Mua nhà không bàn giao nhà phải làm sao?

Bên bán không bàn giao đất phải làm sao???

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất có thể nói là loại chuyển nhượng phức tạp hiện nay. Nói nó phức tạp bởi khi tham gia vào hoạt động chuyển nhượng này các bên nhất là bên mua phải tìm hiểu và thực hiện rất nhiều các vấn đề và thủ tục có liên quan như: Tìm hiểu quy hoạch, tình trạng tranh chấp, tình trạng an ninh khu dân cư, giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất, hướng nhà đất…..vv. Sau khi tìm hiểu nếu thấy ưng ý thì các bên tiến hành thỏa thuận về việc chuyển nhượng. Nếu thỏa thuận thành công các bên tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng tại VPCC và tiến hành các thủ tục đăng ký biến động sang tên nhà đất.

Trình tự là như vậy, nhưng không phải trường hợp nào, sau khi ký hợp đồng công chứng xong cũng có thể được sang tên (VD: thuộc quy hoạch treo…vv) và được bên bán bàn giao nhà đất đầy đủ và đúng thời hạn (thông thường các bên thỏa thuận với nhau để bên mua giữ lại một khoản tiền trong số tiền mua bán. Sau khi được sang tên nhà đất bên bán bàn giao nhà đất và bên mua thanh toán hết số tiền còn lại).

Không ít những trường hợp trên thực tế sau khi bên mua được sang tên nhà đất và thanh toán tiền đầy đủ nhưng bên bán không bàn giao nhà đất đã bán, cố tình trây ỳ và lại rất nhiều các lý do để trì hoãn thậm chí là không bàn giao nhà đất đã chuyển nhượng cho bên mua. Trong tình huống này người mua đã gặp không ít khó khăn để đề nghị cơ quan chức năng yêu cầu bên bán bàn giao nhà đất cho mình. Thấu hiểu vấn đề này, trên cơ sở quy định của pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình tư vấn, giải quyết các vụ án trong lĩnh vực tranh chấp đất đai. Sau đây Công ty Luật Duy Hưng xin trình bày một số vấn đề cơ bản liên quan đến vấn đề này để Quí vị tham khảo.

Quy định của pháp luật về nghĩa vụ bàn giao nhà đất của bên bán.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được Bộ luật dân sự 2005 quy định từ điều 450 đến điều 455 và từ điều 697 đến điều 702. Tuy nhiên, BLDS 2015 lại không quy định đối với từng loại hợp đồng theo hướng như vậy mà nó được quy định chung trong phần nghĩa vụ và hợp đồng. Cụ thể, Điều 434 quy định về việc “Thực hiện hợp đồng mua bán” như sau:

1. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
2. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
3. Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì bên bán có nghĩa vụ bàn giao tài sản bán cho bên mua theo đúng thời gian thỏa thuận. Bên bán chỉ được giao tài sản bán trước hoặc sau thời điểm thỏa thuận nếu được bên mua đồng ý.

Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Bộ luật dân sự năm 2015 Điều 503 BLDS 2015 quy đinh như về “ Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất” như sau: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

Luật đất đai năm 2013 Khoản 3 Điều 188 như sau:“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Luật nhà ở 2014 quy định tại  Khoản 1 Điều 122 như sau: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

Như vậy, quy định của pháp luật hiện nay chưa có sự thống nhất về thời điểm có hiệu của hợp đồng mua bán nhà đất. Sự không thống nhất này gây khó khăn không ít cho người dân và cơ quan chức năng khi giải quyết các vụ việc tranh chấp có liên quan đến nhà đất…

Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật,  nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi hội đủ các luật sư chuyên về các lĩnh vực, kinh nghiệm, chuyên sâu như: hình sự, dân sự, kinh tế, thừa kế, hợp đồng, đất đai, ly hôn, dịch vụ nhà đất, di chúc, lao động…