: [A1] > [A2]
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([A1]-[A3]) x 2% = …………....x2%
-Trường hợp 2: [A1] <>
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([A2]-[A3]) x 2% =………………x2%
3. Cách xác định số thuế phải nộp với thừa kế, quà tặng là bất động sả