Tư vấn cha mẹ bán nhà đất có cần chữ ký các con không?

1. Vợ chồng đã ly hôn, chồng đứng tên trên sổ đỏ một mình, khi bán vợ có phải ký tên hay không

Theo Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/1/2015và Nghị định 126/2014/NĐ-CP ngày 31/12/2014 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật HNGĐ (có hiệu lực từ 15/2/2015) tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng, cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng.

Trường hợp chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của mỗi bên sau khi chia tài sản chung là tài sản riêng của vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác (khoản 1 Điều 40).

Như vậy, sổ đỏ (CNQSDĐ) đứng tên một mình thì chưa thể khẳng định 100% đó là tài sản riêng. Tuy nhiên thông thường theo quy định về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hiện nay thì để cấp bìa đỏ đứng tên một mình cá nhân mặc dù đã có chồng thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ yêu cầu cung cấp giấy tờ chứng minh đó là tài sản riêng:

+ Nếu đất nhận chuyển nhượng: phải cung cấp "cam kết tài sản riêng" với chồng và có công chứng, chứng thực hợp lệ.

+ Nếu đất được nhận thừa kế riêng, được tặng, cho riêng thì phải có văn bản công chứng, chứng thực thể hiện rõ.

+ Nếu chưa có chồng thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là khi nhận chuyển nhượng chưa kết hôn với ai.

Quyền sử dụng đất thì khó có thể là hoa lợi, lợi tức rồi nên mình không đề cập. Việc chứng minh nhậnchuyển nhượng đất bằng tiền riêng khá khó.

Nếu Chồng không chứng minh được nó là tài sản riêng thì khi bán tài sản cần có sự đồng ý của người vợ, vì nó được coi là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng.

2. Cha mẹ bán nhà đất có cần phải hỏi ý kiến, xin chữ ký các con không?

Trường hợp thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình

Căn cứ theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về giải thích từ ngữ liên quan đến hộ gia đình, theo đó hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất.

Điều đó cũng có nghĩa rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình là cấp cho những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, hôn nhân, đang sống chung. Như vậy, họ xác định đồng sở hữu mảnh đất từ thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, pháp luật đất đai cũng có những quy định đối với các giao dịch dân sự liên quan đến đồng sở hữu quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013, ngoài ra được hướng dẫn bởi Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:

+ Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

+ Đối với trường hợp hợp đồng, văn bản giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất thì khi thực hiện các giao dịch dân sự, giao dịch đó phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên đồng sở hữu, nếu một trong các thành viên không ký vào văn bản đó được thì phải có giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Trường hợp thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của cả hai vợ chồng: Căn cứ theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014có ghi nhận về cách xác định tài sản chung của vợ chồng như sau:

+ Các tài sản do vợ, chồng tạo có được từ hoạt động sản xuất kinh doanh, thu nhập do lao động hoặc thu nhập khác trong thời kỳ hôn nhân, hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng của vợ hoặc chồng, tài sản do vợ chồng được tặng cho chung hay được thừa kế chung, hay vợ, chồng được nhận từ tặng cho, thừa kế riêng nhưng đồng ý xác nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng thì xác định là tài sản chung của vợ chồng.

+ Trong thời kỳ hôn nhân vợ, chồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì xác định là tài sản chung của vợ chồng. Đối với trường hợp vợ hoặc chồng có được quyền sử dụng đất do được tặng cho, được thừa kế riêng từ người khác hoặc có được thông qua các giao dịch dân sự bằng tài sản riêng của mình.

Theo đó, căn cứ theo Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 có quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với tài sản chung như sau:

+ Các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà phải đăng ký quyền sở hữu thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

+ Đối với trường hợp tài chung của vợ chồng mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng nhưng khi xem xét nguồn gốc có được tài sản thì do vợ, chồng cùng tham gia giao dịch dân sự, cùng lấy tài sản chung của vợ chồng để có được tài sản thì tài sản đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng.

Như vậy, khi vợ chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản thì khi xác lập các giao dịch dân sự thì phải có sự đồng ý, xác lập, thực hiện giao dịch dân sự của cả hai vợ chồng, nếu vợ hoặc chồng không thể cùng xác lập giao dịch dân sự đó thì có thể ủy quyền cho bên còn lại thực hiện giao dịch dân sự đó thông qua hình thức lập giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc công chứng tại các văn phòng công chứng, phòng công chứng.

Trường hợp thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng: Để bảo vệ quyền và lợi ích của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân khi được nhận tài sản từ người khác là tài sản riêng của người đó, pháp luật về hôn nhân và gia đình cũng có những chế định bảo vệ quyền tài sản của vợ, chồng. Theo đó, những tài sản mà vợ, chồng có được trước thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản nhận được trong thời kỳ hôn nhân nhưng được thừa kế riêng hoặc tặng cho riêng từ người khác hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng thì xác định là tài sản riêng của bên vợ, chồng. Điều đó cũng có nghĩa rằng, khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản riêng thì chỉ cần có sự đồng ý và chữ ký của chủ sở hữu tài sản.

Ví dụ: A và B kết hôn với nhau vào năm 2014. Tháng 6 năm 2015 A và B có tích góp được một khoản tiền và mua được một mảnh đất của bà C, khi làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì A đi làm thủ tục và A đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 5 năm 2018 A và B có mâu thuẫn về vấn đề tình cảm, nên A đã bán mảnh đất cho bà D bằng cách ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay. Tháng 1 năm 2019 B phát hiện ra A đã bán đất nên nộp đơn lên Tòa án nhân dân yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự giữa A và D bị vô hiệu, vì B cho rằng đây là tài sản chung của A và B nên khi bán đất phải có sự đồng ý của B.

Từ tình huống trên cho thấy, việc A bán đất cho bà D mà chưa có sự đồng ý của B là không hợp pháp. Vì mảnh đất này là tài sản chung của A và B trong thời gian chung sống với nhau, về mặt nguyên tắc kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đứng tên một mình A thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì A phải có sự đồng ý và có chữ ký của B.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com