Thứ nhất, về vấn đề hủy bỏ hợp đồng thuê nhà tại văn phòng công chứng và Tòa án.

Điều 51 Luật công chứng 2014 quy định về công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:

“1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.”

Như vậy, căn cứ theo quy định này thì khi hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng thì phải có thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng. Do đó, với trường hợp của bạn, cơ quan công chứng sẽ không thể làm thủ tục hủy bỏ hợp đồng khi không có mặt bên thuê nhà và không có văn bản thỏa thuận chấm dứt hợp đồng giữa các bên.

Bên cạnh đó, hủy bỏ hợp đồng được hiểu là hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Trong trường hợp của bạn, hai bên đã thực hiện được một phần nghĩa vụ theo thỏa thuận, đồng thời hiện tại bạn không cung cấp được cho Tòa án địa chỉ cụ thể của bên thuê  nhà do đó trường hợp này Tòa án không thể thực hiện thủ tục tuyên hủy hợp đồng thuê nhà đã giao kết giữa các bên. Trường hợp này bạn có thể thực hiện thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Thứ hai, về vấn đề đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà

Như đã phân tích ở trên, trường hợp này hợp đồng thuê nhà của bạn không thực hiện được thủ tục hủy bỏ tuy nhiên bạn được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bên B căn cứ vào các quy định sau đây:

Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 có quy định đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4….”

Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

...

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

....

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, căn cứ theo các quy định tại Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở 2014 và căn cứ theo hợp đồng hai bên đã giao kết bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ theo các quy định đã nêu trên. Hiện tại, bên thuê nhà đã không còn ở tại căn nhà đã thuê đồng thời họ đã không thực hiện trả tiền thuê nhà cho bạn quá thời hạn 03 tháng. Do đó, đối với trường hợp này bạn có đủ căn cứ để thực hiện thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thuê. Tuy nhiên, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà bạn phải gửi thông báo cho bên thuê nhà trong thời hạn 30 ngày để thông báo về căn cứ chấm dứt và thời gian sẽ chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Bên cạnh đó, do hợp đồng thuê nhà giữa bạn và bên thuê được lập thành văn bản và được công chứng tại văn phòng công chứng nên khi gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bên thuê bạn nên gửi thêm một thông báo đến văn phòng công chứng C. Với trường hợp này, bạn không yêu cầu văn phòng công chứng C thực hiện thủ tục hủy hợp đồng thuê nhà mà bạn yêu cầu văn phòng công chứng C thực hiện thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Lưu ý: Khi gửi thông báo đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà cho bên thuê và văn phòng công chứng bạn phải xuất trình các giấy tờ chứng cứ kèm theo chứng minh mình có căn cứ đơn phương chấm dứt HĐ.

Sau khi hoàn tất thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật bạn có quyền ký kết hợp đồng thuê nhà với các đối tượng khác.

Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”

Căn cứ theo quy định này thì nếu bạn giao kết hợp đồng thuê nhà ở với các đối tượng mới thì hợp đồng thuê nhà giữa hai bên trong trường hợp này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Việc không công chứng, chứng thực hợp đồng không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của hợp đồng đã được ký kết.

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG - TRƯỞNG VPLS GIA ĐÌNH CHUYÊN TRẢ LỜI ĐÀI TRUYỀN HÌNH TPHCM (HTV7, HTV9)

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank, Huyền Như, Viettinbank, các vụi Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái.… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN TRẢ LỜI ĐÀI VĨNH LONG