Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất".

Do đó trong trường hợp này của bạn thì bạn và bên kia sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong hợp đồng này của mình sẽ có điều khoản về phương thức thanh toán, tại điều khoản này mình và bên kia sẽ thỏa thuận để thanh toán thành hai đợt cụ thể số tiền bao nhiêu, lần thứ nhất là bao giờ và lần thứ hai là bao giờ. Sau đó để đảm bảo bên kia thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán thì hai bên có thể giao kết thêm hợp đồng đặt cọc để tạo sự rằng buộc cho bên kia thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng theo thảo thuận, hợp đồng đặt cọc này mình cũng tiến hành công chứng, hai bên có thể thỏa thuận về bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Thưa luật sư, cho em hỏi là: e mua nhà của bên B là 270tr thì chi phí chuyển nhượng đất đai sang tên sổ hồng là bao nhiêu và tính thế nào ? Bên Em phải chịu khoản gì và bên bán phải chịu khoản gì à ? Cảm ơn!

=> Trường hợp này của bạn thì bên bán sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân nếu không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

" Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này."

Nếu không thuộc các trường hợp trên thì bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân với thuế suất là 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Bên mua sẽ phải lệ phí trước bạ căn cứ theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 7 nghị định 45/2011/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ=0,5% giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

Ngoài ra thì bạn còn phải chịu lệ phí địa chính, phí công chứng hợp đồng.

Thưa luật sư, xin hỏi: sang tên sổ hồng do cha mẹ để lại phải làm như thế nào ? phải làm thủ tục như thế nào ? lệ phí là bao nhiêu ? bao lâu mới xong ? Cảm ơn!

=> Trong trường hợp này của bạn thì đầu tiên bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, nếu chỉ có bạn được thừa kế di sản của bố mẹ để lại thì sau khi khai nhận di sản thừa kế bạn có thể thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được. Nếu trường hợp còn người thừa kế khác mà bạn muốn sang tên cho mình bạn thì mình phải có văn bản thảo thuận phân chia di sản thừa kế các đồng thừa kế đồng ý cho bạn toàn bộ di sản.

Về thủ tục khai nhận di sản thừa kế và thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn có thể tham khảo ở bài viết sau của công ty chúng tôi như sau: Thủ tục khai nhận di sản thừa kế đối với đất đai…
Trân trọng.


LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV, VTV, THVL1, SCTV, ANTV…