Nhằm tránh các rủi ro, khó khăn, thắc mắc khi mua, bán  hoặc đầu tư vào Bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai chúng ta cần lưu ý một số vấn đề sau:

I. Căn cứ pháp lýNghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014 có quy định:

Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

• Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn

Theo Khoản 6 Điều 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định:

Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định);

b) Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

ĐIỀU KIỆN MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

Kiến thức của bạn:

Quy định của pháp luật về:

• Điều kiện căn hộ chung cư được phép giao dịch
• Điều kiện các bên tham gia giao dịch về căn hộ chung cư.
• Các trường hợp không được phép giao dịch.  

Căn cứ theo quy định tại điều 124 Luật xây dựng về việc bàn giao công trình xây dựng như sau:
Điều 124. Bàn giao công trình xây dựng
1. Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:
a) Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với nhà thầu. Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản.
3. Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan.
4. Trường hợp chưa bàn giao được công trình cho chủ quản lý sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng.
Theo đó, điều 34 Nghị định 46/2015/NĐ-CP cũng quy định về việc bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng. Cụ thể:
Điều 34. Bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng
1. Việc bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng được thực hiện theo quy định tại Điều 124 Luật Xây dựng.
2. Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, từng phần công trình, hạng mục công trình đã hoàn thành và được nghiệm thu theo quy định có thể được bàn giao đưa vào khai thác theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác sử dụng.
3. Trường hợp áp dụng đầu tư theo hình thức đối tác công tư, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ký hợp đồng dự án, nhà đầu tư phải xem xét việc đáp ứng các điều kiện chuyển giao quy định tại hợp đồng dự án và các quy định của văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.
Như vậy, theo quy định trên thì hiện nay pháp luật chỉ quy định về điều kiện để được bàn giao nhà ở, công trình xây dựng nếu công trình đó đã được hoàn thành và đảm bảo an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa vào sử dụng mà không có quy định cụ thể về thời hạn bàn giao nhà của chủ đầu tư. Việc bàn giao nhà phụ thuộc vào từng dự án và khả năng hoàn thành công trình của chủ đầu tư, đơn vị thi công và những đơn vị khác có liên quan.

Thủ tục mua chung cư chưa có Sổ hồng

heo xu thế hiện nay, nhu cầu mua căn hộ chung cư đang tăng lên nhanh chóng. Vì vậy có rất nhiều khách hàng muốn được tư vấn về thủ tục mua chung cư.

Nếu bạn đang bắt đầu tìm hiểu về thủ tục mua chung cư, và mong muốn việc mua chung cư được an toàn, hạn chế tối đa rủi ro, thì bài viết này là dành cho bạn.

 

Việc mua chung cư có một điểm khác biệt cơ bản so với các bất động sản như nhà, đất thổ cư, đó là thay vì cần phải có sổ đỏ, bạn được quyền làm thủ tục mua chung cư từ khi tòa chung cư đó còn chưa hình thành.

Chính vì vậy, cơ chế pháp lý và quy định đối với thủ tục mua chung cư cũng có những điểm khác biệt cần lưu ý.

Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại tranh chấp giao dịch dân sự phổ biến diễn ra hiện nay. Dân số ngày một gia tăng thì nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng tăng, dẫn đến nhiều khu nhà chung cư được xây dựng. Kéo theo đó, là sự phát sinh các tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. 

Cơ sở pháp lý

•  Bộ luật dân sự 2015;
•  Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

 Vì sao tranh chấp chung cư vẫn diễn ra phổ biến

Những tranh chấp xoay quanh khá nhiều vấn đề song tựu trung lại, có thể khái quát thành một số mâu thuẫn chủ yếu sau: 

Thứ nhất là tranh chấp về sở hữu diện tích chung. Việc phân định sở hữu chung/riêng mặc dù đã được quy định khá rõ trong Luật Nhà ở nhưng lại phát sinh nhiều tranh chấp nhất. 

Kịch bản điển hình là tranh chấp về hầm gửi xe. Tại một số dự án, việc sở hữu hầm để xe thuộc chủ đầu tư và điều này được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên ở không ít các dự án, chủ đầu tư công bố hầm để xe thuộc sở hữu của mình, tuy không đưa ra được tài liệu để chứng minh nhưng vẫn giữ quyền quản lý, không bàn giao cho ban quản trị. 

Từ đó nảy sinh ra một thực tế, tuy pháp luật đã quy định một tòa nhà chỉ có một đơn vị quản lý vận hành, nhưng thực tế ở rất nhiều nơi đang xảy ra tình trạng một tòa nhà có hai đơn vị quản lý vận hành. Chủ đầu tư tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý vận hành các tầng hầm và tầng thương mại dịch vụ, còn ban quản trị thuê một đơn vị khác quản lý vận hành không liên quan đến chủ đầu tư phần "ngọn". 

Khi việc quản lý vận hành do chủ đầu tư làm, ngoài tiền thu từ phí dịch vụ, chủ đầu tư còn dành tất cả hoặc phần lớn lợi nhuận thu được từ trông giữ xe, từ quảng cáo, viễn thông..., bổ sung vào kinh phí quản lý vận hành. Tuy vậy, lúc đó lại nảy sinh một thực tế là khi đã có ban quản trị và bàn giao, người chủ thật sự ở đây là cư dân mà đại diện là ban quản trị, nhưng không ít đơn vị vẫn có thái độ hành xử của "ông chủ", không minh bạch trong quản lý vận hành, thậm chí coi thường ban quản trị/cư dân, dẫn đến những bất hòa không đáng có. 

Hệ quả của lối ứng xử đó thường là, ban quản trị sẽ lựa chọn đơn vị khác để quản lý vận hành, thông thường sẽ vừa với mức phí dịch vụ hiện tại mà chủ đầu tư đang áp dụng. Việc tăng phí là rất khó được cư dân chấp nhận, nhưng vẫn phải giữ nguyên chất lượng dịch vụ. Nhưng chủ đầu tư đã cắt giảm nguồn hỗ trợ, không nộp phí dịch vụ cho phần sở hữu riêng/hoặc được cho là sở hữu riêng, không bàn giao hoặc chậm bàn giao các nguồn thu từ quảng cáo, viễn thông... dẫn đến tranh chấp xảy ra.

Thứ hai, là tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ. Ở một số nơi, cư dân luôn phải than phiền về giá dịch vụ đã được đẩy quá cao so với thực tế, trong khi đó đơn vị quản lý vận hành lại thiếu công khai, minh bạch. 

Ở một số nơi thì cư dân/ban quản trị không muốn đóng phí cao, nhưng lại yêu cầu chất lượng dịch vụ cao. Số ít ban quản trị còn quá khắt khe, can thiệp quá sâu vào các hoạt động của đơn vị quản lý vận hành, gây ra những căng thẳng không đáng có, từ đó dẫn đến mâu thuẫn.

Các tranh chấp này đều diễn biến căng thẳng, các bên không ngần ngại sử dụng tất cả khả năng có thể để giải quyết xung đột. Người dân giăng biểu ngữ, khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư/đơn vị quản lý vận hành. Các chủ đầu tư/đơn vị quản lý vận hành cũng nhất định không chịu kém. Họ cắt thang máy, cắt nước của các hộ dân khi chưa đóng phí. Việc tranh chấp gây khiếu kiện tốn kém, mất thời gian của cư dân và của các cơ quan công quyền.

Thứ ba, là tranh chấp về các công tác bảo trì, bảo hành chất lượng. Không ít chủ đầu tư tỏ ra chây ì trong việc bàn giao quỹ bảo trì, tự ý rút ngắn thời gian bảo hành so với luật định, né tránh trách nhiệm. Một số nơi không có quỹ bảo trì cho nên chi bảo trì thang máy bị ghép vào chi phí quản lý vận hành, dẫn đến khó khăn cho đơn vị quản lý vận hành. Hệ lụy của các "cuộc chiến" trên làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của chủ đầu tư cũng như cuộc sống của cư dân...

Ngoài ra còn có những tranh chấp về việc góp vốn mua nhà, tiến độ xây dựng, thanh toán, chất lượng xây dựng, về việc bầu ban quản trị, về cung cấp dịch vụ độc quyền như gas, điện, nước, đặc biệt là Internet... 

Các tranh chấp thường xuất phát từ việc những yêu cầu của người dân được coi là không được đáp ứng. Chính sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư là nguyên nhân ban đầu gây nên mâu thuẫn. Song cũng phải kể đến sự thiếu "xây dựng" của một số hộ dân, khi có những vấn đề phát sinh, nhiều cư dân thường không có thói quen ngồi lại với chủ đầu tư để bàn bạc, ngược lại tự ý có những phản ánh tiêu cực, một chiều... ảnh hưởng đến cộng đồng chung. Cũng có tình trạng các bên ngồi lại nhưng không thể tìm ra tiếng nói chung để cân bằng lợi ích và giải quyết căn nguyên của mâu thuẫn. 

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com