1. Đất đã sang tên rồi có đòi lại được không?
Xin hỏi luât sư, vợ chồng tôi đang ở mảnh đất được đứng tên bố mẹ tôi (đất đã có sổ đỏ có tên bố mẹ tôi) mảnh đất này là do ông ngoại cho bố mẹ tôi đã làm thủ tục sang tên (ông ngoại tôi đã ký cho để bố mẹ tôi làm sổ đỏ.
Xin hỏi luật sư trong trường hợp này ông ngoai tôi có đòi lại được đất không?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
 
Trả lời:
Nguyên tắc khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Sau đó mới thực hiện thủ tục sang tên.
Theo điều 562 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 của Quốc hội quy định:
"Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận."
Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
"Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai."
Và theo khoản 2 điều 459 Bộ luật dân sự 2015:
"2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."
Theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:
"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"
Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định:
"4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất..."
Như vậy, khi người nhận tặng cho thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mình đối với thửa đất được tặng cho, thì người nhận tặng cho có toàn quyền sử dụng thửa đất đó theo quy định của pháp luật. Người đã tặng cho không thể lấy lại tài sản đã tặng cho.
Trong trường hợp ông ngoại bạn thấy việc tặng cho có những dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật: tặng cho do bị ép buộc, tặng cho trong trạng thái tinh thần không được minh mẫn,... có thể đề nghị Tòa án tuyên hủy bỏ việc tặng cho và lấy lại tài sản.
Đó là khi ông ngoại bạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho bố mẹ bạn là hợp đồng vô hiệu:
+ Các trường hợp giao dịch vô hiệu:
- Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì vô hiệu
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."
- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015).
- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."
Như vậy, nếu ông ngoại bạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì ông sẽ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Nếu hợp đồng vô hiệu, bố mẹ bạn phải trả lại quyền sử dụng đất đã nhận.
Trường hợp đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện:
Theo điều 462 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
"Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện
1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."
Như vậy, nếu việc tặng cho mảnh đất của ông ngoại bạn với bố mẹ bạn là việc tặng cho tài sản có điều kiện mà bố mẹ bạn không thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho thì ông ngoại bạn có quyền kiện đòi lại tài sản này.
 
2. Đất sử dụng 30 năm có được cấp GCNQSD đất?
Chào Luật sư, Tôi có mảnh đất đã sở hữu trên 30 năm nhưng chưa đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên mảnh đất có trồng cây ăn trái (dừa) và có cắm cọc ranh. Nhưng hiện giờ có một số cơ quan cho người đến chặt cây và lắp cát và nói là đất của nhà nước .
Xin hỏi họ làm vậy là đúng hay sai, Nếu sai xin cho tôi hướng giải quyết.
Xin chân thành cảm ơn !
 
Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
 
Theo thông tin bạn cung cấp, đất gia đình bạn sử dụng ổn định đã được 30 năm nhưng hiện nay có một số cơ quan đến ngăn cản việc sử dụng đất của gia đình bạn và nói đất đó là đất của Nhà nước, nhưng bạn không trình bày rõ một số cơ quan đó là cơ quan nào. Trường hợp của gia đình bạn, vì chưa có đăng ký quyền sở hữu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, phần diện tích đất đó thuộc quyền quản lý của Nhà nước. Trường hợp này, bạn cần làm rõ vấn đề rằng phần diện tích đất đó có thuộc diện quy hoạch của Ủy ban nhân dân cấp huyện/tỉnh hay không, trường hợp đất thuộc diện quy hoạch thì cơ quan có thẩm quyền chỉ được thu hồi đất khi có quyết định thu hồi của UBND cấp huyện/tỉnh.
 
Nếu như đất thuộc diện quy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi thì bạn vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 49 quy định:
 
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
 
Mặt khác, tại Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định về Quyền chung của người sử dụng đất:
 
“1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
 
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
 
Theo phân tích trên, gia đình bạn có thể được cấp GCNQSD đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 như sau:
 
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
 
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
 
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
 
3. Đất ở 30 năm vẫn chưa được cấp sổ đỏ
Gia đình tôi sinh sống trên mảnh đất hiện tại đã được 30 năm, lên xin UBND xã cho cấp sổ đỏ nhiều lần vẫn chưa được. Xung quanh chúng tôi cũng có vài hộ gia đình chưa được cấp sổ đỏ. Vậy tôi cần làm thế nào để có thể làm được sổ đỏ mảnh đất nhà mình?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Luật đất đai, các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 99 như sau:
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Trong trường hợp của bạn, đất đã được sử dụng 30 năm, bạn cần căn cứ các quy định xem đã có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo điều 100 Luật Đất Đai 2013 hay chưa.
Nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn nộp bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện nơi có đất. Trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên thì thực hiện cấp GCNQSDĐ theo điều 101 Luật Đất Đai 2013.
 
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 
 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn!.