Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà đất đúng quy định pháp luật

Điều kiện để đảm bảo nhà ở tiến hành giao dịch mua bán được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:

• Thứ nhất, có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật
• Thứ hai, không thuộc diện đang có tranh chấp; khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện thứ hai và thứ ba ở trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Các giao dịch mua bán về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật nhà ở 2014

Điều kiện các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở

Điều kiện của các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở được quy định tại Điều 119 Luật nhà ở 2014:

Thứ nhất, BÊN BÁN nhà ở

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về dân sự, trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Thứ hai, BÊN MUA nhà ở

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải đăng ký thương trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam theo qyy định của Luật nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi co nhà ở được giao dịch.

Lưu ý: Hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014, trừ trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.

Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất thường gặp trong thực tế?

Các tình huống phát sinh tranh chấp phổ biến như sau:

• Bên bán nhà chết trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà
• Bên bán nhà tăng giá bán nhà so với giá đã thỏa thuận trước đó
• Chủ sở hữu nhà đã bán nhà và hoàn tất xong thủ tục với bên mua nhà nhưng người thuê nhà không chịu bàn giao cho bên mua
• Người được ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để bán nhà
• Bên bán và bên mua đơn phương hủy thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà
• Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và tự ý thay đổi thiết kế
• Bên bán nhà không đảm bảo quyền sở hữu để bán, nhà thuộc sở hữu chung.

Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất ?

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất là một trong những tranh chấp dân sự. Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở có quyền lựa chọn các phương thức giải quyết khác nhau.

• Thứ nhất, thương lượng
• Thứ hai, hòa giải
• Thứ ba, giải quyết thông qua trọng tài thương mại (nếu đáp ứng quy định Luật Trọng tài Thương mại 2010) hoặc KHỞI KIỆN ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.

Luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Liên quan đến vấn đề phát sinh xoay quanh câu chuyện mua bán hợp đồng nhà ở, VPLS chúng tôi có thể hỗ trợ những dịch vụ sau:

Thứ nhất, TƯ VẤN pháp luật về hợp đồng

• Tư vấn về các quy định của pháp luật cụ thể về từng loại hợp đồng để khách hàng có sự thấu hiểu về mặt pháp lý để đảm bảo việc giao kết được thực hiện một cách có lợi nhất cho khách hàng nhưng đảm đảo đúng pháp luật.
• Rà soát tính pháp lý của hợp đồng, thẩm định toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến các thỏa thuận hợp đồng
• Tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở.
• Hướng dẫn và tư vấn trình tự thủ tục, thời hiệu, điều kiện khởi kiện, tư cách chủ thể
• Soạn thảo, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đầy đủ theo đúng quy định pháp luật

Thứ hai, tham gia GIẢI QUYẾT tranh chấp

• Cử đại diện ủy quyền hoặc luật sư với tư cách là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trực tiếp tham gia giải quyết tranh chấp cho thân chủ, làm việc với cơ quan chức năng có thẩm quyền
• Đề ra những phương án cụ thể và tốt nhất cho thân chủ trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật
• Kiến nghị các cơ quan chức năng, cơ quan tiến hành tố tụng khi ban hành những quyết định không đúng thủ tục, trình tự,… ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng….