Quy định về nhà ở và các vấn đề pháp lý có liên quan?

Nhà ở theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Trong đó theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014, có một số loại nhà ở như sau:

Xét về mục đích xây dựng và nhu cầu sử dụng

• Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
• Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
• Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường …

Xét về quá trình đầu tư, xây dựng

• Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng.
• Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Theo quy định pháp luật hiện hành, căn cứ theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, các loại giấy tờ theo quy định tại Khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 cũng có giá trị pháp lý tương đương, dùng để công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở.

Hợp đồng mua bán nhà ở như thế nào là phù hợp quy định pháp luật?

Điều kiện để nhà ở đủ điều kiện tiến hành giao dịch mua bán theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 là:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

Thứ hai, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện thứ hai và thứ ba ở trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Giao dịch mua bán về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở 2014;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Điều kiện của các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở 2014:

Bên bán nhà ở phải có đủ các điều kiện sau:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Bên mua nhà ở phải có đủ các điều kiện sau:

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, trừ trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.

Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thường gặp trong thực tế?

Các tình huống phát sinh tranh chấp phổ biến như sau:

• Bên bán nhà chết trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà;
• Bên bán nhà tăng giá bán nhà so với giá đã thỏa thuận trước đó;
• Chủ sở hữu nhà đã bán nhà và hoàn tất xong thủ tục với bên mua nhà nhưng người thuê nhà không chịu bàn giao nhà cho bên mua;
• Người được ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để bán nhà;
• Bên bán và bên mua đơn phương hủy thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà;
• Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và tự ý thay đổi thiết kế;
• Bên bán nhà không đảm bảo quyền sở hữu để bán, nhà thuộc sở hữu chung;
• Nhà được đem ra bán khi vẫn đang còn thế chấp tại ngân hàng;
• Bên bán nhà bị ép buộc, không tự nguyện bán nhà;
• Bên bán nhà vừa thế chấp nhà ngân hàng, vừa bán nhà cho bên mua;
• Bên bán nhà lấy cắp giấy tờ nhà để đem đi bán;
• Bên ủy quyền bán nhà không chịu bàn giao nhà sau khi đã ủy quyền cho bên được ủy quyền bán nhà;
• Chồng tự ý bán nhà là tài sản thuộc hữu chung của vợ chồng;
• Bán nhà, đất khi chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp …

Quy định chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở?

Cũng như những tranh chấp dân sự khác khi có tranh chấp xảy ra, các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở có quyền lựa chọn các phương thức giải quyết như thỏa thuận, hòa giải, giải quyết thông qua Trọng tài thương mại (nếu đáp ứng quy định Luật Trọng tài TM 2010), khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên phương án hiệu quả và có khả năng thi hành mà các bên thường lựa chọn là khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Khi có căn cứ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì mọi người có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Để tiến hành khởi kiện và chắc chắn kết quả mong muốn đạt được, các bên nên thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ về quá trình giao dịch mua bán nhà ở từ khi bắt đầu. Tốt nhất các bên nên tìm đến sự tư vấn đất đai của các Luật sư có chuyên môn pháp lý và kinh nghiệm trong giải quyết tranh chấp để đạt được kết quả tốt nhất.

Liên quan đến vấn đề giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, chấm dứt hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng, tranh chấp hợp đồng và bồi thường thiệt hại, Công ty Luật TNHH MTV Long Phan PMT chúng tôi chuyên cung cấp một số dịch vụ cho Quý khách hàng như sau:

Thứ nhất, Tư vấn Pháp luật về Hợp đồng

• Tư vấn về các quy định của pháp luật cụ thể về từng loại hợp đồng để khách hàng có sự thấu hiểu về mặt pháp lý để đảm bảo việc giao kết được thực hiện một cách có lợi nhất cho khách hàng nhưng đảm bảo đúng pháp luật để tránh mọi rủi ro pháp lý về sau
• Tư vấn các vấn đề pháp lý về hợp đồng; đánh giá, tư vấn về lộ trình và chiến lược đàm phán hợp đồng; nghiên cứu, tư vấn các cơ sở Pháp lý, thẩm định toàn bộ Hồ sơ pháp lý, cung cấp ý kiến pháp lý chi tiết liên quan đến các thỏa thuận Hợp đồng
• Đại diện tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng
• Tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện sửa đổi, chấm dứt hợp đồng.
• Tư vấn về các vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình sửa đổi, chấm dứt hợp đồng.
• Tư vấn giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc sửa đổi, chấm dứt hợp đồng.

Thứ hai, Tham gia giải quyết tranh chấp

• Tư vấn Hợp đồng về cách thức giải quyết tranh chấp, đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của các bên tranh chấp. Đưa ra những phương án cụ thể có lợi nhất trong quá trình đàm phán, hòa giải(nếu có)
• Hướng dẫn và tư vấn cho khách hàng trình tự thủ tục khởi kiện, thời hiệu khởi kiện, điều kiện khởi kiện, tư cách chủ thể và soạn đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Kiến nghị các cơ quan tiến hành tố tụng liên quan khi ban hành những quyết định không đúng thủ tục, trình tự…Ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
• Tiến hành điều tra thu thập chứng cứ – tài liệu, kiểm tra đánh giá chứng cứ – tài liệu để trình trước Tòa
• Soạn thảo đơn từ và các giấy tờ liên quan khác cho đương sự
• Tham gia tố tụng với tư cách là luật sư bào chữa, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ tại tòa án các cấp trong các vụ án liên quan đến hợp đồng
• Tham gia tố tụng với tư cách là đại diện ủy quyền- nhân danh khách hàng thực hiện tất cả các phương án và cách thức theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng một cách tốt nhất tại các cấp tòa xét xử.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. 
Trân trọng.


LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA GIỎI TƯ VẤN LUẬT THƯỜNG XUYÊN TRÊN HTV, VTV, THVL1…