Cha mẹ mất chết các con có bán nhà được không?

Khi cha mất, quyền sở hữu và quyền định đoạt tài sản chung như nhà đất thường khiến nhiều gia đình bối rối. Bài viết này giúp bạn hiểu rõ cha mất mẹ bán nhà được không, trình tự thủ tục thừa kế cũng như những lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sản hợp pháp. Hiểu đúng quy định sẽ giúp tránh rủi ro và đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.  

Cha mất mẹ bán nhà được không? Các trường hợp được phép bán

Khi cha mất, mẹ muốn bán nhà để chia tài sản hoặc sắp xếp lại cuộc sống là tình huống thường gặp tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc cha mất mẹ bán nhà được không phụ thuộc vào quyền sở hữu hợp pháp đối với căn nhà và sự đồng thuận của các đồng thừa kế. Dưới đây là những trường hợp được phép bán theo quy định pháp luật hiện hành

1. Cha mất, mẹ bán nhà khi nhà đứng tên riêng mẹ

Nếu căn nhà hoàn toàn thuộc sở hữu của mẹ thì hoàn toàn được phép. Nếu nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ đứng tên mẹ, và chứng minh được căn nhà là tài sản riêng (mua trước khi kết hôn, được tặng cho riêng, được thừa kế riêng…), thì mẹ có quyền toàn phần trong việc định đoạt. Theo Bộ luật Dân sự và Luật Hôn nhân – Gia đình, trong trường hợp này mẹ được toàn quyền bán nhà mà không cần sự đồng ý của các con. 

Tuy nhiên, để tránh rủi ro pháp lý thì bạn nên kiểm tả rõ hồ sơ gốc, kê khai thuế phí đầy đủ. Để đảm bảo không có tranh chấp hoặc khiếu nại liên quan đến phần tài sản này.

2. Cha mất, mẹ bán nhà khi nhà đứng tên chung bố mẹ

Căn nhà đứng tên cả cha và mẹ là tài sản chung hợp nhất của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. Khi cha mất, 1/2 giá trị căn nhà thuộc quyền sở hữu của cha, phần này trở thành di sản thừa kế. Do đó, mẹ chỉ được quyền định đoạt phần của mình. Phần còn lại phải được sự đồng thuận của các người thừa kế hợp pháp (thường là mẹ và các con).

Các bước thực hiện trong trường hợp này:

1. Xác định di sản: phần giá trị 1/2 căn nhà thuộc về cha.
2. Xác định người thừa kế: bao gồm mẹ, con, ông bà nội (nếu còn sống).
3. Lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc ủy quyền cho mẹ bán toàn bộ căn nhà.
4. Sau khi công chứng thỏa thuận hoặc khai nhận di sản, mẹ có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

Nếu thiếu bước phân chia thừa kế, hồ sơ sang tên khi bán sẽ bị từ chối. Thực tế, nhiều trường hợp cha mất mẹ bán nhà được không – hoàn toàn có thể, nhưng chỉ khi có sự chấp thuận của toàn bộ các đồng thừa kế.

3. Cha mất, mẹ bán nhà khi nhà thuộc sở hữu hộ gia đình

Trong trường hợp nhà là tài sản hộ gia đình thì chỉ được khi tất cả thành viên có quyền đều chấp thuận. Cụ thể thì căn nhà thuộc quyền sử dụng, sở hữu của hộ gia đình (Giấy chứng nhận ghi rõ “hộ ông/bà...”) thì người đứng tên chỉ là đại diện về mặt hành chính. Khi cha mất, việc mẹ bán nhà phải có sự đồng ý bằng văn bản của toàn bộ các thành viên có quyền trong hộ khẩu tại thời điểm được cấp sổ bao gồm vợ, chồng, con đã đủ tuổi thành niên, và cả những người có tên trong giấy chứng nhận.

Nếu trong hộ có người chưa đủ 18 tuổi, phần quyền của họ sẽ do người đại diện hợp pháp (mẹ) ký thay, nhưng phải có sự chấp thuận của cơ quan giám hộ hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã.

Các trường hợp cha mất mà mẹ không được bán nhà

Không phải lúc nào mẹ cũng có thể tự ý bán nhà sau khi cha mất. Các trường hợp sau đây mẹ không được bán hoặc bán sẽ bị hủy hợp đồng do vi phạm quyền sở hữu:

• Di sản chưa chia mà không có sự đồng ý của các thừa kế: Dù mẹ là vợ hợp pháp, nhưng phần di sản của cha vẫn thuộc quyền chung.
• Có thành viên thừa kế chưa đủ tuổi: Khi đó cần được cơ quan giám hộ hoặc tòa án chấp thuận, nếu không hợp đồng bán sẽ vô hiệu.
• Nhà đang tranh chấp, bị kê biên xử lý nợ: Nếu tài sản đang bị phong tỏa, mọi giao dịch đều không có giá trị.
• Giấy tờ pháp lý chưa rõ ràng, sai thông tin người đứng tên: hồ sơ thiếu sót, nhà chưa hoàn công, không đủ điều kiện chuyển nhượng.
• Đang có khiếu nại về di sản, bị tòa thụ lý vụ án thừa kế.

Nói cách khác, cha mất mẹ bán nhà được không – chỉ được khi không có ràng buộc pháp lý nêu trên.

Thủ tục bán nhà khi cha mất mẹ muốn đứng ra giao dịch

Thủ tục bán nhà khi cha mất và mẹ muốn đứng ra giao dịch Sau khi xác định mẹ là người đủ điều kiện theo quy định để thực hiện việc bán nhà, cần tuân thủ đúng quy trình để tránh bị cơ quan công chứng hoặc Văn phòng đăng ký đất đai từ chối hồ sơ. Trình tự thông thường được thực hiện theo các bước sau:

 1. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý 

Hồ sơ bao gồm: 

• Giấy chứng tử của cha
•  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng)
• CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của mẹ cùng những người thuộc hàng thừa kế
• Văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng. 

2. Thực hiện công chứng việc phân chia di sản hoặc lập ủy quyền bán 

Tất cả những người thừa kế theo pháp luật phải có mặt ký vào văn bản. Nếu các đồng thừa kế đồng ý nhường phần tài sản cho mẹ, công chứng viên sẽ xác nhận để làm căn cứ pháp lý, giúp mẹ có toàn quyền đối với tài sản khi thực hiện việc chuyển nhượng. 

3. Ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng 

Mẹ hoặc người được mẹ ủy quyền hợp pháp sẽ ký kết hợp đồng mua bán với bên mua tại phòng công chứng. 

4. Kê khai thuế, phí và làm thủ tục sang tên

Bên bán và bên mua thực hiện kê khai nghĩa vụ thuế, phí tại Chi cục Thuế, sau đó nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có bất động sản. 

5. Nhận kết quả và hoàn tất giao dịch 

Sau khi cơ quan đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận mới cho bên mua, việc bàn giao nhà và nhận đủ tiền sẽ được tiến hành, hoàn tất quá trình giao dịch. Tuy nhiên tại một số địa phương có thể yêu cầu bổ sung phiếu xác minh nhân thân hoặc tờ khai lệ phí trước bạ. Do đó, cần kiểm tra trước với cơ quan địa phương để tránh thiếu sót hồ sơ.

Lưu ý quan trọng khi cha mất mẹ bán nhà để tránh bị trả hồ sơ

Thực tế, nhiều hồ sơ bị “trả về” do sai quy định hoặc thiếu chứng từ. Để đảm bảo giao dịch trôi chảy, cần chú ý:

• Không tự ý ký bán trước khi hoàn tất thủ tục thừa kế. Mọi hợp đồng ký trước thời điểm có văn bản phân chia di sản đều vô hiệu.
• Kiểm tra phần đất, diện tích, tài sản gắn liền nhà có khớp thông tin trên Giấy chứng nhận hay không.
• Nếu giấy tờ ghi “Hộ ông…”, cần chữ ký của toàn bộ người trong hộ.
• Con ở nước ngoài: phải lập giấy ủy quyền có chứng nhận hợp lệ tại cơ quan ngoại giao.
• Trường hợp quá 10 năm kể từ ngày cha mất: di sản có thể bị xem là đã chia nếu không có yêu cầu khác, lúc đó việc xác định phần quyền hơi phức tạp – nên tham khảo luật sư hoặc công chứng viên để được hướng dẫn.
• Công chứng tại nơi có bất động sản để đảm bảo giá trị pháp lý và thuận lợi khi đăng ký sang tên.
• Giữ toàn bộ chứng từ gốc ít nhất 5 năm sau giao dịch để phòng khiếu nại phát sinh.

Trong trường hợp mẹ lớn tuổi, nên cân nhắc ủy quyền có thời hạn cho con để thực hiện thay, tránh rủi ro đi lại và thủ tục rườm rà. Ngoài ra, khi người mua thanh toán, nên giao dịch qua tài khoản ngân hàng để dễ chứng minh

Việc xác định cha mất mẹ bán nhà được không đòi hỏi hiểu đúng bản chất pháp lý của tài sản, nguồn gốc hình thành, và quyền của các đồng thừa kế. Nếu thực hiện đúng quy trình, mẹ hoàn toàn có thể bán nhà hợp pháp; ngược lại, nếu bỏ qua bước phân chia di sản hoặc thiếu sự đồng thuận, hồ sơ sẽ bị trả và hợp đồng vô hiệu. Vì vậy, điều quan trọng nhất là chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tuân thủ quy định, và tham khảo ý kiến chuyên môn…
THỦ TỤC KHAI NHẬN THỪA KẾ KHI CHA MẸ CHẾT

I. Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.

II. Di sản được chia như thế nào nếu không có di chúc?

Căn cứ tại Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 trường hợp được thừa kế không theo di chúc hay thừa kế theo pháp luật gồm: 

• Có di chúc nhưng không có hiệu lực pháp lý.
• Người để lại tài sản, di sản qua đời nhưng không để lại di chúc.
• Người được hưởng thừa kế theo di chúc nhưng không có quyền nhận hoặc từ chối nhận di sản.
• Cơ quan được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm di chúc có hiệu lực thi hành.
• Những người được hưởng thừa kế theo di chúc nhưng chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người để lại di sản.

Bên cạnh đó, thừa kế theo pháp luật còn áp dụng đối với phần di sản không được định đoạt trong di chúc và phần di sản được định đoạt trong nội dung phần di chúc đã bị vô hiệu.

III. Quy định hàng thừa kế theo pháp luật, thừa kế không có di chúc

Tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các hàng thừa kế theo pháp luật như sau:

• Hàng thừa kế thứ 1 gồm: vợ/chồng; con đẻ, con nuôi hợp pháp; bố, mẹ đẻ; bố, mẹ nuôi.
• Hàng thừa kế thứ 2 gồm: ông, bà nội, ông, bà ngoại; anh, chị, em ruột; cháu ruột của người để lại di sản là ông, bà nội/ngoại.
• Hàng thừa kế thứ 3: cụ nội/ngoại; bác, chú, cô, cậu, dì ruột; cháu ruột của người để lại di chúc là bác, cậu, cô, dì, chú ruột; chắt ruột của người để lại di sản là cụ nội/ngoại.

IV. Hồ sơ, thủ tục khai nhận di sản thừa kế không theo di chúc

1. Hồ sơ, tài liệu khai nhận thừa kế theo pháp luật

Theo quy định pháp luật hiện hành, hồ sơ khai nhận thừa kế không theo di chúc gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

• Phiếu đề nghị công chứng văn bản thỏa thuận phân chia/khai nhận tài sản thừa kế.
• CCCD/thẻ căn cước/hộ chiếu của người được thừa kế di sản.
• Giấy tờ pháp lý chứng minh mối quan hệ giữa người chết và người thừa kế, ví dụ như:
  • Giấy khai sinh.
  • Giấy đăng ký kết hôn…
• Tài liệu chứng minh tài sản của người để lại tài sản thừa kế: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng), giấy chứng nhận đăng ký xe, sổ tiết kiệm…
• Giấy chứng tử hoặc giấy tờ có giá trị tương đương.

2. Thủ tục nhận thừa kế theo pháp luật, thừa kế không theo di chúc

Sau khi chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ khai nhận di sản thừa kế không theo di chúc như Luật Tín Minh đã chia sẻ, bạn tiến hành thủ tục với 5 bước như sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ nhận di sản thừa kế theo pháp luật đến cơ quan công chứng.
• Bước 2: Hồ sơ đầy đủ, đúng quy định cơ quan công chứng sẽ thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận khai nhận/phân chia tài sản thừa kế.
• Bước 3: Niêm yết việc thụ lý văn bản thỏa thuận khai nhận/phân chia tài sản thừa kế trong vòng 15 ngày tại UBND xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản.
• Bước 4: Trong 15 ngày niêm yết nhưng không có khiếu nại, tố cáo cơ quan công chứng sẽ chứng nhận văn bản thỏa khai nhận/phân chia tài sản thừa kế.
• Bước 5: Người thừa kế nhận văn bản khai nhận/phân chia tài sản và đăng ký sang tên tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo pháp luật bạn cần đóng phí công chứng, phí này được tính dựa trên giá trị di sản thừa kế, quy định chi tiết tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.

V. Câu hỏi thường gặp về thủ tục thừa kế di sản theo pháp luật

1. Ba, mẹ mất không để lại di chúc thì con cái được nhận thừa kế không?

Có. Trường hợp người để lại di sản nhưng không có di chúc thì tài sản sẽ được phân chia theo hàng thừa kế.

2. Trường hợp nào được phân chia di sản thừa kế không có di chúc?

Trường hợp được thừa kế không theo di chúc hay thừa kế theo pháp luật gồm: 

• Người để lại tài sản, di sản qua đời nhưng không để lại di chúc.
• Có di chúc nhưng không có hiệu lực pháp lý.
• Những người được hưởng thừa kế theo di chúc nhưng chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người để lại di sản.
• Cơ quan được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm di chúc có hiệu lực thi hành.
• Người được hưởng thừa kế theo di chúc nhưng không có quyền nhận hoặc từ chối nhận di sản.

3. Các hàng thừa kế theo pháp luật gồm những ai?

Bộ luật Dân sự 2015 quy định hàng thừa kế theo pháp luật như sau:

• Hàng thừa kế thứ 1 gồm: vợ/chồng; con đẻ, con nuôi hợp pháp; bố, mẹ đẻ; bố, mẹ nuôi.
• Hàng thừa kế thứ 2 gồm: ông, bà nội, ông, bà ngoại; anh, chị, em ruột; cháu ruột của người để lại di sản là ông, bà nội/ngoại.
• Hàng thừa kế thứ 3: cụ nội/ngoại; bác, chú, cô, cậu, dì ruột; cháu ruột của người để lại di chúc là bác, cậu, cô, dì, chú ruột; chắt ruột của người để lại di sản là cụ nội/ngoại.

4. Hồ sơ khai nhận thừa kế theo pháp luật gồm những giấy tờ gì?

Hồ sơ khai nhận thừa kế không theo di chúc gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

• Phiếu đề nghị công chứng văn bản thỏa thuận phân chia/khai nhận tài sản thừa kế.
• CCCD/thẻ căn cước/hộ chiếu của người được thừa kế di sản.
• Giấy tờ pháp lý chứng minh mối quan hệ giữa người chết và người thừa kế, ví dụ như:
  • Giấy khai sinh.
  • Giấy đăng ký kết hôn…
• Tài liệu chứng minh tài sản của người để lại tài sản thừa kế: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng), giấy chứng nhận đăng ký xe, sổ tiết kiệm…
• Giấy chứng tử hoặc giấy tờ có giá trị tương đương.

5. Quy trình khai nhận thừa kế theo pháp luật gồm mấy bước?

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế không theo di chúc gồm 5 bước: 

• Bước 1: Nộp hồ sơ nhận di sản thừa kế theo pháp luật đến cơ quan công chứng.
• Bước 2: Hồ sơ đầy đủ, đúng quy định cơ quan công chứng sẽ thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận khai nhận/phân chia tài sản thừa kế.
• Bước 3: Niêm yết việc thụ lý văn bản thỏa thuận khai nhận/phân chia tài sản thừa kế trong vòng 15 ngày.
• Bước 4: Cơ quan công chứng sẽ chứng nhận văn bản thỏa khai nhận/phân chia tài sản thừa kế.
• Bước 5: Nhận văn bản khai nhận/phân chia tài sản và đăng ký sang tên tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trân trọng.


LS TRẦN MINH HÙNG TRẢ LỜI TRUYỀN HÌNH HTV