Luật sư chuyên tư vấn khởi kiện đứng têm dùm nhà đất

Quyền của người đứng tên giùm nhà đất

Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm 2024  "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”

Căn cứ quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, thời điểm để xác nhận một cá nhân, tổ chức có quyền mua, bán, tặng cho, thế chấp... một thửa đất là thời điểm cá nhân, tổ chức đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cụ thể: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó, trong trường hợp này, người bạn của Anh/ Chị là chủ sử dụng và có tất cả quyền, nghĩa vụ đối với phần đất nói trên.

Quyền đòi lại nhà đất nhờ đứng tên giùm

Nếu có đầy đủ các tài liệu, chứng cứ chứng minh nhờ người khác đứng tên giùm nhà đất thì Anh/ chị có quyền đòi lại phần đất này.  Anh/ chị cần thực hiện các thủ tục như sau:

Các bên tự thoả thuận

- Hai bên thống nhất thỏa thuận về việc trả lại phần đất nói trên.

- Sau khi thỏa thuận xong, người bạn đồng ý trả lại đất thì hai bên tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục sang tên đăng bộ tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Yêu cầu hoà giải cơ sở

- Trường hợp các bên không tự thỏa thuận được, người bạn cố tình không trả thì Anh/ Chị gửi đơn lên UBND cấp xã nơi có đất để yêu cầu tiến hành hòa giải theo quy định tại Điều 235 Luật đất đai năm 2024. Trình tự thủ tục hòa giải cơ sở theo quy định của Luật hòa giải cơ sở năm 2013.

Quá trình hòa giải có thể dẫn đến kết quả:

- Hòa giải thành: Các bên thống nhất được tất cả các vấn đề liên quan. Khi đó, các bên thực hiện các thủ tục như mục 1 nêu trên.

- Hoặc Hòa giải không thành: Các bên không thống nhất được các vấn đề liên quan, dẫn đến tranh chấp. Anh/ chị nộp đơn lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu giải quyết.

 Yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết

Căn cứ quy định tại Khoản 9, Điều 26, Điều 34 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp đất đai là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.

Anh/ Chị nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án giải quyết 

- Hồ sơ nộp TAND bao gồm:

+ Đơn khởi kiện

+ Đính kèm đơn khởi kiện là: Các bằng chứng chứng minh đứng tên giùm: Thỏa thuận ban đầu giữa hai bên về việc nhờ đứng tên giùm, người làm chứng, chứng từ chuyển tiền mua bán đất (nếu có)…., giấy chứng thực cá nhân, giấy ủy quyền (nếu có)…

+ Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Bộ luật tố tụng Dân sự 2015.

Những rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ

Việc nhờ người thân, bạn bè đứng tên sổ đỏ để thuận tiện trong các giao dịch thường được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên, nhờ người khác đứng tên sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, người được nhờ đứng tên trên sổ đỏ được Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất và được hưởng đầy đủ các quyền lợi liên quan đến quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc, mặc dù không phải là chủ sở hữu thực sự, nhưng người đứng tên hộ có thể thực hiện mọi hành vi pháp lý đối với bất động sản đó. 

Những rủi ro pháp lý phổ biến khi nhờ đứng tên sổ đỏ gồm:

Thứ nhất, chiếm đoạt tài sản: Khi xảy ra tranh chấp, người đứng tên hộ có thể dễ dàng phủ nhận giao dịch và từ chối chuyển nhượng lại tài sản cho người nhờ đứng tên hộ;

Thứ hai, nhận toàn bộ tiền bồi thường: Trong trường hợp nhà nước thu hồi đất, khi đất đủ điều kiện bồi thường thì người được đứng tên sẽ là người được nhận toàn bộ số tiền bồi thường.

Thứ ba, tự ý chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Người đứng tên có quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất được pháp luật đất đai ghi nhận mà không cần sự đồng ý của người chủ thực sự.

Thứ tư, mất mát tài sản khi người đứng tên hộ qua đời: Nếu người đứng tên hộ qua đời, tài sản sẽ được thừa kế theo quy định của pháp luật. Người thừa kế có thể không biết hoặc không thừa nhận việc người nhờ đứng tên hộ là chủ sở hữu thực sự, dẫn đến tranh chấp và mất mát tài sản.

Chính vì những rủi ro trên, để giảm thiểu rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền sở hữu thực sự của mình, người nhờ đứng tên cần lập văn bản thỏa thuận và lưu giữ bằng chứng liên quan đến việc nhờ đứng tên hộ. 
Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG