1.Luật sư tư vấn về xử lý trường hợp bị lấn, chiếm đất.

Công tác quản lý đất đai có những chuyển biến tích cực nhưng cũng không tránh khỏi việc thiếu sót trong công tác thanh tra kiểm tra để xảy ra các hành vi về lấn chiếm đất dẫn đến tranh chấp không đáng có. Nếu rơi vào trường hợp này, bạn cần phải xử lý như thế nào để vẫn giữ được tình cảm làng xóm nhưng vẫn giải quyết được triệt để vụ việc. Bạn có thể tự tìm hiểu các quy định của pháp luật về nội dung sau hoặc liên hệ với Văn Phòng Luật Sư Gia Đình để được tư vấn về:

- Căn cứ nào để xác định một hành vi là hành vi lấn chiếm đất.

- Thủ tục khởi kiện tại Tòa án để đòi lại đất.

- Hành vi lấn, chiếm đất có bị xử lý hành chính hay không? Mức xử phạt như thế nào?

- Có bắt buộc phải hòa giải trong trường hợp này để yêu cầu trả lại đất không?

2. Tư vấn quy định về cách giải quyết khi bị lấn, chiếm đất

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất về người hàng xóm hành vi đánh chị

Theo như thông tin mà chị cung cấp thì gia đình nhà hàng xóm có hành vi lấn đất và hành vi sử dụng vũ lực gây ảnh hưởng đến sức khỏe của chị. Đây là hành vi cố ý gây thương tích đối với chị. Điều 134 Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017 quy định về tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khoẻ của người khác:

“1. Người nào cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác mà tỷ lệ tổn thương cơ thể từ 11% đến 30% hoặc dưới 11% nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Dùng vũ khí, vật liệu nổ, hung khí nguy hiểm hoặc thủ đoạn có khả năng gây nguy hại cho nhiều người;

b) Dùng a-xít nguy hiểm hoặc hóa chất nguy hiểm;

c) Đối với người dưới 16 tuổi, phụ nữ mà biết là có thai, người già yếu, ốm đau hoặc người khác không có khả năng tự vệ;

d) Đối với ông, bà, cha, mẹ, thầy giáo, cô giáo của mình, người nuôi dưỡng, chữa bệnh cho mình;

đ) Có tổ chức;

e) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

g) Trong thời gian đang bị giữ, tạm giữ, tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang chấp hành biện pháp tư pháp giáo dục tại trường giáo dưỡng hoặc đang chấp hành biện pháp xử lý vi phạm hành chính đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc, đưa vào trường giáo dưỡng hoặc đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc;

h) Thuê gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác hoặc gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác do được thuê;

i) Có tính chất côn đồ;

k) Đối với người đang thi hành công vụ hoặc vì lý do công vụ của nạn nhân....”

Căn cứ vào các quy định trên, trong trường hợp này chị hoàn toàn có quyền làm đơn tố giác ra cơ quan công an nơi mà chị đang cư trú yêu cầu họ bảo vệ quyền và lợi ích của mình. Khi nhận được tin tố cáo, cơ quan điều sẽ tiến hành điều tra và xác minh vụ việc. Nếu nhận thấy có dấu hiệu tội pham, cơ quan công an sẽ tiến hành khởi tố người có hành vi cố ý gây thương tích đối với chị. Trường hợp hành vi không cấu thành tội phạm thì sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điểm e Khoản 3 Điều 5 Nghị định 167/2013/NĐ-CP:

“3. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

e) Xâm hại hoặc thuê người khác xâm hại đến sức khỏe của người khác;”   

Thứ hai về việc tranh chấp đất đai

Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai...”

Khi phát hiện ra sai phạm của gia đình bên cạnh, chị hoàn toàn có quyền yêu cầu UBND xã/phường yêu cầu tiến hành hòa giải. Nếu như nhà hàng xóm có sự lấn chiếm sang nhà chị trong quá trình xây dựng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ yêu cầu gia đình đó tạm dừng xây dựng và hoàn trả lại phần diện tích đất đã lấn chiếm. Trường hợp hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất không thành, chị có thể làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận/huyện nơi chị đang cư trú yêu cầu tòa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

”Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;…”

Xin cảm ơn luật sư!

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình. Chúng tôi xin tư vấn vấn đề của bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

- Luật Đất đai năm 2013.

-Luật Nhà ở năm 2005.

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất 

trước hết, cần phải xác định phần đất mà bạn lấn chiếm là đất giáp ranh hay đất của nhà hàng xóm. Việc xác định phần đất lấn chiếm sẽ do Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn đo đạc và xác minh.

1. Trường hợp đất bị lấn chiếm là phần đất giáp ranh

Theo Điểm b Khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014: Trường hợp đnag sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo ra soát điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, người đang sử dụng đất được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu việc sử dụng đất của bạn là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương, đất được sử dụng không sai mục đích, không có tranh chấp thì phần đất mà bạn lấn chiếm có thể được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với bạn.

Nếu phần đất mà bạn lấn chiếm không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của ủy ban nhân dân cấp huyện thì phần đất bạn lấn chiếm có thể bị tịch thu, bạn có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014: 3. Phạt tiền từ 3.000.000 đến 5.000.000 đồng đối với các hành vi lấn chiếm đất trồng lúa, đất trồng rừng đặc dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này. Đồng thời, bạn bị buộc trả lại đất lấn chiếm theo quy định tại Điểm b Khoản 5 Điều này.

2. Trường hợp đất bị lấn chiếm là phần đất thuôc sở hữu của nhà hàng xóm

Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định những hành vi bị nghiêm cấm:

1. Lấn chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

Như vậy, hành vi của bạn xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của gia đình hàng xóm. Do đó, bạn có thê thỏa thuận với hàng xóm về mức chi phí bồi thường trong trường hợp này. Nếu không thể thỏa thuận về mức giá bồi thường thì có thể lấy mức giá đất tại thời điểm đó của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ tính giá bồi thường.

Nếu không thỏa thuận được, hai bên có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 (Hòa giải tranh chấp đất đai):

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân c