1. Xác định loại đất mà người mua đất nhắm đến

 

Việc đầu tiên mà một chủ đầu tư muốn thực hiện chuyển nhượng đất đó là xác định loại đất, tên gọi đất tại khu vực mà chủ đầu tư nhắm đến. Vì việc kiểm tra, xác định rõ loại đất ảnh hưởng rất lớn đến việc giao kết hợp đồng tránh bị nhầm lẫn, đánh tráo khái niệm.

 

Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 hiện nay có 03 loại nhóm đất chính bao gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

 

Trong đó, nếu chủ đầu tư muốn mua đất để ở thì xác định được loại đất nhắm đến là đất phi nông nghiệp và cần phân biệt được đất nền và đất thổ cư, có thể hiểu đơn giản như sau:

 

- Đất nền hay đất nền dự án là các lô đất nằm trong dự án xây dựng thường được dùng để xây dựng công trình như khu dân cư. 

 

- Đất thổ cư là đất thuộc quyền sử dụng của một cá nhân cụ thể và không nằm trong các khu đất dự án.

 

2. Xác minh thông tin của bên bán đất trước khi mua đất (bên chuyển nhượng)

 

Một trong những điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ là mảnh đất bạn mua không được có tranh chấp, người bán phải có toàn quyền được chuyển nhượng hoặc được sự đồng ý của những người có quyền sử dụng chung mảnh đất theo Điều 188 Luật Đất đai 2013.

 

Cụ thể, khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ thuộc 03 trường hợp sau:

 

- Trường hợp thứ nhất: Người chuyển nhượng là người đứng tên trên sổ đỏ hoặc người thừa ủy quyền thực hiện chuyển nhượng đất.

 

- Trường hợp thứ hai: Nếu mảnh đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải được sự đồng ý của người còn lại do đó phải có sự đồng thuận từ hai người.

 

- Trường hợp thứ ba: Sổ đỏ đứng tên nhiều người thì khi chuyển nhượng mảnh đất đó, trên hợp đồng phải có sự đồng ý của tất cả những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

 

3. Kiểm tra đất đã được cấp sổ đỏ và có sử dụng ổn định không khi mua đất

 

Khi lựa chọn thửa đất thì người nhận chuyển nhượng cần phải kiểm tra được thửa đất này đã được cấp sổ đỏ hay chưa theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

 

Ngoài ra, trường hợp đất đang xin cấp sổ đỏ thì phải kiểm tra được đất phải sử dụng ổn định theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP còn quy định sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận.

 

4. Chú ý hợp đồng đặt cọc khi mua đất

 

Khi thửa đất bạn mua đang thuộc vị trí “vàng” và thể giá trị sẽ tăng cao trong thời gian tới, để tránh việc bị đôn giá bởi các đối thủ cạnh tranh khác thì nhà đầu tư có thể thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc mua đất.

 

Để tránh mất tiền đặt cọc thì người mua đất cần nắm rõ và thỏa thuận quy định đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

 

- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

 

- Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

 

- Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

 

5. Mua đất không thuộc diện quy hoạch 

 

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) quy định đất quy hoạch được chuyển nhượng theo trường hợp sau:

 

Theo quy định trên thì nhà, đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa. Do đó, người có nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng.

 

Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố.

 

6. Sau khi mua đất phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng

 

Để tránh xảy ra tranh chấp với bên chuyển nhượng QSDĐ thì sau khi giao kết hợp đồng mua bán đất thì các bên phải đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng.

 

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

---------o0o---------

HỢP ĐỒNG MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ SỞ HỮU NHÀ

Hôm nay, ngày …… tháng ……… năm …………

Tại:………………………………………………………………..............................................

Chúng tôi gồm:

I/ BÊN BÁN/CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi tắt Bên A):

Chồng: Ông ................................................. Sinh năm .........................

CMND số................................... do................................. cấp ngày ............................................

Đăng ký thường trú tại :..............................……………….........................................................

Và vợ: Bà ................................................... Sinh năm  ..................................................................
CMND số ................................... do ................................. cấp ngày ............................................

Đăng ký tạm trú tại :..............................………………...............................................................

II/ BÊN MUA/NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi tắt Bên B):

Chồng: Ông ................................................. Sinh năm ................................................................

CMND số ................................... do ................................. cấp ngày ...........................................

Đăng ký thường trú tại: ..............................……………….........................................................

Và vợ: Bà ................................................... Sinh năm .................................................................
CMND số ................................... do ................................. cấp ngày ...........................................

Đăng ký thường trú tại :..............................……………….........................................................

Hai bên thoả thuận, tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở với những điều khoản sau

Điều 1. Đối tượng của hợp đồng

1. Đối tượng của hợp đồng này là ngôi nhà số: ……........... đường................................ phường/xã……………….. quận/huyện......................thành phố/tỉnh................................. có thực trạng như sau :

2. Nhà ở :

- Tổng diện tích sử dụng: …………………………………………..m2

- Diện tích xây dựng: ………………………………………………..m2

- Diện tích xây dựng của tầng trệt: ………………………………..m2

- Kết cấu nhà: …………………………………………………………

- Số tầng: ……………………………………………………………..

3. Đất ở :

- Thửa đất số: ………………………………………………………..

- Tờ bản đồ số: ………………………………………………………

- Diện tích: …………………………………………………………….m2

- Hình thức sử dụng riêng: ………………………………………….m2

4. Các thực trạng khác:            

(phần diện tích nằm ngoài chủ quyền; diện tích vi phạm quy hoạch, trong đó phần diện tích trong lộ giới)

5. Ông ……………………………..và Bà.............................là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nêu trên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số……ngày..... tháng......năm.....

Do …………………………………………………………………….cấp 

Điều 2:  Gía cả, phương thức thanh toán và thời hạn thực hiện

1.Giá mua bán toàn bộ diện tích nhà đất ở nói trên đã được hai bên thoả thuận là:…………....đ.

(Ghi bằng chữ:.................................................................) và không thay đổi vì bất cứ lý do gì.

2. Phương thức thanh toán:

Hai bên (Bên A và Bên B) đã cùng thống nhất sẽ thực hiện việc thanh toán tổng giá trị mua bán Nhà đất ở theo 01 đợt, cụ thể như sau:

* Đợt 1: Giao toàn bộ số tiền là ...........................đ cho bên Bán.

* Khi trả tiền sẽ ghi giấy biên nhận do các bên cùng ký xác nhận.

Điều 3. Cam kết của các bên

Bên bán và Bên mua chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam kết sau đây:

1. Bên bán cam kết :

• Hỗ trợ, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi để hai bên cùng tiến hành các thủ tục hành chính pháp lý cần thiết khi thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.
• Bảo quản căn nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao nhà cho bên mua.
• Bàn giao nhà và các thiết bị cho Bên B đúng thời hạn. Cung cấp cho bên B tất cả các chi tiết liên quan đến nhà bán (hồ sơ công trình phụ, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, camera quan sát…)
• Cam kết căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, không bị tranh chấp và không bị ràng buộc bởi nghĩa vụ pháp lý với bất kỳ bên thứ ba nào khác tại thời điểm mua bán.
• Có quyền không giao nhà nếu bên B không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn đã thỏa thuận.
• Yêu cầu bên B thanh toán tiền mua nhà đúng theo thời gian đã thỏa thuận.
• Các quyền và nghĩa vụ khác của bên bán nhà ( ngoài những điều nêu trên) theo qui định tại Bộ luật dân sự và Luật nhà ở.

2. Bên mua cam kết:

- Nhận giấy tờ sở hữu nhà và nhận bàn giao nhà đúng hạn và phù hợp với tình trạng được nêu tại hợp đồng mua bán nhà.

- Trả tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận. Nếu chậm thanh toán thì phải chịu trả thêm tiền lãi như đã thỏa thuận.

- Yêu cầu bên bán hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong việc hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật.

- Các quyền và nghĩa vụ khác của bên mua nhà (ngoài những điều nêu trên) theo qui định tại Bộ luật dân sự và luật Nhà ở. 

3. Hai bên cùng cam kết:

-  Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng;

- Kể từ ngày ký hợp đồng này, không bên nào được sử dụng bản chính “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” số ………...ngày………...tháng...........năm……....do ……………………………….cấp cho Ông ……………………… và vợ là Bà............................................

để thực hiện thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác với bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

- Thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).

BÊN A (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)

BÊN B (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Hôm nay, ngày ........ tháng .......... năm ........... , tại: .................................................................................

Tôi , Công chứng viên phòng Công chứng số ............. tỉnh (thành phố)....................................................

CÔNG CHỨNG:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa bên A là ....................................... và bên B là ...............................................; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;

- Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;

- Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- ..................................................................................................................................................................

- Hợp đồng này được làm thành .......... bản chính (mỗi bản chính gồm ....... tờ, ........trang), giao cho:

+ Bên A ...... bản chính;

+ Bên B ....... bản chính;

Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.

Số ................................, quyển số ................TP/CC-SCC/HĐGD.

CÔNG CHỨNG VIÊN (Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)

LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN MUA BÁN NHÀ ĐẤT TRÊN TRUYỀN HÌNH HTV