Căn cứ khoản 4 điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì đăng kí biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận mà thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,…

Theo đó, khi thực hiện các giao dịch dân sự đối với đất đai thì phải đăng kí biến động. Thời hạn đăng kí biến động theo khoản 6 điều 95 luật Đất đai 2013 là 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực thì phải đăng kí biến động.

Thủ tục khi chuyển nhượng, tặng cho gồm 03 bước chính sau: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, nộp hồ sơ đăng kí biến động.

– Các giấy tờ cần chuẩn bị: Căn cứ theo điều 40 và 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau.

+ Bên bán, bên tặng cho: Giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).

+ Bên mua, bên nhận tặng cho: Giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.

Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng.

+ Người bán phải tiến hành kê khai thuế thu nhập cá nhân chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.

+ Người mua phải tiến hành nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng kí quyền sử dụng đất

– Thành phần hồ sơ: Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng kí quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau: Đơn đăng kí biến động, hợp đồng chuyển nhượng, tăng cho, bản gốc giấy chứng nhận đã cấp, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ, giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ nếu có

– Nơi nộp hồ sơ: Nộp hồ sơ  tại văn phòng đăng kí đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông. Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng kí đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

– Sau khi nhận được thông báo nộp tiền thì nộp theo thông báo.

– Văn phòng đăng kí đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.

Thời gian giải quyết: Theo khoản 40 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…

Chi phí sang tên Sổ đỏ

Đây là chi phí theo quy định của pháp luật, không tính chi phí thuê người thực hiện thủ tục sang tên. Các nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế xác định, người dân nộp theo thông báo của cơ quan thuế, cụ thể:

+ Phí công chứng

+ Thuế thu nhập cá nhân

+ Lệ phí trước bạ

+ Phí khác.

Việc ủy quyền cho người khác sang tên sổ đỏ được thực hiện theo quy định. Căn cứ điều 138 bộ luật Dân sự 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền như sau: Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá  nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Theo đó, khi thực hiện việc ủy quyền cho người khác sang tên sổ đỏ thì tất cả những hành vi người đó thực hiện trong phạm vi đại diện sẽ do người ủy quyền chịu trách nhiệm. Đối với những hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền thì sẽ do người được ủy quyền chịu trách nhiệm.

Để thực hiện việc ủy quyền cho người khác sang tên sổ đỏ thì bên ủy quyền phải làm giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền để quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Mà việc ủy quyền cho người khác sang tên sổ đỏ thay mình thì phải lập văn bản ủy quyền.

Căn cứ điều 562 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện các công việc nhân dân bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Để đảm bảo giá trị pháp lý thì thực hiện việc ủy quyền cho người khác sang tên sổ đỏ tại Ủy ban nhân dân hoặc Phòng công chứng/Văn phòng công chứng. Nội dung của hợp đồng ủy quyền cho người khác sang tên sổ đỏ cần thể hiện rõ phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền, quyền và nghĩa vụ các bên,…

Thời hạn ủy quyền cho người khác sang tên sổ đỏ do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

– Hợp đồng ủy quyền: được quy định tại Bộ luật dân sự 2015; ngoài ra có quy định tại Luật công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP

– Giấy ủy quyền: Chỉ được thừa nhận trong thực tế không có văn bản nào quy định cụ thể

– Giấy ủy quyền là một hình thức đại diện ủy quyền do chủ thể bằng hành vi pháp lý đơn phương thực hiện, trong đó ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người được ủy quyền đại diện mình thực hiện một hoặc nhiều công việc trong phạm vi quy định tại Giấy ủy quyền

– Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định

– Hợp đồng ủy quyền: Là một hợp đồng, có sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên.

– Giấy ủy quyền: Là hành vi pháp lý đơn phương của bên ủy quyền và áp dụng nhiều trong trường hợp cấp trên ủy quyền cho cấp dưới thực hiện công việc thông qua giấy ủy quyền

– Hợp đồng ủy quyền: được lập và ký bởi người ủy quyền và người được ủy quyền

– Giấy ủy quyền: được lập và ký bởi người ủy quyền (hay gọi là ủy quyền đơn phương)

– Hợp đồng ủy quyền: Bên được ủy quyền chỉ được ủy quyền lại cho người thứ ba, nếu được bên ủy quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định

– Giấy ủy quyền: Người được ủy quyền không được ủy quyền lại, trừ trường hợp pháp luật có quy định

– Hợp đồng ủy quyền:

+ Đòi hỏi phải có sự tham gia ký kết của cả bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền

+ Việc lập hợp đồng ủy quyền đòi hỏi bên nhận ủy quyền phải đồng ý và có giá trị bắt buộc phải thực hiện các công việc đã nêu trong hợp đồng, đồng thời bên nhận ủy quyền có thể được nhận thù lao (theo thỏa thuận, nếu có)

– Giấy ủy quyền:

+ Khi ủy quyền, không cần có sự tham gia của bên nhận ủy quyền (ủy quyền đơn phương)

+ Việc lập giấy ủy quyền không đòi hỏi bên nhận ủy quyền phải đồng ý và  không có giá trị bắt buộc bên nhận ủy quyền phải thực hiện các công việc ghi trong giấy

– Hợp đồng ủy quyền: Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

– Giấy ủy quyền: Thời hạn ủy quyền do Người ủy quyền quy định hoặc do pháp luật quy định