1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm nào?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự quan trọng trong việc thay đổi quyền sở hữu và sử dụng đất đai giữa các bên. Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp lý, nó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức. Điều này được quy định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể là Điều 117 và Điều 129. Theo đó, để giao dịch dân sự có hiệu lực, các chủ thể tham gia phải có năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự phù hợp với loại giao dịch đang thực hiện, đồng thời họ phải tham gia giao dịch một cách tự nguyện và không vi phạm các điều cấm của pháp luật, cũng như không trái với đạo đức xã hội.

Đặc biệt đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức của hợp đồng cũng là yếu tố quan trọng để xác định hiệu lực của giao dịch. Theo quy định, hình thức hợp đồng phải tuân theo các quy định của pháp luật, cụ thể là Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, những văn bản này đưa ra các yêu cầu chi tiết về thủ tục và hình thức hợp đồng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở. Nếu không đáp ứng đúng hình thức này, giao dịch có thể bị coi là vô hiệu, dẫn đến việc quyền sử dụng đất không được chuyển nhượng hợp pháp. Tuy nhiên, trong trường hợp đặc biệt được quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, một số giao dịch có thể có hiệu lực mặc dù không tuân thủ đầy đủ hình thức nếu luật có quy định khác.

Tóm lại, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện chặt chẽ về chủ thể, nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật dân sự và các luật chuyên ngành như Luật Đất đai và Luật Nhà ở để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định rằng "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này". Quy định này đặt ra yêu cầu đối với các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất kèm tài sản gắn liền với đất khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn. Cụ thể, các giao dịch này phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

Tuy nhiên, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ về việc yêu cầu công chứng hoặc chứng thực đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng lại không đề cập cụ thể về thời điểm hợp đồng này có hiệu lực. Điều này vì vấn đề về hiệu lực của hợp đồng đã được quy định chung tại Luật Công chứng. Cụ thể, Luật Công chứng quy định rõ ràng các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực, bao gồm việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng phải được thực hiện đúng theo thủ tục và trình tự pháp luật. Do đó, dù Luật Đất đai yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng để xác định khi nào hợp đồng có hiệu lực thì phải căn cứ vào các quy định của Luật Công chứng, nơi đưa ra các tiêu chí và thủ tục cụ thể để hợp đồng có giá trị pháp lý.

Vì vậy, mặc dù việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một yêu cầu bắt buộc theo Luật Đất đai 2024, nhưng để xác định khi nào hợp đồng này chính thức có hiệu lực và có giá trị pháp lý, cần phải tham chiếu đến Luật Công chứng và các quy định liên quan về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng.

Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định rõ về giá trị pháp lý của văn bản công chứng, trong đó nêu rõ hai điểm quan trọng. Thứ nhất, theo khoản 1, văn bản công chứng có hiệu lực ngay từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Điều này có nghĩa là từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng viên ký và đóng dấu, hợp đồng đó chính thức có giá trị pháp lý. Việc công chứng hợp đồng là bước cần thiết để xác nhận tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

Thứ hai, theo khoản 2 của Điều 5, hợp đồng hoặc giao dịch đã được công chứng sẽ có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Trong trường hợp một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là khi một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, nếu có tranh chấp phát sinh, các bên có thể yêu cầu Tòa án can thiệp và giải quyết. Tuy nhiên, nếu các bên tham gia hợp đồng có thỏa thuận khác về hiệu lực của hợp đồng, thì thỏa thuận đó sẽ được tôn trọng, miễn là không vi phạm các quy định của pháp luật.

Tóm lại, theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng 2014, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực pháp lý ngay từ ngày công chứng, và nếu có bất kỳ vi phạm nào trong việc thực hiện nghĩa vụ, các bên có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Vì vậy, việc công chứng hợp đồng là yếu tố quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và đảm bảo tính ổn định, minh bạch của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

 2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đai khi có tranh chấp?

Hướng dẫn 13/HD-VKSTC ngày 30/5/2023 của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao về kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đưa ra những yêu cầu cụ thể để xác định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp có tranh chấp. Cụ thể, tại Điểm 2.1.2 Khoản 2.1 Mục 2 Phần II của Hướng dẫn này, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao đã hướng dẫn kiểm sát các điều kiện cần có để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp lý khi xảy ra tranh chấp, bao gồm các yếu tố quan trọng sau đây:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp đặc biệt quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng giúp xác nhận tính hợp pháp của giao dịch và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

Thứ hai, hợp đồng phải bảo đảm các điều kiện về chủ thể tham gia giao kết theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, tức là người này phải có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất đai hợp pháp và được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhượng cũng phải đáp ứng các điều kiện, trong đó quan trọng nhất là phải là người được phép tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không bị hạn chế quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, như các trường hợp bị hạn chế theo Luật Đất đai 2013.

Thứ ba, quyền sử dụng đất chuyển nhượng phải đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất của người chuyển nhượng là hợp pháp và được Nhà nước công nhận, giúp giao dịch trở nên rõ ràng và minh bạch.

Thứ tư, quyền sử dụng đất chuyển nhượng không được nằm trong diện tranh chấp. Điều này có nghĩa là đất phải không có tranh chấp pháp lý liên quan, tức là không có khiếu nại, đơn khởi kiện hay vụ án nào đang được thụ lý, giải quyết bởi các cơ quan có thẩm quyền.

Thứ năm, quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án. Theo quy định của pháp luật, nếu quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án (ví dụ như khi tài sản đang là tài sản bảo đảm nghĩa vụ thanh toán trong các vụ án dân sự), thì quyền sử dụng đất này không thể dùng làm đối tượng chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này là không hợp pháp và sẽ bị coi là vô hiệu.

Thứ sáu, quyền sử dụng đất phải còn thời hạn sử dụng. Nếu quyền sử dụng đất đã hết thời gian sử dụng mà không được gia hạn hoặc thực hiện các thủ tục liên quan theo quy định của pháp luật, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất này sẽ không có hiệu lực pháp lý.

Thứ bảy, đất chuyển nhượng phải bảo đảm diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất. Nếu thửa đất không đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa, thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ không có hiệu lực pháp lý, do đối tượng chuyển nhượng không thực hiện được.

Cuối cùng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ đầy đủ các quy trình và thủ tục theo quy định của pháp luật, bao gồm việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào Sổ địa chính, tức là khi thủ tục đăng ký tại cơ quan chức năng hoàn tất.

Tóm lại, theo Hướng dẫn 13/HD-VKSTC của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi tất cả các điều kiện nêu trên được bảo đảm. Việc kiểm tra và giám sát các yếu tố này là rất quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh tình trạng tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

3. Các cách giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở, các bên có thể lựa chọn nhiều hình thức giải quyết khác nhau tùy thuộc vào tình huống và sự đồng thuận của các bên. Một trong những phương thức phổ biến và được áp dụng là thương lượng, đây là quá trình trong đó hai bên tranh chấp trực tiếp đàm phán với nhau để tìm ra phương án giải quyết. Thương lượng không yêu cầu sự can thiệp của bên thứ ba và phụ thuộc vào khả năng thỏa thuận giữa các bên. Nếu hai bên có thiện chí và muốn duy trì mối quan hệ hợp tác, thương lượng là một lựa chọn phù hợp, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí so với các phương thức khác.

Ngoài ra, các bên cũng có thể lựa chọn hòa giải như một phương án giải quyết tranh chấp. Hòa giải là quá trình giải quyết tranh chấp có sự tham gia của một bên thứ ba trung gian, giúp các bên tranh chấp đưa ra các phương án giải quyết sao cho hợp lý và công bằng. Người hòa giải có thể là cá nhân hoặc tổ chức có thẩm quyền, như hòa giải viên hoặc tổ chức hòa giải do pháp luật quy định. Hòa giải thường được xem là một cách thức mềm mỏng, giúp các bên duy trì mối quan hệ và tránh việc kiện tụng lâu dài tại tòa án. Trong nhiều trường hợp, hòa giải có thể đạt được sự đồng thuận và giải quyết tranh chấp nhanh chóng, tránh được việc mất thời gian và chi phí của các bên.

Cuối cùng, khi các phương án trên không đạt được kết quả, các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp. Khởi kiện là hành động đưa tranh chấp ra trước cơ quan xét xử có thẩm quyền, nơi Tòa án sẽ xem xét và ra phán quyết cuối cùng về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Khởi kiện là lựa chọn cần thiết khi các phương thức hòa giải hay thương lượng không hiệu quả hoặc khi một trong các bên không đồng ý với phương án giải quyết. Việc khởi kiện có thể kéo dài và tốn kém, nhưng nó đảm bảo rằng các quyết định cuối cùng sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Tóm lại, khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở xảy ra, các bên có thể lựa chọn thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện, tùy thuộc vào mức độ tranh chấp và mong muốn của các bên. Việc lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp không chỉ giúp tiết kiệm thời gian và chi phí mà còn góp phần duy trì mối quan hệ tốt đẹp giữa các bên trong giao dịch.


Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật,  nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.