Luật Sư Tư Vấn Mua Căn Hộ Chung Cư

Sau đây là một số vấn đề cơ bản mà tôi khuyên người mua nhà cần lưu ý trước khi ra quyết định mua 1 căn hộ dự án:

–         Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin về dự án, ít nhất cũng phải được xem tận mắt:

  • Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư: trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
  • Sổ đỏ cả khu đất: xem nguồn gốc đất và mục đích sử dụng đất để đối chiếu với thực tế.
  • Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất.
  • Giấy phép xây dựng và các giấy phép phục vụ cho việc xây dựng.

–         Quan sát xem thực tế xây dựng có đúng thiết kế về số tầng hay không (nếu có thể).

Các thông tin này luôn phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư, nếu người mua yêu cầu thì họ phải xuất trình được.

–         Người mua có thể đối chiếu với với thông tin thu thập được từ các cơ quan có liên quan là Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố.

Hiện nay cơ quan quản lý chuyên ngành về hoạt động xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà là Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng. Thông thường khi muốn tìm hiểu về pháp lý dự án thì người mua nên liên hệ với Sở Xây dựng, tại đó người mua ta sẽ được cung cấp cho người mua một số thông tin liên quan. Riêng thông tin về dự án như giấy chứng nhận Quyết định phê duyệt dự án đầu tư và các tài liệu pháp lý liên quan thì chủ đầu tư sẽ cung cấp. Người mua liên hệ với Sở là để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.

Như vậy, có thể hiểu tùy theo quy mô của dự án thì người mua phải tìm hiểu xem dự án đó đã được ủy ban nhân dân cấp quận, huyện hoặc cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chấp thuận đầu tư hay chưa.

Cũng cần lưu ý là văn bản chấp thuận đầu tư khác với văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án, văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án chỉ là văn bản pháp lý ban đầu để nhà đầu tư tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo để thực hiện dự án.

Trước khi quyết định mua, khách hàng nên liên hệ với các cơ quan trên để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.

–         Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, người mua cần xem kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt phải chú ý đến các nội dung sau đây:

  • Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ, để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước.
  • Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao nốt Sổ hồng.
  • Người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền, tức là phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư phải có Giấy ủy quyền hợp pháp. Tuân thủ điều này để tránh hợp đồng bị vô hiệu.

–         Ngoài ra, năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng là 1 yếu tố mà người mua cần xem xét kỹ. Người mua có thể đánh giá thông qua năng lực vốn hóa trên thị trường chứng  khoán (giá của cổ phiếu), uy tín của doanh nghiệp trên  thương trường thể hiện qua các dự án mà chủ đầu tư này đã từng xây dựng.

–         Ngoại trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ hồng) thì đối với những trường hợp mua bán nhà riêng lẻ hoặc mua của các chủ thể khác thì yêu cầu phải có giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phải ký qua công chứng thì mới có giá trị pháp lý. Còn hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không nhất thiết phải qua công chứng mà chỉ cần có đóng dấu của chủ đầu tư.

–         Đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư, tức là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng.

Một số trường hợp điển hình mà tôi đã tư vấn như sau:

(i)      Đại diện của bên bán không có thẩm quyền ký hợp đồng.

ð     Khiến hợp đồng bị vô hiệu.

Trường hợp này, nếu hai bên không tự nguyện trả lại cho nhau những gì đã nhận, mà thực tế thì chỉ bên bán phải trả lại tiền cho bên mua, và hai bên cũng không tự thống nhất được mức bồi thường, thì buộc lòng bên mua phải khởi kiện bên bán ra tòa.

(ii)    Tình trạng xây dựng dự án của bên bán không có tiến triển gì cho đến tận ngày bàn giao dự kiến, trong khi bên mua đã nộp 1 phần tiền.

ð     Trường hợp này bên mua nên tiến hành theo các bước sau đây:

  • Tự liên hệ với bên bán, yêu cầu trả lời bằng văn bản.
  • Thuê luật sư làm đại diện cho mình làm việc với bên bán.
  • Khởi kiện bên bán ra tòa để đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu lại tiền đã nộp, cộng với một khoản tiền bồi thường.

(iii)   Bên bán mãi không bàn giao được sổ hồng cho bên mua, vì bên bán vi phạm về xây dựng hoặc lý do khác mà không xin được cấp sổ hồng cho cả tòa nhà.

ð     Bên mua cũng nên tiến hành tương như nêu ở trên.

Mặc dù vậy, trên đây vẫn chỉ là những biện pháp tháo gỡ khi hậu quả đã xảy ra, đúng kiểu “đi đuổi gà đã được thả”.

Nên trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, bên mua cần tìm hiểu rất kỹ về giao dịch, đặc biệt chú ý đến những lưu ý điển hình và phổ biến mà tôi đã kinh nghiệm ở trên.

Trân trọng!

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình

Luật sư chuyên tư vấn tranh chấp căn hộ với chủ đầu tư

Thế chấp là loại giao dịch bảo đảm để hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà ở vay tiền thực hiện dự án, hoặc hỗ trợ cho khách hàng vay tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Giao dịch này tồn tại khá phổ biến trên thực tế. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản dùng để thế chấp rất đa dạng, có thể là động sản hoặc bất động sản, là tài sản có sẵn hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Do đặc trưng là những tài sản chưa hình thành tại thời điểm thế chấp nên nhà ở hình thành trong tương lai là dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cao. Vì vậy, pháp luật phải có những cơ chế riêng biệt để điều chỉnh nhằm đảm bảo an toàn cho các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên mua nhà ở hình thành trong tương lai - bên yếu thế trong giao dịch.
Trên thực tế, việc chủ đầu tư thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án, nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án bất động sản là hoạt động bình thường và được sự cho phép của pháp luật. Cụ thể, tại Điều 183 Luật Nhà ở 2023 quy định về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Luật sư tư vấn về về quyền sở hữu chung cư theo luật dân sự ?

Phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư
Căn cứ theo quy định tại Điều 100 Luật nhà ở 2014, nhà chung cư được xác định cụ thể về các phần sở hữu chung và sở hữu riêng như sau:
Phần sở hữu riêng
Bao gồm:
– Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
– Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
– Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung
Bao gồm:
– Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
– Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư;
Bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
– Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
– Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

SỰ THẬT VỀ PHÁP LÝ CONDOTEL (CĂN HỘ DU LỊCH)

SỰ THẬT VỀ PHÁP LÝ CONDOTEL (CĂN HỘ DU LỊCH)

Căn hộ du lịch (Condotel) là gì?

Căn hộ du lịch được gọi bằng tiếng anh là Condotel. Condotel là từ được viết tắt của hai nửa từ tiếng Anh là “condominium và hotel”, có ý nghĩa được dịch ra tiếng Việt là “căn hộ khách sạn hay là căn hộ du lịch”

Theo quy định của pháp luật tại Điều 48 Luật du lịch và Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017, thì căn hộ du lịch được liệt kê và xếp vào các loại cơ sở lưu trú du lịch. Theo đó, căn hộ du lịch được hiểu là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.