Theo quy định tại điểm c, khoản 2, điều 3 Thông tư Số: 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình có hướng dẫn:
 
“Điều 3. Nội dung viết trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. Tên người sử dụng đất được ghi như sau

c) Người sử dụng đất là hộ gia đình thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh của chủ hộ gia đình, số sổ hộ khẩu, ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của hộ gia đình”.

Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ theo quy định tại Điều 108 Bộ luật dân sự 2005 về Tài sản chung của hộ gia đình:

“Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ”.

Khi đó việc chiếm hữu định đoạt phải theo sự thỏa thuận của người đống sở hữu trong hộ gia đình tại thời điểm đó theo quy định tại điều 109 Bộ luật dân sự 2005:

“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.

Nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại ghi là “hộ gia đình” thì đất đó không phải là tài sản riêng của ông bà ngoại chị và mảnh đất sẽ chia làm sáu phần ông, bà , cậu, vợ cậu và 2 người con trai.

Vì vậy, trong trường hợp này chị và những người còn lại phải có cơ sở để chứng minh mảnh đất này là do ông bà ngoại chị mua. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm đó là trái với quy định của pháp luật. Chị cần phải chuẩn bị những giấy tờ tài liệu sau để có cơ sở đòi lại quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của bà ngoại chị:

- Hợp đồng mua bán đất của bà ngoại chị, người làm chính về việc mua bán này.

- Hồ sơ địa chính trích lục tại Uỷ ban nhân dân xã thời điểm 2004.

- Những giấy tờ liên quan khác.

Với trường hợp này, hồ sơ địa chính trích lục tại UBND xã là chứng cứ quan trọng để xác minh cơ sở để cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình đúng theo quy định của pháp luật không.

Ngoài ra, khi giải quyết tranh chấp Tòa án cũng cần xem xét chứng cứ từ phía người cậu chị cung cấp, nếu những giấy tờ người cậu chị cung cấp là giả thì chị có thể yêu cầu Tòa án xác minh về nguồn gốc chứng cứ này để chứng minh cho yêu cầu hợp pháp của mình. Uỷ ban nhân dân huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho gia đình chị năm 2004 sẽ là bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan với tranh chấp này. Khi có quyết định Tòa án về việc cấp GCNQSDĐ cho "hộ gia đình" là sai theo quy định thì Giấy chứng nhận đã cấp này sẽ bị hủy và bà ngoại chị sẽ được cấp GCNQSDĐ mới cùng những người thừa kế theo pháp luật của ông ngoại chị. 

Về tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà: nếu như các bên không có tranh chấp thì có thể yêu cầu Tòa án không giải quyết vấn đề này. 

Gia đình tôi có một lô đất mang tên ông nội tôi. ông nội tôi đã mất từ tháng 9/1999 âm lịch, bà nội mất từ năm 1989. trước khi ông nội tôi mất không để lại di chúc nhưng chỉ nói miệng cho một hai người con là để cho bố mẹ tôi ở để cúng tổ tiên, bố mẹ tôi ở chung và chăm sóc ông từ khi ông lâm bệnh (1994). Bố tôi là con trai trưởng và giờ là trưởng tộc của dòng họ đang ở và thờ cúng tổ tiên ông bà trên mảnh đất đứng tên ông nội tôi, mọi thủ tục đóng thuế nhà, đất ở, đất ruộng của ông nội tôi đều do bố mẹ tôi đóng góp cả. ông nội sinh được 7 người con và đã chết 2 người còn 5 người trong đó bố tôi là con trai trưởng (có 3 chị gái của bố, 1chết 2004, 1 chết 1992). 4 người con còn lại của ông nội tôi đều có con cháu rất đông. bốt mẹ tôi sinh được 5 anh chị em. Nay bốt tôi đã lớn tuổi (75 tuổi) muốn sang tên bìa đất tên ông nội sang tên bố tôi, sau đó sang tên cho anh cả có được không? Thủ tục như thế nào. Xin trân thành cảm ơn!

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

Như vậy, với trường hợp của bạn vì ông bà mất không có di chúc nên toàn bộ tài sản sẽ được xác định là di sản thừa kế chia theo pháp luật cho 7 người con, mỗi người được hưởng phần di sản bằng nhau. Tuy nhiên, trong số người thừa kế có hai người đã mất nên sẽ phải xác định họ mất trước hay sau ông bà và họ có chồng, con cái hay không. Trường hợp mất trước thì con của hai người này sẽ được hưởng thừa kế thế vị đối với phần di sản mà mẹ được hưởng từ ông, bà; nếu mất sau thì chồng và các con của hai người này sẽ được hưởng.

Do vậy, nếu bố bạn muốn sang tên quyền sử dụng đất trên thì cần có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế trên thông qua văn bản thỏa thuận di sản thừa kế, trong văn bản các thừa kế sẽ tặng cho phần di sản họ được hưởng sang cho bố. Trường hợp, không được sự đồng ý thì bố bạn không thể làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất của mình được mà bắt buộc phải thực hiện việc phân chia di sản để xác định quyền thừa kế của từng người.

Trân trọng.





LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN TRUYỀN HÌNH TPHCM VÀ VTV, THVL