Luật sư tư vấn những rủi ro khi mua nhà chưa hoàn công?

1.Nhà chưa hoàn công có làm thủ tục mua bán được không

Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. …”.

Theo quy định nêu trên, nhà ở muốn tham gia giao dịch chuyển nhượng thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở đã được xây dựng xong nhưng chưa tiến hành hoàn công, tức chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể tham gia giao dịch.

Không chỉ vậy, hoàn công cũng chính là điều kiện tiên quyết để được cấp hay cấp đổi sổ đỏ thể hiện sự thay đổi về hiện trạng nhà đất. Vì thế nên nếu chưa hoàn công nhà ở, điều này có nghĩa là đối tượng mua bán vẫn chưa hề được thể hiện ở trên mặt giấy tờ. Nếu bạn muốn việc chuyển nhượng nhà ở thành công thì cần phải hoàn tất thủ tục hoàn công.

2. Mua bán đất trước sau đó mua bán nhà có được không

Nếu như đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì bạn chỉ có thể làm thủ tục chuyển nhượng đất mà không thể chuyển nhượng căn nhà trên đất. Đồng nghĩa với việc bạn chỉ được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu nhà trên đất. Tuy nhiên, bạn sẽ gặp phải bất lợi, không được công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở trên đất, do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng mang tên hai người khác nhau, chưa kể việc xây dựng sai phép, không được hoàn công.

Bạn nên thỏa thuận với bên bán liên hệ lại cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng để được hướng dẫn và hoàn thành thủ tục hoàn công nhằm tránh nhiều rắc rối phát sinh sau này cho cả bạn và người bán.

Bạn vẫn có thể mua bán quyền sử dụng đất trước nhưng sẽ có rất nhiều rủi ro và rắc rối sau này bạn sẽ gặp phải. Vì giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đứng tên cùng một người. Đặc biệt tại thời điểm bạn mua bán quyền sử dụng đất, pháp luật sẽ không ghi nhận quyền sở hữu của bạn đối với nhà ở.

3. Hoàn công nhà ở: đến đâu để làm thủ tục?

Hiện nay, để hoàn công nhà ở, chủ nhà cần liên hệ lại cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng cho mình để được hướng dẫn cách chuẩn bị hồ sơ, hoàn thành thủ tục hoàn công. So với việc hoàn công ngay sau khi nhà xây xong, thì giờ đây sẽ phức tạp và mất thời gian hơn. Nhưng để đảm bảo không đối mặt với hàng ngàn rắc rối sau này cho cả người bán và người mua nhà, không để xảy ra tình trạng sang tay, đổi chủ không hợp pháp 100% và lắm rủi ro.
Do số lượng nhà ở chưa được hoàn công nhiều, thủ tục hoàn công cũng không hề đơn giản, nên người bánh và người mua nhà thường phải “chơi chiêu”, lách luật “cầu may” bằng cách hai bên chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tức sổ đỏ) cho nhau. Còn lại, quyền sở hữu nhà ở thì không được chuyển giao. Do đó, mua bán nhà chưa hoàn công thời nay cũng chỉ có người mua nhà chịu “thiệt”. Mà người mua nhà rủi ro thì họ sẽ e dè hơn khi mua nhà chưa hoàn công, dẫn tới việc bán nhà cũng gặp khó không ít.

4.Mua nhà chưa hoàn công: Có ai thử “liều”

Đơn cử, bạn mua nhà ngoài việc để ở ra, không còn mục đích nào khác. Căn nhà này vốn cũng đã có sổ hồng trước, còn chưa hoàn công là do sau khi sửa chữa, xây lại thì không đúng giấy phép nên không hoàn công được. Các trường hợp nhà ở như vậy đều có thể an tâm mua. Bởi ngoài việc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất) chưa cập nhật hiện trạng mới của căn nhà thì cũng không phải là việc gì quá nghiêm trọng. Miễn giấy tờ người chủ đưa cho bạn là đầy đủ, hợp lệ cùng với gía rao bán hợp lý là được.
Bên cạnh những khó khăn khi bổ sung thủ tục hoàn công, thì mua nhà chưa có giấy phép hoàn công cũng rất rủi ro nếu người chủ cũ vốn chưa có sổ hồng. Trong trường hợp căn nhà như vậy, giá có tốt đến mấy thì mua về cũng đồng nghĩa với việc tự mình rước nợ vào thân. Đặc biệt, rủi ro còn tăng cao gấp bội nếu cơ quan chức năng rà soát đến căn nhà chưa hoàn công mà bạn vừa mua. Vì theo quy định, nhà xây trái phép hoàn toàn có thể bị phạt hoặc cưỡng chế tháo dỡ.
Tóm lại, nhà cửa có đầy đủ tính pháp lý vẫn là an toàn nhất. Dù mục đích chỉ để ở hay sau này có bán, tặng, cho, thì nhà cũng cần hoàn công nghiêm chỉnh. Với sự thương thảo của hai bên mua bán, chủ nhà có thể tìm các cách thức phù hợp để hoàn công kịp thời trước khi chuyển nhượng cho bên kia. Thủ tục hoàn công được xem là thủ tục nhỏ thôi nhưng vô cùng cần thiết hiện nay bởi nó liên quan trực tiếp tới tính pháp lý của căn nhà.

5. Những lý do dẫn tới nhà chưa hoàn công

Có rất nhiều nguyên nhân khách quan, chủ quan dẫn tới nhà chưa hoàn công nhưng vẫn giao dịch. Chúng tôi xin viện dẫn một số lý do sau để bạn hiểu:
Nhà chưa hoàn công do xây dựng trái phép: Trước khi xây dựng, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải xin giấy phép xây dựng nhưng trên thực tế có rất nhiều trường hợp không xin phép xây dựng hoặc có xin phép xây dựng nhưng không xây dựng như trên giấy phép, cả hai trường hợp này đều dẫn tới không thể hoàn công.
Chủ nhà trốn tránh các nghĩa vụ tài chính: Khi thực hiện thủ tục hoàn công là chủ nhà phải thực hiện một số nghĩa vụ tài chính và cập nhật giá trị xây dựng trên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, để trốn tránh các nghĩa vụ tài chính phải nộp cho cơ quan nhà nước, chủ nhà đã không thực hiện hoàn công.
Không đủ điều kiện để hoàn công: Mặc dù chủ nhà có xin phép xây dựng và xây dựng đúng như giấy phép, tuy nhiên, quy định về phòng cháy chữa cháy hoặc vấn đề an ninh, môi trường không đảm bảo cũng dẫn tới không thể thực hiện thủ tục hoàn công.
Chủ thể có quyền thực hiện hoàn công chết: một khi chủ thể có quyền chết, quan hệ thừa kế phát sinh, tuy nhiên, lại ít ai quan tâm tới vấn đề hoàn công xây dựng. Do đó, thủ tục hoàn công không được tiến hành.

6. Những rủi ro khi mua nhà chưa hoàn công
Thủ tục hành chính là do nhà nước đặt ra và yêu cầu toàn dân phải chấp hành. Do đó, khi có một trong những hành vi không chấp hành, sẽ xuất hiện rủi ro. Trong giao dịch bất động sản đã có nhà ở, việc quan tâm tới nhà ở đã được hoàn công hay chưa là một trong những yêu cầu cần thiết nhằm tránh rủi ro phát sinh trong giao dịch:
Không thể đăng bộ sang tên: Giao dịch được hoàn tất, bên bán nhận tiền và bàn giao nhà, giấy tờ cho bên mua, bên mua thanh toán đầy đủ cho bên bán; bên mua thực hiện đăng bộ sang tên và bị trả hồ sơ, với lý do:
•Nhà xây dựng trái phép, buộ phải tháo dỡ và bị xử phạt vi phạm hành chính;
•Nhà chưa hoàn công, yêu cầu bên bán thực hiện thủ tục hoàn công.
Lúc này, nếu bên mua đã hoàn tất nghĩa vụ với bên bán thì bên mua như đứng giữa ngã ba đường khi bên bán không chịu hợp tác giải quyết và cơ quan chức năng thì trả hồ sơ yêu cầu thực hiện đúng.
Nhà không đủ điều kiện thực hiện hoàn công: Ngay cả khi bạn được ủy quyền thực hiện hoàn công nhà thì cũng chưa chắc thủ tục này sẽ được thực hiện hoàn tất do điều kiện để thực hiện không đảm bảo, ví dụ: nhà xây sai phép, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy, an ninh, môi trường.
Phát sinh tranh chấp: khi chưa thực hiện cập nhật tài sản trên sổ tức là chưa cập nhật thêm giá trị tài sản là nhà ở trên Giấy chứng nhận, nếu chủ thể có quyền chết đi, từ đây phát sinh quan hệ thừa kế và rất dễ dẫn đến tranh chấp nếu chưa sang tên cho bên mua.

Văn Phòng Luật Sư Gia Đình cung cấp dịch vụ hoàn công nhà trọn goi, liên hệ nhanh với chúng tối khi có nhu cầu để được tư vấn miễn phí.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com