MỘT NGƯỜI KHÔNG ĐỒNG Ý CHIA ĐẤT THỪA KẾ PHẢI LÀM SAO?

Khi đất đai là di sản thừa kế chưa chia hoặc là tài sản chung của nhiều người, về nguyên tắc mọi giao dịch định đoạt (chia, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp…) đều phải có sự đồng ý của tất cả đồng thừa kế/đồng sở hữu.

Căn cứ pháp luật giải quyết:

Bộ luật Dân sự 2015

Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

Luật Đất đai 2024

Luật Công chứng 2014

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14

Nguyên tắc phân chia di sản khi một người không đồng ý chia đất là gì>

Căn cứ Điều 659 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, nếu di chúc xác định rõ phần của từng người thừa kế thì phân chia theo di chúc; nếu không xác định rõ, người thừa kế có quyền thỏa thuận về phần được hưởng.

Tại Điều 660 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trình tự phân chia di sản theo pháp luật: những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và thỏa thuận về người nhận hiện vật; nếu không thỏa thuận được thì hiện vật được bán để chia.

Một người không đồng ý chia đất thì phải làm sao?

Theo nguyên tắc phân tích pháp lý của Luật Duy Hưng, mỗi tình huống cần được xem xét dưới ít nhất ba phương án, kèm ưu – nhược điểm cụ thể để khách hàng lựa chọn phù hợp với hoàn cảnh gia đình.

Phương án 1: Thương lượng, hòa giải nội bộ gia đình (hoặc hòa giải cơ sở tự nguyện)

Các đồng thừa kế cùng ngồi lại, có thể mời người có uy tín trong dòng họ, tổ hòa giải ở cơ sở (theo Luật Hòa giải ở cơ sở) làm trung gian để tìm tiếng nói chung.

Ưu điểm: Giữ được tình cảm gia đình; chi phí thấp; thời gian nhanh nếu các bên thiện chí; kết quả có thể được công chứng ngay thành văn bản thỏa thuận phân chia di sản theo Điều 57 Luật Công chứng 2014.

Nhược điểm: Không có giá trị cưỡng chế nếu bên không đồng ý cố tình trì hoãn hoặc đổi ý; không giải quyết được nếu mâu thuẫn đã sâu sắc.

Khuyến nghị áp dụng: Nên thử trước tiên trong mọi trường hợp, kể cả khi dự kiến sẽ phải khởi kiện, vì đây là cơ sở thiện chí có lợi khi trình bày trước Tòa án.

Phương án 2: Khởi kiện yêu cầu Tòa án chia di sản thừa kế

Người thừa kế muốn chia di sản nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu chia di sản theo Điều 660 Bộ luật Dân sự 2015.

Ưu điểm: Có phán quyết mang tính cưỡng chế thi hành; giải quyết dứt điểm tình trạng “treo” tài sản; bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của người khởi kiện dù người kia không hợp tác.

Nhược điểm: Thời gian giải quyết thường kéo dài (có thể nhiều tháng đến vài năm nếu có tranh chấp phức tạp, giám định, định giá); phát sinh án phí, chi phí định giá tài sản, chi phí luật sư; có thể ảnh hưởng quan hệ gia đình.

Khuyến nghị áp dụng: Là phương án bắt buộc phải tính đến khi đã thương lượng nhưng không thành, đặc biệt khi cần bảo vệ quyền lợi trước khi hết thời hiệu 30 năm.

Phương án 3: Yêu cầu Tòa án chia theo giá trị khi không thể chia hiện vật hoặc có người không nhận hiện vật

Căn cứ khoản 2 Điều 660 Bộ luật Dân sự 2015, khi di sản là quyền sử dụng đất không thể chia đều bằng hiện vật (ví dụ diện tích quá nhỏ, quy hoạch không cho tách thửa) hoặc người không đồng ý chia cũng không muốn nhận phần bằng tiền, các đồng thừa kế còn lại có thể yêu cầu Tòa án định giá và chia giá trị, hoặc bán đấu giá tài sản chung để chia tiền.

Ưu điểm: Giải quyết được cả những trường hợp đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về diện tích tối thiểu; tránh việc một phần đất bị “kẹt” không sử dụng được do quá nhỏ.

Nhược điểm: Giá trị định giá của cơ quan thẩm định có thể thấp hơn kỳ vọng của các bên, dễ phát sinh khiếu nại về kết quả định giá.

Khuyến nghị áp dụng: Phù hợp khi thửa đất có diện tích nhỏ, không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương, hoặc khi các bên chỉ bất đồng về cách chia chứ không phủ nhận quyền thừa kế của nhau

Một số tình huống thực tế cần lưu ý

– Người không đồng ý đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất hoặc đã xây nhà trên đất: Tòa án vẫn xem xét chia theo quy định pháp luật, nhưng có thể tính đến công sức tôn tạo, quản lý tài sản của người đó khi phân chia (theo nguyên tắc tại Điều 660 Bộ luật Dân sự 2015).

– Người không đồng ý đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Việc đứng tên trên sổ đỏ không đồng nghĩa với quyền sở hữu riêng nếu đất vẫn là di sản/tài sản chung chưa chia hợp pháp; đây là vấn đề cần chứng minh bằng chứng cứ cụ thể trong quá trình tố tụng.

– Người không đồng ý đã cho thuê, thế chấp đất khi chưa được các đồng thừa kế khác đồng ý: Giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu một phần liên quan đến phần quyền của những người thừa kế khác.

Trình tự, thủ tục khởi kiện yêu cầu toà án chia di sản

Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Hồ sơ khởi kiện gồm:

Đơn khởi kiện (theo mẫu quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Giấy chứng tử của người để lại di sản.

Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế (giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu/xác nhận cư trú…).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là di sản.

Di chúc (nếu có).

Các tài liệu, chứng cứ khác liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất và quá trình các bên đã trao đổi, thương lượng (nếu có) để chứng minh việc không thể thỏa thuận được.

Tòa án xem xét, thụ lý vụ án nếu hồ sơ đủ điều kiện khởi kiện theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Giai đoạn chuẩn bị xét xử: Tòa án tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ, có thể trưng cầu định giá tài sản, tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải tại Tòa.

Hòa giải tại Tòa án: đây là bước hòa giải tố tụng bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự (khác với hòa giải hành chính tại UBND xã đã nêu ở Mục 4); nếu các bên thống nhất được, Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận.

Xét xử sơ thẩm nếu hòa giải không thành, Tòa án ra bản án chia di sản.

Kháng cáo, phúc thẩm (nếu có): các bên không đồng ý với bản án sơ thẩm có quyền kháng cáo trong thời hạn luật định.

Thi hành án: sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, người thừa kế thực hiện thủ tục đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận theo phần đã được chia.

Qua thực tiễn tư vấn nhiều vụ việc tương tự, Luật Duy Hưng nhận thấy tâm lý phổ biến là các đồng thừa kế còn lại thường chờ đợi, thuyết phục người không đồng ý trong thời gian dài trước khi tìm đến luật sư — điều này vô tình khiến vụ việc kéo dài, chứng cứ về công sức quản lý, sử dụng đất của các bên trở nên khó xác minh hơn theo thời gian.

Khuyến nghị:

Không nên chờ đợi sự đồng thuận tuyệt đối; pháp luật đã trao quyền khởi kiện độc lập cho từng người thừa kế mà không cần sự đồng ý của người còn lại;

Nên xác định rõ ngay từ đầu quan hệ pháp luật tranh chấp (thừa kế hay tài sản chung) để nộp đơn đúng thẩm quyền, tránh bị trả lại đơn hoặc kéo dài thời gian thụ lý;

Chuẩn bị đầy đủ chứng cứ về nguồn gốc đất, quá trình quản lý, sử dụng và các lần đã trao đổi, đề nghị thỏa thuận (tin nhắn, biên bản họp gia đình, văn bản mời họp…) để làm căn cứ khi khởi kiện;

Với thửa đất có giá trị lớn hoặc đã phát sinh giao dịch với bên thứ ba, nên có luật sư đại diện tham gia tố tụng ngay từ giai đoạn nộp đơn để bảo vệ tối đa quyền lợi.

Trên đây là bài viết: Một người không đồng ý chia đất thì phải làm sao? Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực dân sự. Quý khách tham khảo các bài viết khác.

Mẫu đơn kiện chia thừa kế.