Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của chúng tôi. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ : Về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao

Bộ luật dân sự năm 2015

2. Luật sư tư vấn:

Kính gửi Luật sư! Tôi đang ở Nhật, muốn làm hợp đồng ủy quyền cho vợ ở nhà thế chấp bất động sản để vay vốn ngân hàng. Nhưng bên Đại sứ quán ở Nhật trả lời họ không có trách nhiệm công chứng, chỉ chứng thực. Khoản 3 Điều 5 NĐ 23/2015/NĐ-CP về chứng thực của cơ quan ngoại giao ở nước ngoài lại không có trách nhiệm về chứng thực giao dịch liên quan đến bất động sản. Vậy là đúng hay sai?

Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ - CP quy định về thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực:

"1. Phòng Tư pháp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Phòng Tư pháp) có thẩm quyền và trách nhiệm:

a) Chứng thực bản sao từ bản chính các giấy tờ, văn bản do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam liên kết với cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài cấp hoặc chứng nhận;

b) Chứng thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản;

c) Chứng thực chữ ký của người dịch trong các giấy tờ, văn bản từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt, từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài;

d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản;

đ) Chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản mà di sản là động sản.

Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng Tư pháp thực hiện chứng thực các việc quy định tại Khoản này, ký chứng thực và đóng dấu của Phòng Tư pháp.

2. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:

a) Chứng thực bản sao từ bản chính các giấy tờ, văn bản do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp hoặc chứng nhận;

b) Chứng thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản, trừ việc chứng thực chữ ký người dịch;

c) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản;

b) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;

e) Chứng thực di chúc;

g) Chứng thực văn bản từ chối nhận di sản;

h) Chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản mà di sản là tài sản quy định tại các Điểm c, d và đ Khoản này.

Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện ký chứng thực và đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Cơ quan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự và Cơ quan khác được ủy quyền thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài (sau đây gọi chung là Cơ quan đại diện) có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực các việc quy định tại các Điểm a, b và c Khoản 1 Điều này. Viên chức ngoại giao, viên chức lãnh sự ký chứng thực và đóng dấu của Cơ quan đại diện.

4. Công chứng viên có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực các việc quy định tại Điểm a Khoản 1, Điểm b Khoản 2 Điều này, ký chứng thực và đóng dấu của Phòng công chứng, Văn phòng công chứng (sau đây gọi chung là tổ chức hành nghề công chứng).

5. Việc chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản, chứng thực di chúc quy định tại Điều này không phụ thuộc vào nơi cư trú của người yêu cầu chứng thực.

6. Việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà."

Như vậy, câu trả lời của Đại sứ quán trong trường hợp này là đúng quy định pháp luật vì Đại sứ quan chỉ chứng thực những việc quy định tại Điểm a, b, c Khoản 1 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP. Ở đây bạn có thể xem xét yêu cầu Đại sứ quán chứng thực chữ ký trong nội dung hợp đồng ủy quyền.

Điều 15 Nghị định này cũng quy định mức lệ phí chứng thực, chi phí khác:

"1. Người yêu cầu chứng thực tại Phòng Tư pháp, Ủy ban nhân dân cấp xã, Cơ quan đại diện phải nộp lệ phí chứng thực theo quy định của pháp luật.

2. Mức thu lệ phí, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng lệ phí chứng thực được thực hiện theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp người yêu cầu chứng thực đề nghị cơ quan thực hiện chứng thực in, chụp, đánh máy giấy tờ, văn bản thì phải nộp chi phí để thực hiện việc đó.

Ở trong nước, mức trần chi phí do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định trên cơ sở thực tế của địa phương; ở nước ngoài, mức chi phí do Trưởng Cơ quan đại diện quy định trên cơ sở thực tế của địa bàn."

Mong luật sư tư vấn giúp em về việc: Em đang muốn mua 1 lô đất dịch vụ ở Đồng Mai đã có sổ đỏ, chủ sở hữu gọi là bên A, nhưng bên A đã làm hợp đồng ủy quyền cho bên B. Bây giờ em mua mảnh đất này thì bên B làm hợp đồng ủy quyền công chứng cho em là bên C thì có hợp pháp không? Có vấn đề rủi ro gì xảy ra không? Mong nhận được sự tư vấn giúp đỡ của văn phòng sớm. Em cảm ơn!

Tôi có mua một căn hộ chung cư. Trước đây tôi và người bán có làm hợp đồng ủy quyền công chứng và hợp đồng mua bán viết tay. Lúc đó, người bán do chưa làm Chứng minh nhân dân, do vậy chưa được đơn vị quản lý căn hộ chung cư đó làm sổ đỏ cho. Hiện nay các thủ tục này đã hoàn thiện. Để chuyển quyền căn hộ chung cư cho tôi thì chúng tôi phải thực hiện những thủ tục gì. Tôi xin trân trọng cám ơn

Tôi có thửa đất diện tích 1000 m2. Năm 2004, tôi có lập hợp đồng ủy quyền cho ông B với nội dung ủy quyền như sau: Tôi đồng ý ủy quyền cho ông B toàn bộ quyền sử dụng đất như thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, góp vốn. Sau đó, ông B đem diện tích đất nêu trên chuyển nhượng cho bà C (quốc tịch Việt Nam) và ông B đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà C. Vậy tôi xin hỏi ông B có được quyền chuyển nhượng lại thửa đất nêu trên cho bà C hay không và Ủy ban nhân dân cấp huyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bà C có đúng theo quy định của pháp luật tại thời điểm đó không? Xin trân trọng cảm ơn!

Cho em hỏi vấn đề như sau: Nhà em có 1 căn nhà, giấy tờ do mẹ em đứng tên. Nhưng hiện tại đang muốn bán căn nhà, vậy nếu bán có cần các con ký tên không (Ba em vừa mất được 1 năm) và nếu có người ở xa thì có cách nào ủy quyền mà không cần về nhà không?

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. (Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015) Ở đây không quy định giới hạn về các công việc được ủy quyền mà chỉ đưa ra định nghĩa khái quát.

Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Do vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất này sang người, tổ chức khác chỉ được thực hiện thông qua các giao dịch như quy định của Điều 167 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Do đó, hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, không phải là căn cứ để bạn tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Để có thể sang tên sổ đỏ căn hộ nêu trên sang tên bạn, thì bạn phải cùng với người chủ cũ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo trình tự chuyển nhượng thông thường. Trong trường hợp này, tốt nhất bạn và người chủ cũ cần tiến hành đàm phán, thỏa thuận lại với nhau về việc tiến hành các thủ tục để sang tên sổ đỏ.

Còn đối với trường hợp bán nhà đất có nhiều đồng thừa kế thì các đồng thừa kế phải thỏa thuận được với nhau và người ở xa không về được có thể lập hợp đồng ủy quyền cho một người đại diện (cụ thể là mẹ bạn) để xác lập giao dịch mua bán nhà đất.

Những rủi ro có thể gặp khi lập hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở:

Thứ nhất: Về mặt bản chất, mua bán là thật, còn hợp đồng ủy quyền chỉ để hợp thức hóa. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự thì một bên vẫn có thể kiện ra tòa yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền vì hợp đồng này nhằm “che giấu giao dịch mua bán bất động sản”. 

Thứ hai: Nếu một trong các bên mua hoặc bán trong hợp đồng ủy quyền bị chết, bị tâm thần, bị nghiện ma túy dẫn đến mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. Lúc đó nhà đất về mặt giấy tờ thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận mới là chủ sở hữu, bên mua tức bên được ủy quyền trong hợp đồng sẽ không còn được quyền chuyển nhượng nhà đất đó nữa. Khi hợp đồng ủy quyền đã bị hủy thì con cháu của người mua bằng hợp đồng ủy quyền sẽ không được thừa kế tài sản của họ.

Thứ ba: Do đây chỉ là hợp đồng ủy quyền nên bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền mà chỉ cần báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. 

Thứ tư : Nhà đất vẫn còn đứng tên chủ cũ nên nếu chủ cũ thiếu nợ hoặc nợ thuế nhà nước thì chủ nợ vẫn có quyền yêu cầu tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền về trả nợ, tòa không công nhận người được ủy quyền là chủ mà vẫn xem người đứng tên trên sổ là chủ. Còn việc giao dịch giữa hai bên thì tòa sẽ xử lý sau nếu các bên có yêu cầu.

Ngoài ra còn rất nhiều vấn đề rủi ro pháp lý khác khi các bên lập hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích trốn tránh các nghĩa vụ thuế.

 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-------------- o0o -------------

GIẤY ỦY QUYỀN

(Dành cho cá nhân)

- Căn cứ vào các văn bản hiến pháp hiện hành;

......., ngày...... tháng...... năm 20...... ; chúng tôi gồm có:

I. BÊN ỦY QUYỀN:

Họ tên:...................................................................................................................................

Địa chỉ:....................................................................................................................................

Số CMND: .................................Cấp ngày: ............................Nơi cấp:..................................

Quốc tịch:................................................................................................................................

II. BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN:

Họ tên:.....................................................................................................................................

Địa chỉ:.....................................................................................................................................

Số CMND: .................................Cấp ngày: ............................Nơi cấp:...................................

Quốc tịch:................................................................................................................................

III. NỘI DUNG ỦY QUYỀN:

................................................................................................................................................

...............................................................................................................................................

IV. CAM KẾT

- Hai bên cam kết sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Pháp luật về mọi thông tin ủy quyền ở trên.

- Mọi tranh chấp phát sinh giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền sẽ do hai bên tự giải quyết.

Giấy ủy quyền trên được lập thành .......... bản, mỗi bên giữ ......... bản.

XÁC NHẬN CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC CÓ THẨM QUYỀN

Trân trọng./.
LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT THƯỜNG XUYÊN TRÊN HTV

LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI TRÊN HTV9