Có nên mua đất thương mại dịch vụ không và cần lưu ý gì?” là bài viết mang tính chất tư vấn và phân tích toàn diện, giúp người đọc hiểu rõ về đặc điểm pháp lý, giá trị đầu tư và các yếu tố rủi ro khi giao dịch loại hình bất động sản này. Nội dung bài viết không chỉ giải thích khái niệm đất thương mại dịch vụ theo Luật Đất đai mà còn đi sâu vào các ưu điểm như giá thành thấp, tiềm năng khai thác kinh doanh, song song với đó là những rủi ro như thời hạn sử dụng ngắn, không được cấp sổ hộ khẩu, khó chuyển mục đích sang đất ở. Bên cạnh đó, bài viết cũng cung cấp những lưu ý quan trọng trong quá trình tìm hiểu và mua bán như: kiểm tra sổ đỏ, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng còn lại, quy hoạch khu vực và thủ tục pháp lý. Đây là tài liệu tham khảo cần thiết cho các nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp nhỏ hoặc người mới tham gia thị trường bất động sản có nhu cầu đầu tư vào loại đất có mục đích thương mại.

Bài viết dưới đây cung cấp một cái nhìn toàn diện về đất thương mại dịch vụ (TMDV) tại Việt Nam trong giai đoạn 2013-2025, tập trung vào các thay đổi mang tính bước ngoặt của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013 và thực trạng thị trường hiện tại. Định nghĩa pháp lý về đất TMDV, một loại đất phi nông nghiệp dùng cho mục đích kinh doanh, đã được làm rõ và chuẩn hóa qua các văn bản pháp luật. Giai đoạn 2013-2023, thị trường chịu ảnh hưởng lớn từ khung giá đất cố định và những vướng mắc trong thủ tục hành chính. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã mở ra một kỷ nguyên mới với những cải cách sâu rộng, bao gồm việc bãi bỏ khung giá đất 5 năm, thay thế bằng bảng giá đất hàng năm tiệm cận thị trường, cùng với sự linh hoạt hơn trong hình thức trả tiền thuê đất.

Thị trường đất TMDV, dù không có nguồn dữ liệu tổng thể, đã cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực trong giai đoạn 2024-2025, đặc biệt là ở các phân khúc bán lẻ, văn phòng và bất động sản công nghiệp, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng kinh tế vĩ mô ấn tượng. Mặc dù vậy, các rủi ro pháp lý về quy hoạch, thời hạn sử dụng đất và những thách thức về định giá vẫn còn hiện hữu, đặc biệt đối với các nhà đầu tư cá nhân. Bài viết dưới đây đưa ra các khuyến nghị chiến lược toàn diện cho cả cơ quan quản lý nhà nước và các nhà đầu tư nhằm tối ưu hóa việc khai thác tiềm năng của loại hình đất này, đồng thời phòng tránh rủi ro, hướng tới một thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững.

 

1. Tổng quan và khung pháp lý về đất thương mại dịch vụ giai đoạn 2013 - 2025

1.1. Định nghĩa và phân loại đất thương mại, dịch vụ

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất thương mại dịch vụ (TMDV) là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng cho mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Loại đất này bao gồm đất để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác, nhưng không tính nhà ở cá nhân. Ký hiệu trên bản đồ địa chính của loại đất này là TMD, thể hiện rõ mục đích sử dụng đất mà người sử dụng có nghĩa vụ phải tuân thủ. Việc sử dụng đất TMDV phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn đã được phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.   

Về nguồn gốc và các loại hình, đất TMDV có thể được phân thành hai loại chính:   

• Đất thuộc quỹ đất công cộng hoặc đấu giá: Đây là những khu đất nằm ở vị trí trung tâm, gần các khu đô thị, được Nhà nước quy hoạch để xây dựng các công trình công cộng như chợ, bến xe, hoặc các khu giải trí, siêu thị để phục vụ nhu cầu của cư dân. Nhà nước có thể cấp hoặc cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu.   
• Đất bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp: Đây là loại đất được cấp cho các hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp để thực hiện các dự án. Mục đích của chính sách này là hỗ trợ người dân chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định cuộc sống sau khi mất đất sản xuất, cho phép họ chuyển sang kinh doanh dịch vụ thương mại thay vì chỉ sản xuất nông nghiệp. Loại đất này thường được biết đến với tên gọi "đất dịch vụ 5%, 7%, 10%", tùy thuộc vào tỷ lệ bồi thường theo diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi.   

Mối liên hệ giữa chính sách bồi thường và nguồn cung đất TMDV là một yếu tố quan trọng. Việc tạo ra một nguồn cung đất đặc thù thông qua chính sách an sinh xã hội này đã hình thành một phân khúc thị trường riêng, có thể có giá trị thấp hơn so với giá thị trường, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý và quy hoạch. Thực tế, mặc dù có vai trò thiết yếu, khái niệm "đất dịch vụ 5%, 7%, 10%" lại chưa có một khung pháp lý rõ ràng, điều này đã tạo ra một khoảng trống pháp luật, dễ dẫn đến các tranh chấp và việc sử dụng không hiệu quả, cũng như sự mất cân đối về nguồn cung ở một số địa phương.

1.2. Cơ sở pháp lý và những thay đổi mang tính bước ngoặt (2013-2025)

*Giai đoạn Luật Đất đai 2013

Trong giai đoạn này, khung pháp lý về đất TMDV chủ yếu được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2013. Một trong những quy định cốt lõi là thời hạn sử dụng đất. Đất TMDV có thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Tuy nhiên, đối với các dự án lớn, thu hồi vốn chậm hoặc tại các khu vực kinh tế xã hội khó khăn, thời hạn có thể lên đến 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có thể được Nhà nước xem xét gia hạn nếu có nhu cầu và tuân thủ các quy định hiện hành.   

Về định giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định Chính phủ ban hành khung giá đất 5 năm một lần, làm cơ sở cho các địa phương xây dựng bảng giá đất. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi, đã phát sinh nhiều bất cập. Mặc dù Luật 2013 không có quy định xác định giá đất TMDV dựa trên giá đất ở, nhiều địa phương đã áp dụng các văn bản hướng dẫn xác định giá đất TMDV bằng cách sử dụng giá đất ở cùng khu vực nhân với hệ số 70-80%. Điều này đã đẩy giá đất TMDV lên mức cao, gây gánh nặng và khó khăn đáng kể cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Sự chênh lệch lớn giữa khung giá đất của Nhà nước và giá thị trường là một trong những nguyên nhân chính gây ra lãng phí và tiêu cực trong quản lý đất đai.

*Chuyển giao sang Luật Đất đai 2024

Sự chuyển đổi sang Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, đánh dấu một bước ngoặt lớn, khắc phục những tồn tại của giai đoạn trước. Một trong những thay đổi nổi bật nhất là việc bãi bỏ quy định về khung giá đất cố định của Chính phủ. Thay vào đó, Luật mới quy định bảng giá đất sẽ được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm, tiệm cận với giá thị trường. Để đảm bảo tính khách quan và minh bạch, Luật 2024 cũng quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, một điểm chưa từng có trong Luật 2013.   

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 còn mang đến sự linh hoạt đáng kể về tài chính cho các doanh nghiệp. Cụ thể, luật cho phép các tổ chức kinh tế, cá nhân đang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được quyền chuyển sang trả tiền hàng năm. Phần tiền đã nộp trước sẽ được khấu trừ vào tiền thuê hàng năm, giúp doanh nghiệp giảm áp lực vốn ban đầu và phân bổ tài chính linh hoạt hơn cho các dự án.   

Một điểm đáng chú ý khác là việc làm rõ mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 khẳng định rõ ràng đất TMDV chỉ được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ và các công trình phục vụ mục đích thương mại, không được xây dựng nhà ở. Quy định này giúp phân biệt rõ ràng giữa đất TMDV và đất ở, giải quyết sự mơ hồ đã tồn tại trong quá khứ và ngăn chặn các rủi ro pháp lý khi nhà đầu tư hiểu nhầm hoặc cố tình lách luật. Việc phân định rõ ràng này rất quan trọng để đảm bảo các dự án được triển khai đúng quy hoạch, tránh tình trạng bị đình chỉ, thu hồi và bảo toàn giá trị tài sản.   

Việc chuyển sang bảng giá đất hàng năm là một động thái mạnh mẽ nhằm giải quyết sự chênh lệch giá đất lớn giữa Nhà nước và thị trường. Tuy nhiên, động thái này cũng đặt ra một thách thức mới: làm thế nào để đảm bảo bảng giá đất hàng năm thực sự tiệm cận thị trường mà không gây ra sự biến động quá lớn, ảnh hưởng đến tâm lý và kế hoạch tài chính của các nhà đầu tư và doanh nghiệp? Một số đề xuất sửa đổi đã gợi ý quay lại cơ chế bảng giá 5 năm với hệ số K để đảm bảo sự ổn định, cho thấy "nguyên tắc thị trường" trong định giá đất vẫn là một khái niệm đang được thử nghiệm và cần một sự cân bằng giữa tính linh hoạt và sự ổn định để không tạo ra những rủi ro mới.

Bảng 1: So sánh các quy định chính về Đất TMDV giữa Luật Đất đai 2013 và 2024

2. Tiềm năng và thực trạng thị trường năm 2013 - 2025

2.1. Ưu điểm và tiềm năng phát triển của Đất TMDV

Đất thương mại dịch vụ mang lại nhiều lợi thế và tiềm năng phát triển vượt trội. Trước hết, loại đất này tạo ra giá trị gia tăng đáng kể cho nền kinh tế, đóng vai trò là nền tảng để hình thành các khu chức năng chuyên biệt, thu hút các dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), dịch chuyển chuỗi cung ứng và thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm. Do đó, theo nhiều chuyên gia, đất TMDV có vai trò quan trọng, thậm chí hơn cả đất ở trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.   

Lợi thế cạnh tranh của đất TMDV còn đến từ vị trí địa lý chiến lược. Các khu đất này thường nằm ở vị trí trung tâm, gần các khu đô thị lớn hoặc khu du lịch, nơi có cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ và thuận tiện cho việc kinh doanh, tạo ra môi trường lý tưởng cho các hoạt động thương mại. Sự phát triển của các mô hình kinh doanh đa dạng trên loại đất này như nhà mặt phố, shophouse, hay bất động sản nghỉ dưỡng, cũng giúp các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận và khai thác.   

Xét về lợi ích tài chính, đầu tư vào đất TMDV có thể mang lại dòng thu nhập thường xuyên từ việc cho thuê và có khả năng sinh lời cao theo thời gian. Tính thanh khoản của loại hình này cũng được đánh giá là tốt hơn so với một số loại tài sản khác, giúp bảo vệ nhà đầu tư khỏi lạm phát và tạo cơ hội gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.

2.2. Phân tích thực trạng thị trường và diễn biến cung cầu (2013-2025)

Giai đoạn 2024-2025 được đánh giá là thời điểm kinh tế Việt Nam có sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn khó khăn. Theo dữ liệu ước tính, tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý I/2025 tăng trưởng ấn tượng 6,93% so với cùng kỳ năm 2024, đạt mức tăng cao nhất trong giai đoạn 2020-2025. Điều này tạo ra một bệ phóng vững chắc cho sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung.   

Các chỉ số kinh tế khác cũng cho thấy tín hiệu tích cực, bao gồm nguồn vốn FDI thực hiện tăng mạnh và ngành du lịch quốc tế phục hồi với lượng khách đến Việt Nam tăng đáng kể. Những yếu tố này có mối tương quan trực tiếp và mạnh mẽ với các phân khúc của đất TMDV. Cụ thể, vốn FDI tăng thúc đẩy nhu cầu về đất công nghiệp và văn phòng, trong khi du lịch phục hồi tạo động lực cho các dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng và thương mại bán lẻ. Chính sách tiền tệ nới lỏng của Ngân hàng Nhà nước và chỉ đạo của Chính phủ về việc duy trì mặt bằng lãi suất thấp cũng đã góp phần kích thích nhu cầu đầu tư vào bất động sản.

Trong bối cảnh kinh tế thuận lợi, thị trường bất động sản đã có những khởi sắc đầu tiên để kích hoạt một chu kỳ mới, mặc dù chưa có sự bùng nổ trên diện rộng. Nguồn cung và thanh khoản đã phục hồi rõ nét, đặc biệt so với giai đoạn trầm lắng của năm 2023. Nguồn cung bất động sản nhà ở tăng trưởng tích cực, với số lượng dự án được phê duyệt mới cải thiện đáng kể trong năm 2024 và quý I, II/2025, một phần nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý.   

Tuy nhiên, thị trường đất TMDV thiếu dữ liệu tổng thể và chuyên sâu. Các báo cáo thị trường hiện tại chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở và công nghiệp. Dù vậy, dữ liệu từ các phân khúc con của TMDV cho thấy tín hiệu tích cực:   

• Thị trường bán lẻ: Nguồn cung mới tại TP.HCM trong 9 tháng đầu năm 2024 đạt mức cao nhất trong 3 năm qua. Giá thuê tại Hà Nội và TP.HCM duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ, trong khi công suất lấp đầy vẫn ở mức cao.   
• Thị trường văn phòng: Tại TP.HCM, giá thuê văn phòng tăng trong quý I/2024, công suất lấp đầy đạt mức 90%. Nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng, đặc biệt là ở phân khúc nhà xưởng/nhà kho xây sẵn, với tỷ lệ lấp đầy tăng đáng kể trong quý III/2024.   

Bảng 2: Diễn biến một số chỉ số kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản (2024-2025)

Sự phục hồi của thị trường bất động sản giai đoạn 2024-2025 chưa thực sự đồng đều và bền vững. Mặc dù các phân khúc con của TMDV như văn phòng, bán lẻ có tín hiệu tích cực, nhưng sự thiếu hụt dữ liệu chuyên sâu và tổng thể về đất nền TMDV cho thấy phân khúc này vẫn còn nhiều khoảng trống thông tin và tiềm ẩn rủi ro cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Sự mất cân đối trong cấu trúc nguồn cung nhà ở, khi thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, có thể ảnh hưởng gián tiếp đến sự phát triển của các dự án thương mại tại khu vực ven đô, nơi dân cư có thu nhập thấp cần được hỗ trợ để ổn định cuộc sống.

3. Quy trình mua bán và rủi ro, thách thức

3.1. Quy trình mua bán và thủ tục pháp lý

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất TMDV, tương tự như các loại đất khác, cần tuân thủ các điều kiện và thủ tục pháp lý chặt chẽ.

Theo quy định của pháp luật, để thực hiện giao dịch, thửa đất TMDV phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) hợp lệ.   
• Quyền sử dụng đất không bị tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.   
• Thửa đất còn thời hạn sử dụng.

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các bước chính sau :   

• Công chứng hợp đồng chuyển nhượng: Hai bên mua và bán cần lập hợp đồng chuyển nhượng tại các tổ chức công chứng hoặc Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân của các bên, và các giấy tờ liên quan khác.   
• Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận: Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện. Thời hạn giải quyết không quá 10 ngày làm việc (theo quy định của pháp luật hiện hành).   
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ xác định vị trí và gửi thông tin cho cơ quan thuế để tính các khoản thuế và lệ phí (nếu có). Người sử dụng đất sẽ nộp các khoản phí này theo thông báo.   
• Nhận Giấy chứng nhận mới: Sau khi hoàn thành tất cả các nghĩa vụ tài chính và thủ tục hành chính, người sử dụng đất mới sẽ nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài (FDI), việc tiếp cận đất TMDV có những quy định riêng. Sau khi thành lập công ty tại Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài có thể thuê đất trực tiếp từ Nhà nước. Quy trình này khá phức tạp, bao gồm nộp đơn, thẩm định nhu cầu sử dụng đất, quyết định cho thuê, bàn giao thực địa và ký kết hợp đồng thuê đất với cơ quan chức năng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp FDI cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện về đầu tư theo quy định và mục đích sử dụng đất phù hợp với giấy phép đã được cấp.

3.2. Phân tích rủi ro và thách thức

Đầu tư vào đất TMDV có thể mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và thách thức.

Rủi ro lớn nhất là dự án có thể bị vướng quy hoạch hoặc bị thu hồi vì mục đích công cộng. Việc không tìm hiểu kỹ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương hoặc thay đổi quy hoạch có thể gây thiệt hại tài chính nặng nề. Một ví dụ là khi một chủ đầu tư không tuân thủ kế hoạch ban đầu, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ văn phòng thành căn hộ, gây áp lực lên hạ tầng và dẫn đến mâu thuẫn nội bộ, thậm chí thất bại dự án.

Mua bán đất TMDV khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và chỉ giao dịch bằng hợp đồng viết tay hoặc hợp đồng đặt cọc không công chứng là một rủi ro cực kỳ lớn, dễ dẫn đến lừa đảo hoặc tranh chấp không thể giải quyết.

Khác với đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, đất TMDV có thời hạn tối đa 50 năm, có thể gây khó khăn cho việc định giá tài sản và lập kế hoạch kinh doanh dài hạn. Khi hết hạn, việc gia hạn cần được Nhà nước xem xét và có thể phát sinh thêm chi phí. 

Tình trạng giá đất nhà nước và giá thị trường có sự chênh lệch lớn, cũng như việc một số địa phương sử dụng giá đất ở nhân hệ số để tính giá đất TMDV, đã gây khó khăn cho doanh nghiệp, tăng chi phí và giảm khả năng cạnh tranh. Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã có những cải cách đáng kể, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm theo thị trường cũng đặt ra thách thức về sự biến động giá và tính ổn định cho các nhà đầu tư. 

Trên thực tế, nhiều ngân hàng áp dụng chính sách hạn chế hoặc không chấp nhận đất TMDV làm tài sản thế chấp do rủi ro cao, thời hạn sử dụng hữu hạn và sự phức tạp về pháp lý. Điều này làm giảm khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Mối liên hệ giữa việc định giá đất và rủi ro tài chính, dự án là một vấn đề cốt lõi. Khi định giá đất thiếu khoa học, không minh bạch, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng cao, giảm tính cạnh tranh. Ngược lại, nếu giá đất nhà nước thấp hơn thị trường, người dân bị thiệt thòi khi bị thu hồi đất và Nhà nước thất thu ngân sách. Việc chuyển sang định giá theo thị trường là một bước tiến quan trọng, nhưng cũng yêu cầu sự tham vấn kỹ lưỡng ý kiến của doanh nghiệp và sự cân nhắc để đảm bảo tính ổn định của thị trường.

Bảng 3: Các rủi ro chính khi đầu tư vào Đất TMDV và giải pháp phòng tránh

4. Giải pháp, khuyến nghị 

4.1. Giải pháp và Khuyến nghị chính sách cho Nhà nước

Để thị trường đất TMDV phát triển một cách bền vững, an toàn và hiệu quả, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách và thực tiễn.

Hoàn thiện khung pháp lý, khẩn trương ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 để giải quyết các vướng mắc, tồn tại, đặc biệt là các quy định về định giá đất và thủ tục hành chính. Cần có quy định rõ ràng hơn trong việc phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng và tài chính phù hợp.  

Các cơ quan có thẩm quyền cần quyết liệt tháo gỡ vướng mắc để tái khởi động các dự án cũ và rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục phê duyệt dự án mới. Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất để tăng nguồn cung minh bạch cho thị trường.   

Khi xây dựng bảng giá đất hàng năm, các địa phương cần thực hiện tham vấn ý kiến của doanh nghiệp một cách thực chất để đảm bảo bảng giá đất mới thực sự khách quan, hài hòa lợi ích và phản ánh đúng giá trị thị trường. Cần chấm dứt tình trạng sử dụng giá đất ở nhân hệ số để tính giá đất TMDV, điều đã gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp trong quá khứ.   

Các giải pháp này là sự phản ứng trực tiếp với những "điểm nghẽn" đã tồn tại trên thị trường trong suốt giai đoạn trước, bao gồm sự chậm trễ trong ban hành văn bản pháp quy, thủ tục hành chính rườm rà, và định giá đất thiếu thực tế. Do đó, việc thực thi hiệu quả các giải pháp này là chìa khóa để thị trường TMDV bước vào một "kỷ nguyên mới" an toàn, lành mạnh và bền vững hơn, tạo ra chu kỳ phát triển mới cho ngành bất động sản Việt Nam.

4.2. Khuyến nghị chiến lược cho Nhà đầu tư và Doanh nghiệp

Nhà đầu tư cần luôn kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và các quyết định quy hoạch, phê duyệt dự án liên quan. Tuyệt đối hạn chế giao dịch bằng hợp đồng viết tay khi không có đủ cơ sở pháp lý để tránh rủi ro lừa đảo.   

Cần cẩn trọng với các rủi ro tài chính do giá đất biến động, đặc biệt với bảng giá đất hàng năm của Luật 2024. Đồng thời, cần lập kế hoạch kinh doanh chi tiết và hiệu quả để tối ưu hóa việc sử dụng đất, đảm bảo lợi nhuận và tránh lãng phí.   

Nghiên cứu kỹ các quy định mới về chuyển đổi hình thức trả tiền thuê đất từ một lần sang hàng năm để tối ưu hóa dòng vốn và giảm áp lực tài chính ban đầu cho dự án.

5. Câu hỏi thường gặp

5.1. Đất TMDV có được xây nhà không?

Trả lời: Theo Luật Đất đai 2024, đất TMDV chỉ được sử dụng cho mục đích kinh doanh, dịch vụ và không được xây dựng nhà ở.

Cần phân biệt rõ giữa "nhà ở" (phục vụ mục đích sinh hoạt) và "công trình dịch vụ có chức năng ở" (như khách sạn, căn hộ dịch vụ, shophouse), vốn là các công trình kinh doanh có thể chứa các tiện ích sinh hoạt. Nhà đầu tư cần tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án.   

5.2. Thời hạn sử dụng đất là bao lâu?

Trả lời: Thời hạn sử dụng đất TMDV không quá 50 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có thể được Nhà nước xem xét gia hạn nếu không vi phạm pháp luật và phù hợp với quy hoạch.

5.3. Đất TMDV có được cấp sổ đỏ không?