1. Giải quyết tranh chấp đất khi không có giấy tờ chứng minh?
Câu hỏi:
Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Đất trong vườn nhà tôi đã sử dụng hơn 30 năm nay nhưng không có giấy tờ chứng minh nào cả cũng chưa thực hiện nghĩa vụ đóng thuế. Mới đây tôi được biết mảnh đất của nhà tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà bên cạnh vào năm 2010 mà không qua ký tứ cận của gia đình tôi. Bây giờ dựa vào sổ đỏ người bên cạnh đòi trả đất cho họ thì tôi phải làm sao?
Trân trọng cảm ơn.
Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Văn Phòng Luật Sư Gia Đình.
Về câu hỏi của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
§ Luật đất đai 2013
§ Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015
2. Nội dung phân tích:
Phương pháp tốt nhất để giải quyết vấn đề tranh chấp mà vẫn giữ được tình cảm láng giềng giữa bạn và gia đình hàng xóm là hai bên nên tự thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên, nếu hai bên không thể tự thỏa thuận được thì bạn có thể nhờ sự can thiệp của chính quyền.
Đầu tiên là thủ tục hòa giải tại địa phương nơi xảy ra tranh chấp. Tại điều 202 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.“
Thủ tục hòa giải tại địa phương là thủ tục bắt buộc. Tuy nhiên, nếu việc hòa giải tranh chấp đất đai tại xã không thành, bạn có tiến hành các bước tiếp theo. Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
“2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Nếu bạn lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền thì cần gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp huyện nơi có mảnh đất đó, còn nếu chọn Tòa án thì gửi đơn ra tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp căn cứ theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 33 và điểm c khoản 1 Điều 35 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 như sau:
“Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
9. Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.”
“Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện
1. Tòa án nhân dân huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này;
…”
“Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ
1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:
…
c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.
…”
Bạn nên chuẩn bị những tài liệu chứng minh được rằng mảnh đất đó đã được gia đình nhà bạn sử dụng trong một thời gian dài (30 năm) và không xảy ra tranh chấp cho đến thời điểm hiện tại ví dụ như lời khai của những hộ dân sống xung quanh.
 
2. Xác định mốc ranh giới giữa hai thửa đất liền kề
Câu hỏi của bạn
Xin chào luật sư, em muốn hỏi về vấn đề xác định mốc ranh giới giữa hai thửa đất liền kề
Xã em đang tiến hành đo đạc lại toàn bộ diện tích nhà ở, nhưng gia đình em và nhà bên cạnh chưa thống nhất được mốc do măt tiền giữa 2 nhà. Theo bản đồ 1990 là 1 đường thẳng và ranh giới 2 nhà là bức tường cũ nhà em xây từ lâu. Đến thời điểm này thì nhà bên lấn ra mặt tiền 50cm và có xây tường rào nhưng bức tường đấy lúc xây bố mẹ em không quan tâm vì họ lấn ra ngoài không thuộc đất của mình và nhà bên cũng là con cháu nên cho họ xây tường vượt qua mốc mặt tiền giữa 2 nhà nhưng đoạn tường đó chỉ nằm ngoài diện tích đất nhà e (tường thuộc đất 03). Đến nay đo lại, gia đình họ đòi đo từ bức tường giáp nhà e do họ mới xây không đo theo tường cũ. Giờ gia đình em muốn thống nhất mốc thì phải làm những gì? và hướng ra sao..? Em cảm ơn các anh(chị).
 
Câu trả lời của Luật sư:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đất đai đến phòng Văn Phòng Luật Sư Gia Đình. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
1. Căn cứ pháp lý
– Luật Đất đai 2013
– Bộ Luật dân sự 2005
2. Nội dung tư vấn
Thứ nhất, sau khi đọc câu hỏi của bạn,tôi cần bạn cung cấp thêm thông tin: đất nhà bạn và đất nhà hàng xóm đã được cấp sổ đỏ hay chưa? Nếu đã được cấp rồi thì căn cứ theo sổ đỏ để xác định mốc ranh giới.
Đối với trường hợp chưa có sổ đỏ:
Theo quy định tại Điều 265 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:
“ Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.”
Pháp luật luôn khuyến khích và tôn trọng sự thỏa thuận, thương lượng của các bên trong vấn đề dân sự. Nên trong trường hợp bạn không có sổ đỏ, 2 gia đình nên thương lượng với nhau để đưa ra biện pháp tốt nhất có lợi cho đôi bên trong việc xác định mốc ranh giới. Nếu như không thể thương lượng được, bạn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lên UBND xã để yêu cầu xác định mốc ranh giới.
Ngoài ra theo thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định như sau:
Điều 11. Xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
1. Xác định ranh giới thửa đất
1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất. Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết.
Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
Như vậy, cán bộ đo đạc xác định mốc ranh giới dựa trên hiện trạng đang sử dụng. Trường hợp đang có tranh chấp thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho UBND cấp xã nơi có đất để yêu cầu giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định mốc ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.
Tóm lại, bạn và hàng xóm nên thỏa thuận, thương lượng với nhau để giữ được tình làng nghĩa xóm và tránh kiện tụng mất nhiều thời gian và chi phí.

3. Mẫu đơn xin xác định ranh giới đất đai
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
..........., ngày …… tháng ….. năm …..
ĐƠN XIN XÁC NHẬN RANH GIỚI ĐẤT Ở
Kính gửi: Ủy ban nhân dân xã (phường, thị trấn) …………………………..
Tôi tên là: ………………………………… Sinh năm: ……………….
CMND số: …………………. Cấp ngày: ………………. Tại: …………….
Địa chỉ thường trú: ………………………………………………………………………
Chỗ ở hiện nay: ………………………………………………………………………….
Số điện thoại: …………………………………………………………………………….
Tôi xin trình bày với Quý cơ quan sự việc như sau:
Tôi là người sử dụng thửa đất số …. tờ bản đổ số ….. địa chỉ: ………………………… Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số …………… do …………… cấp ngày …./…./…..
Hiện nay, tôi đang có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất trên cho ông/ bà….………… (CMND số: ………………. do Công an ….. cấp ngày: ………; trú tại: ………). Do yêu cầu của ông/ bà ……………….., tôi cần xác minh ranh giới đất mà tôi đã cung cấp thông tin cho ông/ bà………………. là đúng.
Vì vậy, bằng văn bản này tôi kính đề nghị Quý cơ quan xem xét và xác nhận ranh giới đất giữa phần đất thuộc quyền sử dụng đất của tôi và những phần đất liền lề được xác định đúng thông tin sau:
………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………….
Tôi xin cam đoan những thông tin mà tôi đã nêu trên đây là đúng sự thật và xin chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của những thông tin này.
Kính mong Quý cơ quan xem xét và chấp nhận đề nghị trên của tôi, tiến hành xác nhận ranh giới thửa đất cho tôi để tôi sớm hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
XÁC NHẬN CỦA …………. Người làm đơn
(Ký và ghi rõ họ tên)
 
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 
 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.