1. Xử lý tranh chấp mua bán nhà đất không có giấy tờ ?

Trả lời:

1.Thứ nhất về vấn đề UBND xã giải quyết như trên đã đúng chưa? Và gia đình tôi có khả năng lấy lại mảnh đất đó không ?

Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13.:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy theo quy định trên do diện tích đất mà hai bên đang tranh chấp không có sự thay đổi về hiện trạng ranh giới và biên bản hòa giải không thành nên trong trường hợp này UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền lập biên bản hòa giải không thành và gửi tới các bên mà không có thẩm quyền ra kết luận trên.

2.Thứ hai về vấn đề gia đình tôi có khả năng lấy lại mảnh đất đó không? ? Nếu phòng TN MT huyện giải quyết theo hướng thu hồi lại đất đó và cho UBND xã đấu giá thì gia đình tôi sẽ mất vì gia đình tôi rất nghèo không có khả năng đấu giá.

Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy do diện tích đất trên gia đình kia sử dụng tuy nhiên nếu bạn có một trong giấy tờ nêu trên thì bạn có thể được cấp giấy chứng nhận.

Trân trọng./.

2. Tranh chấp khi Việt kiều nhờ người khác đứng tên sở hữu nhà ?

Trả lời

- (1) Việc ông đưa tiền cho người bà con để nhờ mua giùm nhà và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, khi ông là Việt kiều chưa đủ điều kiện để mua nhà và đứng tên sở hữu nhà tại VN theo qui định, là giao dịch không phù hợp pháp luật. Về nguyên tắc, giao dịch này là vô hiệu. Tuy nhiên, việc xét xử của tòa án sẽ tùy từng trường hợp cụ thể.

Nếu hiện nay ông là Việt kiều vẫn chưa đủ điều kiện mua nhà tại VN, tòa án có thể tuyên giao dịch dân sự nêu trên vô hiệu toàn bộ, khi đó các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận - tức người bà con sẽ trả lại ông số tiền đã trao để mua nhà giùm trước đây và nhận căn nhà, nếu không có tiền trả thì căn nhà sẽ được bán để trả lại tiền cho ông.

Trường hợp ông là Việt kiều đã đủ điều kiện mua nhà, tòa án có thể tuyên giao dịch trên vô hiệu một phần, theo đó ông vẫn được chấp nhận là chủ sở hữu nhà đã mua trên thực tế và được làm thủ tục chuyển tên sở hữu căn nhà từ người bà con sang tên ông.

Việt kiều đủ điều kiện mua nhà thuộc các trường hợp sau: (a) về đầu tư lâu dài ở VN, người có công đóng góp với đất nước, (b) nhà hoạt động văn hóa, khoa học về hoạt động thường xuyên tại VN, (c) người được phép về sống ổn định ở VN; nếu không thuộc các diện trên đây nhưng về VN cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên thì được sở hữu một nhà ở/căn hộ tại VN.

- (2) Đối với quan hệ cho vay mượn tiền giữa ông và người bà con là giao dịch bình thường theo quy định pháp luật dân sự. Nếu người bà con không trả tiền cho ông, ông có quyền khởi kiện ra tòa án để đòi số tiền trên. Giấy tờ nhận tiền sẽ là bằng chứng về việc cho mượn tiền của ông.

3. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà khi giá giao dịch tay cao hơn hợp đồng công chứng ?

Buộc phải trả số vàng chênh lệch

Theo hợp đồng mua bán nhà ở lập ngày 24-12-2003 giữa vợ chồng bà Sương với người bán (đã được Phòng Công chứng số 1 tỉnh Bình Dương chứng nhận), giá mua bán căn nhà trên là 546 triệu đồng. Hợp đồng ghi rõ: “Giá này là giá cố định, không thay đổi trong trường hợp giá thị trường lên, xuống. Bên mua có trách nhiệm thanh toán một lần sau khi ký hợp đồng. Sau khi thanh toán đủ, bên mua được giao nhà đất”. Đầu năm 2004, vợ chồng bà Sương đã nhận nhà và làm xong thủ tục sang tên.

Mọi chuyện trôi qua yên ả cho đến tháng 3-2007, tức hơn ba năm sau thời điểm hai bên mua bán nhà. Bấy giờ, chủ nhà cũ đã khởi kiện bà Sương ra tòa, yêu cầu phải trả nợ 92,5 lượng vàng thay cho người chồng đã chết. Theo nguyên đơn, trước đây chồng bà Sương mua nhà trên với giá 300 lượng vàng và chỉ mới trả được hơn 200 lượng vàng. Để chứng minh, nguyên đơn đưa ra giấy viết tay lập ngày 18-12-2003 (trước ngày đi công chứng hợp đồng mua bán nhà). Giấy này không ghi tên người nhận tiền, chỉ ghi “Gửi cho thầy số vàng 207,5 lượng vàng, còn lại 92,5 lượng vàng”. Chủ nhà cũ khẳng định đó là giấy của chồng bà Sương xác nhận việc nợ tiền mua nhà.

“Theo hợp đồng, giá mua bán chỉ hơn 500 triệu đồng, tương đương 80 lượng vàng ở thời điểm giao dịch. Vậy con số 300 lượng vàng lấy đâu ra?” – Từ các thắc mắc này, bà Sương không đồng ý trả nợ.

Thế nhưng cả hai bản án sơ thẩm tháng 7-2007 của TAND thị xã Thủ Dầu Một và phúc thẩm tháng 9-2007 của TAND tỉnh Bình Dương đều tuyên xử “bà Sương phải trả nốt 92,5 lượng vàng”. Hai tòa này đều căn cứ vào giấy tay nêu trên để cho rằng việc nợ nần “là có thật” và không đả động gì đến số tiền giao dịch ghi trên hợp đồng mua bán nhà được công chứng.

Xử vậy là sai?

Luật sư Nguyễn Thế Anh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) nhận định: “Cả hai cấp tòa đều xử sai luật”. Bởi theo khoản 1c Điều 80 Bộ luật Tố tụng dân sự, những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp thì không phải chứng minh. Tòa án phải căn cứ vào những chứng cứ đó để phán quyết cho hợp lẽ. Trong trường hợp hai bên cùng đưa ra chứng cứ, một bên là chứng cứ hợp pháp và một bên là chứng cứ chưa được kiểm nghiệm thì tòa án không thể bỏ qua chứng cứ hợp pháp.

Luật sư Nguyễn Minh Luận (Đoàn luật sư TP.HCM) còn chỉ ra một sai sót khác: Dù hết thời hiệu khởi kiện nhưng tòa án vẫn thụ lý đơn kiện của chủ nhà cũ nộp tháng 3-2007. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 159 bộ luật trên thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết vụ án dân sự là hai năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân bị xâm phạm. Kế tiếp, Nghị quyết 02 ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn: “Nếu tranh chấp phát sinh trước ngày 1-1-2005 thì thời hiệu khởi kiện là hai năm kể từ ngày 1-1-2005”. Do vợ chồng bà Sương đã hoàn tất thủ tục sang tên nhà từ đầu năm 2004 nên nếu thực sự có việc nợ nần mà không chịu khởi kiện thì đến ngày 1-1-2007, chủ cũ đã mất quyền khởi kiện.

Ngoài ra, tòa án hai cấp còn vi phạm thủ tục tố tụng khi không đưa những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia vụ án. Luật sư Luận phân tích: “Khi chồng bà Sương chết không để lại di chúc, vợ, các con và cha mẹ ruột của ông được đồng thừa kế phần nhà thuộc sở hữu hợp pháp của ông. Theo khoản 1 Điều 637 Bộ luật Dân sự, những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Như vậy, khi bị kiện tụng thì không chỉ bà Sương mà hai con đã thành niên của vợ chồng bà cùng cha mẹ chồng của bà (nếu còn sống) đều là những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và phải tham gia vụ án”.

Các bạn có đồng tình với hai quan điểm của hai luật sư nêu trên, nhất là về việc tòa án cần dựa vào hợp đồng công chứng để làm căn cứ xét xử tranh chấp? Do việc làm hai hợp đồng khác nhau để đối phó với cơ quan thuế vẫn hay xảy ra trên thực tế nên chúng tôi ghi nhận được nhiều ý kiến liên quan. Mời bạn đọc theo dõi tiếp ở số báo sau.

Vì sao phải làm hai hợp đồng?

Khi mua bán nhà, đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân (theo quy định cũ là chuyển quyền sử dụng đất); phần người mua nộp lệ phí trước bạ nhà, đất.

- Thuế thu nhập cá nhân bằng 2% theo giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng hoặc theo giá do UBND tỉnh quy định trong trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá của tỉnh. Hoặc người bán có thể nộp 25% trên tiền lãi.(Thuế chuyển quyền sử dụng đất ở bằng 4% theo bảng giá do UBND tỉnh quy định).

- Lệ phí trước bạ nhà, đất bằng 0,5% (quy định cũ là 1%) theo giá ghi trên hợp đồng hoặc theo giá do UBND tỉnh quy định trong trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá của tỉnh.

Sợ ghi đúng theo giá giao dịch trên thực tế thì phải đóng thuế, lệ phí cao, hai bên mua, bán đã thỏa thuận làm hai hợp đồng: Một hợp đồng tay ghi chính xác giá mua bán để hai bên thực hiện; một hợp đồng ghi không đúng giá mua bán để hai bên đi công chứng.