Ủy quyền mua bán nhà đất có bị tính thuế?

Đối với các nhà đầu tư bất động sản việc tiết giảm các khoản chi phí liên quan tới giao dịch bất động sản là một trong các phương cách làm tăng nguồn lợi nhuận của mình trong đó có khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, tài sản trên đất hay còn gọi theo cách dân dan là “Sang tên sổ đỏ”. Một trong các cách đầu tư bất động sản thường được áp dụng là “đầu tư lướt sóng”, “bán cọc”, “mua dưới dạng hợp đồng ủy quyền”. Trong phạm vi bài viết, tác giả muốn đề cấp tới vấn đề nghĩa vụ thuế, lệ phí trước bạ với trường hợp nhận chuyển nhượng (sang tên sổ đỏ dưới dạng giấy ủy quyền).

Ủy quyền – là việc bên có quyền bằng một văn bản giao các quyền lại cho người khác (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) có đủ năng lực thực hiện các quyền thay mình. Tuy nhiên, điểm khó của ủy quyền là người đại diện theo ủy quyền không thể căn cứ giấy ủy quyền để thực hiện giao dịch với chính mình hoặc đại diện cho hai bên trong cùng một hợp đồng.

Đối với một tài sản hợp pháp sẽ cho phép người sở hữu tài sản có 03 quyền chính gồm: Quyền quản lý, Quyền sử dụng và Quyền định đoạt với tài sản đó. Xét về tính quan trọng trong 03 quyền này, thì quyền định định đoạt với tài sản là quyền quan trọng nhất. Quyền định đoạt với tài sản cho phép người có quyền thực hiện giao dịch, thỏa thuận nhằm dịch chuyển quyền sang cho người khác. Trong quan hệ mua bán, chủ sở hữu định đoạt tài sản/quyền tài sản của mình sang cho một người khác với một hoặc một số điều kiện nhất định trong đó có việc bồi hoàn bằng một giá trị do hai bên thỏa thuận.

Để nhà đầu tư có thể chuyển nhượng sang cho người khác (sang tên sổ đỏ) thì trên hợp đồng ủy quyền bắt buộc phải có nội dung ủy quyền cho nhà đầu tư được quyền mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất hay nói cách khác căn cứ nội dung của giấy ủy quyền nhà đầu tư sẽ có quyền quan trọng nhất với bất động sản. Với cách này, nhà đầu tư sẽ có thể bán cho người mua mới (bên thứ ba) mà không phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ cho chính mình trước khi bán cho người mới. Giấy ủy quyền này cho phép nhà đầu tư tiết kiệm được thời gian sang tên sổ đỏ, trong khi các thủ tục hành chính liên quan tới việc sang tên sổ đỏ thường mất nhiều thời gian và đôi khi phiền hà. Vậy, cách này có tiết giảm được chi phí thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí trước bạ phải nộp cho nhà nước liên quan tới giao dịch sang tên sổ đỏ dưới hình thức hợp đồng ủy quyền giữa người đầu tư và chủ đất, tài sản trên đất hay không? Câu trả lời là không.

Kể từ ngày 20/09/2011, Tổng cục thuế đã ban hành công văn số 3373/TCT-TNCN về tính thuế thu nhập cá nhân với các trường hợp nhận chuyển nhượng lách theo hình thức của hợp đồng ủy quyền. Theo đó, trường hợp hợp đồng ủy quyền liên quan tới bất động sản trao quyền định đoạt cho người đại diện theo ủy quyền thì được coi như là một hợp đồng chuyển nhượng và bị tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, thuế thu nhập cá nhân do việc sang tên sổ đỏ dưới hình thức hợp đồng ủy quyền được tính cho trực tiếp người ủy quyền (được coi là người có thu nhập trong quan hệ sang tên sổ đỏ đó). Theo tinh thần chung của công văn thì chỉnh tính thuế thu nhập cá nhân, không tính lệ phí trước bạ (0.5%).

Như vậy, trường hợp nhận chuyển nhượng theo hình thức hợp đồng ủy quyền sẽ có lợi thế:

• Cắt giảm được chi phí lệ phí trước bạ 0.5%
• Cắt giảm được thời gian thủ tục hành chính liên quan tới việc sang tên sổ đỏ.

Tuy nhiên, sẽ tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro như sau:

• Xảy ra tranh chấp giữa bên ủy quyền (bên bán) và bên nhận ủy quyền (bên mua) dẫn tới một trong các bên (thường là bên bán) đơn phương thông báo về việc chấm dứt ủy quyền dẫn tới khó khăn cho người mua (bên nhận ủy quyền).
• Bên bán (bên ủy quyền) hoặc bên mua (bên nhận ủy quyền) chết. Trong trường hợp này, hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực. Sẽ là rất rủi ro, phức tạp cho bên nhận ủy quyền (bên mua) nếu như bên ủy quyền chết và người thừa kế của họ có tranh chấp. Sẽ là rủi ro cực lớn cho bên nhận ủy quyền (bên mua) nếu như bên nhận ủy quyền chết, bởi lẽ quyền này sẽ đương nhiên chấm dứt và không được thừa kế. Trong trường hợp người ủy quyền không còn hoặc đã di chuyển chỗ ở không tìm được hoặc không phối hợp lại trong việc ký các văn bản cần thiết cho người thừa kế thì những người thừa kế của người mua (người nhận ủy quyền) sẽ khó có cơ hội hợp pháp hóa việc mua bán.