Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Giao dịch dân sự, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Luật đất đai 2013

- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015

- Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực

Theo quy đinh tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 điều kiện để có hiệu lực của hợp đồng

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp

Điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai

+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác.

Trường hợp 2: Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Đất không có tranh chấp;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực

Trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  viết tay không tuân thủ về mặt hình thức thì sẽ như thế nào

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay mà không tuân thủ vể các điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực (không tuân thủ về mặt hình thức) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay bị vô hiệu.

Mặt khác cũng theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì

- Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

+ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thự

Theo quy định tại Điều 131 Bộ Luật dân sự 2015

- Hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay bị vô hiệu

+ Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

+ Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật

Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực khi

+ Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

+ Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thự

Như vậy điều kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng phải đảm bảo

- Được xác lập bằng văn bản;

- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (có thể là trường hợp bên mua đã xây nhà trên đất, bên mua đã trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, …);

- Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Sau khi được Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hoàn toàn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trình tự thủ tục để yêu cầu tòa án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật

  Theo quy định tại Điều 363 Bộ luật tố tụng dân sự 2015

- Thẩm quyền nộp đơn yêu cầu tòa án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật

+ Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã nơi có đất chuyển nhượng

- Thành phần hồ sơ yêu cầu tòa án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật

+ Đơn yêu cầu tòa án giải quyết vụ việc dân sự (theo mẫu)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay

+ Các giấy tờ liên quan đến việc đã thanh toán 2/3 giá trị của  hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay

+ Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Bản sao công chứng chứng minh thư của các bên

- Thời gian giải quyết yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật của Tòa án

+ Thời gian để giải quyết việc dân sự là từ 01 – 02 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu giải quyết việc dân sự của một trong các bên

Một số câu hỏi của khách hàng liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật

Khách hàng hỏi: Tôi và anh A có ký với nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay nhưng không được công chứng chứng thực. Tôi đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất. Vậy tôi có làm được sổ đỏ hay không?

Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 có quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Cách 1: Như vậy đối với trường hợp giữa bạn và anh A có ký với nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay mà không thực hiện công chứng, chứng thực mà bạn đã thực hiện xong nghĩa vụ theo hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh T có hiệu lực pháp luật.

Mặt khách theo quy định tại khoản 3 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:  “ Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Như vậy khi bạn đã có quyết định công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án thì bạn hoàn toàn làm được hồ sơ để xin cấp sổ đỏ theo quy định.

Cách 2: Bạn và anh A có thể ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện việc công chứng chứng thực. Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh A được công chứng chứng thực thì bạn có thể thực hiện việc làm sổ đỏ .

>> Tham khảo thêm bài viết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khách hàng hỏi: Năm 2019 tôi có mua đất của ông A, hợp đồng mua bán giưa tôi và ông A được viết tay nhưng không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Và có thanh toán được 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng. Chúng tôi có thỏa thuận về thời gian giao đất khi tôi thực hiện xong nghĩa vụ. Đầu năm  2020 Tôi có thực hiện xong nghĩa vụ hợp đồng, tuy nhiên trốn tránh không giao đất cũng không trả lại tiền cho tôi.Tôi muốn hỏi về quy định giải quyết trường hợp của tôi thế nào?

Luật tư vấn P&P trả lời: Theo quy định tại Điều 188 và Điều 167 Luật đất đai 2013 

-  Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản

Theo đó muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đảm bảo những điều kiện quy định ở trên. Khi đã đủ điều kiện chuyển nhượng thì hợp đồng này phải được thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường. Đối với trường hợp mà bạn cung cấp thì bạn đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay giữa bạn với ông A có hiệu lực pháp luật. Khi được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu ông A trả lại đất cho bạn. Trong trường hợp mà ông A không trả lại đất cho bạn thì bạn có thể làm đơn lên yêu cầu giải quyết tới UBND các cấp và cơ quan thi hành để được giải quyết.

Khách hàng cần cung cấp

Thông tin cần cung cấp

- Thông tin về thửa đất

Tài liệu cần cung cấp

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản sao giấy chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân

- Bản sao trích lục thửa đất

- Bản sao hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công việc của chúng tôi

- Tư vấn các vấn đề liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật

- Hỗ trợ quý khách giải quyết các vấn đề liên quan Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật không

- Tư vấn về các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thực hiện một số thủ tục liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong một số trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng

- Soan thảo một số công văn, đơn từ, hồ sơ liên quan…


LS TRẦN MINH HÙNG