Nhà ở là tài sản vô cùng quý giá đối với mỗi người, Nhà ở không chỉ đơn giản là chỉ có giá trị về tinh thần mà đôi khi nó còn thể hiện giá trị tâm linh như nhà thừa kế, đất đai hương hỏa, mồ mả … do đó các vấn đề liên quan đến đất đai như sang tên sổ đỏ, làm sổ đỏ, đặc biệt là giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán đất đai là vấn đề rất nhạy cảm và tốn rất nhiều thời gian, ảnh hưởng to lớn đến tình hình an ninh, trật tự …

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà đất đã có hiệu lực

Đối với hợp đồng mua bán nhà đất đã có hiệu lực thì căn cứ vào nội dung các bên đã thỏa thuận để giải quyết. Các bên phải thực hiện nghĩa vụ nghĩa vụ của mình như trong thỏa thuận, nếu bên nào chưa thực hiện xong thì buộc họ phải thực hiện nghĩa vụ đúng như thỏa thuận.

Hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu

1. Trả lại những gì đã trao đổi với nhau

Tòa án buộc các bên phải hoàn trả lại những gì đã nhận. Đối với bên mua phải hoàn trả lại nhà đất cho bên bán và bên bán cũng phải có nghĩa vụ phải trả lại những gì đã nhận cho bên mua.

     2. Xác định lỗi của mỗi bên, qua đó bên có lỗi phải bồi thường

Ngoài việc buộc các bên trả lại những gì đã nhận. Tòa án sẽ xem xét hợp đồng mua bán có gây thiệt hại cho bên nào không? Qua đó sẽ tuyên bố trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Xác thiệt hại: Thông thường thiệt hại trong hợp đồng mua bán nhà đất bao gồm:

• Khoản tiền mà bên bán bỏ ra sử chữa, khôi phục lại hiện trạng bên ban đầu do bên mua tháo dỡ
• Khoản tiền bên mua đã bỏ ra đầu tư, sửa chữa,…

Xác định lỗi:

• Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp.
• Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do lỗi của hai bên, thì Toà án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

Xác định trách nhiệm bồi thường:

• Nếu mức độ lỗi của các bên là ngang nhau thì mỗi bên phải chịu trách nhiệm nửa thiệt thiệt hại.
• Nếu bên mua có lỗi trong hợp đồng mua bán, thì phải bồi thường cho bên bán bỏ ra để sửa chữa, khôi phục tình trạng ban đầu.
• Nếu bên bán bán có lỗi trong hợp đồng mua bán thì bên bán phải bồi thường chi phí phát sinh trong quá trình sửa chữa, cải tạo sửa chữa …( nếu có) Trong trường hợp có sự chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá được xác định Khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên mua nhà đã trả.
• Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

Khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, giao dịch nhà đất thì nhiều người sẽ nghĩ ngay đến giải quyết tranh chấp đo tại tòa án. Nhưng thật ra đây không phải là các giải quyết duy nhất trong các tranh chấp. Sau đây là các cách giải quyết tranh tranh chấp đất đai

Giải quyết hợp đồng mua bán Nhà đất bằng các thương lượng: Đây là giải pháp đầu tiên cũng là hữu hiệu trong việc giải quyết trong các tranh chấp, cũng như biện pháp này cũng luôn được sự khuyến khích của Nhà nước. Hai bên trong hợp đồng tự đàm phán với nhau và đưa ra các giải quyết mà không cần sự can thiệp của bên thứ ba.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất thông qua hòa giải: Sẽ có tham gia của bên với vai trò là người trung gian hòa giải giúp các bên đưa ra các giải quyết tranh chấp.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng thông qua tòa án: Tòa án là cơ quan nhân danh quyền lực nhà nước. Khi xảy ra tranh chấp các bên đều có quyền kiện bên kia ra tòa.

Công việc luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

• Nghiên cứu vụ việc, tư vấn và đưa ra giải pháp giải quyết tranh chấp;
• Tư vấn về hiện tranh pháp lý của căn nhà, soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở, hỗ trợ thực hiện việc bán nhà tại cơ quan công chứng;
• Kiểm tra cơ sở pháp lý, hỗ trợ khách hàng trong việc thương lượng trong giải quyết hợp đồng bán nhà ở;
• Tham gia tố tụng với tư cách làm luật sư bào chữa , bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại tòa án trong các vụ án liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất;
• Tiến hành điều tra, thu thập chứng cư tài liệu, để làm căn cứ trình trước tòa;
• Tư vấn xác minh điều kiện thi hành án, hỗ trợ khách hàng các thủ tục thi hành bản án quyết định của tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng giao dịch mua bán;
• Tư vấn việc kháng cáo, kháng nghị bản án, quyết định tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án với việc thi hành bản án, quyết định của tòa án trong việc tranh chấp hợp đồng giao dịch nhà đất.

Hòa giải bắt buộc

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Đây là thủ tục bắt buộc, là điều kiện để tranh chấp có thể được giải quyết ở các cơ quan khác (nếu hòa giải không thành).

Hòa giải tại UBND xã được tiến hành khi có yêu cầu của một bên tranh chấp. Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Kết quả của Hòa giải tại UBND xã là biên bản hòa giải, kể cả hòa giải thành hay không thành với đầy đủ thông tin sau:

+ Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải;

+ Thành phần tham dự hòa giải;

+ Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu);

+ Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;

+ Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai, Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

Trường hợp 1:

Trường hợp Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Lưu ý:

Một số loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai cũng như Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

– Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

– Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý:

– Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; …

Trường hợp 2:

Trường hợp Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Như vậy, pháp luật quy định khi Đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn có thể lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án....

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT CHO HTV, VTV, THVL1, THVL2, TH QUỐC HỘI

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)