Do tác động của các lệnh hạn chế tụ tập đông người, giãn cách xã hội để phòng ngừa dịch Covid – 19, nhiều doanh nghiệp, cửa hàng gặp khó khăn khi doanh thu bị sụt giảm nghiêm trọng nhưng vẫn phải chịu các chi phí mặt bằng đắt đỏ. Do đó, nhiều tranh chấp về hợp đồng thuê mặt bằng phát sinh. Bài viết nãy sẽ phân tích vấn đề tranh chấp khá “nhạy cảm” về hợp đồng thuê mặt bằng trong mùa Covid – 19.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê mặt bằng

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê

• Có quyền cho thuê lại mặt bằng nếu được bên cho thuê đồng ý;
• Có quyền nhận mặt bằng đúng thời điểm đã thỏa thuận, nếu bên cho thuê chậm giao mặt bằng thì bên thuê có thể gia hạn giao mặt bằng hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại;
• Có quyền nhận mặt bằng đúng chất lượng như đã thỏa thuận, nếu không đúng chất lượng thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại;
• Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

• Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn đã thỏa thuận;
• Yêu cầu bên thuê nhận và trả mặt bằng đúng thời hạn;
• Yêu cầu bên thuê sử dụng mặt bằng đúng theo mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Đảm bảo mặt bằng trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê;
• Phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của mặt bằng, trừ những hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa;
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Tạm ngừng hoạt động do dịch covid – 19, người thuê có phải tiếp tục trả tiền mặt bằng?

Như đã đề cập ở trên, tranh chấp về tiền thuê mặt bằng mùa Covid – 19 là một tranh chấp khá “nhạy cảm” vì việc giải quyết tranh chấp này không chỉ phụ thuộc vào các điều khoản hợp đồng đã giao kết mà còn bị phụ thuộc rất nhiều bởi thái độ thiện chí, hợp tác giữa các bên.

Tuy nhiên, việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng luôn phải đặt các điều khoản hợp đồng đã được giao kết lên hàng đầu. Vì vậy, yếu tố đầu tiên cần xét tới là trong hợp đồng có xác định dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng hay không? Nếu có, thì cách giải quyết quyền lợi của các bên như thế nào?

Trong trường hợp hợp đồng không xác định dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng, bên thuê có thể áp dụng quy định về thực hiện hợp đồng khi thay đổi hoàn cảnh cơ bản quy định tại điều 420 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, cần chứng minh hoản cảnh do dịch Covid – 19 đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

• Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
• Tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
• Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết với nội dung hoàn toàn khác;
• Việc tiếp tục thực hiên hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hai nghiêm trọng cho một bên;
• Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng lợi ích.

Có thể thấy rằng hoàn cảnh dịch Covid – 19 mang lại cho người tham gia giao kết hợp đồng thuê mặt bằng đáp ứng đủ các điều kiện được nêu trên. Vì vậy, người thuê mặt bằng có quyền yêu cầu đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

Nếu các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng thì một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng lợi ích của các bên theo quy định pháp luật.

Vi phạm nghĩa vụ thanh toán do dịch covid – 19 có thuộc trường hợp bất khả kháng?

Nguyên tắc cơ bản của hợp đồng là các bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận. Hợp đồng thuê mặt bằng cũng không ngoại lệ, như đã nêu ở đầu của bài viết, bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê cho bên cho thuê đúng và đủ số tiền vào thời hạn đã thỏa thuận.

Như vậy, việc bên thuê chậm trả tiền thuê hoặc không trả đủ tiền thuê đã vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng. Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định miễn trách nhiệm cho bên vi phạm hợp đồng trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể là vi phạm hợp đồng trong trường hợp bất khả kháng.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp, cửa hàng phải đóng cửa vì lệnh giãn cách xã hội của chính phủ nên việc kinh doanh gặp nhiều khó khăn. Thậm chí nhiều chủ doanh nghiệp, cửa hàng còn không đủ tiền để chi trả cho chi phí mặt bằng hoặc chậm trả chi phí thuê mặt bằng cho bên cho thuê. Trong trường hợp này, bên thuê mặt bằng muốn chứng minh việc vi phạm hợp đồng là do sự kiện bất khả kháng thì cần cân nhắc những bước sau đây:

Đầu tiên, bên thuê cần xem xét lại các điều khoản trong hợp đồng thuê mặt bằng, liệu trường hợp dịch bệnh có nằm trong trường hợp bất khả kháng hay không? Cần đảm bảo những điều kiện nào để dịch bệnh được coi là trường hợp bất khả kháng?

Thứ hai, bên thuê cần thông báo với bên cho thuê về khả năng thực hiện hợp đồng bị ảnh hưởng nghiêm trọng do dịch bệnh Covid – 19, từ đó hai bên tìm giải pháp thích hợp để hạn chế tối đa tổn thất.

Bên cạnh đó, bên thuê cần chủ động thu thập tài liệu, giấy tờ chứng minh những thiệt hại do dịch Covid – 19 gây ra ảnh hưởng đến khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình. Cụ thể, căn cứ theo Khoản 1 Điều 156 BLDS 2015 quy định về sự kiện bất khả kháng, bên thuê cần thu thập và chứng minh sự sụt giảm về doanh thu trước và sau khi xảy ra đại dịch; những chi phí phát sinh do ảnh hưởng của dịch bệnh; chứng minh mình đã áp dụng mọi biện pháp có thể để khắc phục thiệt hại do dịch bệnh ảnh hưởng đến khả năng thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. 

Luật sư hỗ trợ gì khi tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng trong mùa dịch Covid – 19?

Trước tình hình khó khăn của các doanh nghiệp, cá nhân cho thuê mặt bằng cũng như thuê mặt bằng, vai trò của luật sư là vô cùng quan trọng. Với kiến thức chuyên môn sâu rộng và kinh nghiệm nhiều năm trong ngành, Luật sư sẽ tham gia bảo vệ quyền lợi hợp pháp và hỗ trợ quý vị về các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng, sửa đổi, điều chỉnh hợp đồng nhằm hướng đến mối quan hệ hợp tác bền vững, cùng phát triển.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ luật sư có thể liên hệ qua các kênh sau:



LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN CÁC KÊNH TRUYỀN HÌNH UY TÍN

 

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

     Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, Truyền hình Quốc Hội Việt Nam, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống,Thanh niên, Tiền Phong Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, hợp đồng kinh tế thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.