VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHO THUÊ TÀI SẢN (NHÀ, XƯỞNG VÀ CÔNG TRÌNH KIẾN TRÚC KHÁC

Quyết định giám đốc thẩm số 11/2008/KDTM-GĐT ngày 31-7-2008 về vụ án tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

Ngày 31 tháng 7 năm 2008, tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao đã mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án kinh doanh thương mại về tranh chấp hợp đồng cho thuê tài sản (nhà, xưởng và công trình kiến trúc khác…) giữa:
Nguyên đơn: Công ty Điện máy, xe đạp, xe máy (TODIMAX) Bộ Thương mại( nay là Bộ Công thương); có trụ sở tại 163 Đại La, quận Hai Bà Trưng, thành  phố Hà Nội; do các ông Bùi Hồng Công(Phó Giám đốc Công ty) và ông Chu Mạnh Cường (cán bộ Công ty) làm đại diện theo Giấy ủy quyền số 38 GYQ ngày 01-11-2005 của Giám đốc Công ty.
Bị đơn: Công ty TNHH Thùy Anh (sau đây gọi tắt là Công ty Thùy Anh); có trụ sở tại 42 ngõ phố Đức Giang, phường Đức Giang, quận Long Biên, thành phố Hà Nội; do ông Nguyễn Thành Long làm đại diện theo Giấy ủy quyềnn ngày 20-11-2006 của Giám đốc Công ty.
NHẬN THẤY:
Theo đơn khởi kiện đề ngày 24-8-2005 của TODIMAX (BL. 71), lời trình bày và các tài liệu, chứng cứ do các đương sự xuất trình trong quá trình giải quyết vụ án này thấy:
Ngày 01-8-2001 TODIMAX (Bên A) ký  hợp đồng cho Công ty Thùy Anh ( Bên B) thuê “diện tích 2.000m2 đất trong đó có một nhà hai tầng và ba dãy nhà xưởng (có phục lục chi tiết bàn giao cụ thể như sơ đồ và thực trạng của mặt bằng, nhà xưởng…”) tại số 42 ngõ 67 tổ 21 thị trấn Đức Giang, huyện Gia Lâm ( nay là phố Đức Giang,  phường Đức Giang , quận Long Biên), thành phố Hà Nội để sản xuất, kinh doanh; thời hạn cho thuê tính từ ngày 01-9-2001 đến ngày 30-8-2006; tiền thuê nhà đất là 14.000.000 đồng/ tháng; bên B ( Công ty Thùy Anh) có trách nhiệm thanh toán đầy đủ, kịp thời tiền thuê nhà cho bên A (TODIMAX); nếu chậm thanh toán 03 tháng liền, bên A có quyền hủy hợp đồng và giữ lại tài sản trị giá bằng số tiền mà bên B nợ bên A…(BL. 39, 43).
Do Công ty Thùy Anh vi phạm hợp đồng: tự ý sửa chữa, xây dựng, cơi nới thêm nhà xưởng, nợ tiền thuê kho, mặt bằng ba tháng liền nhiều kỳ, đã được nhắc nhở nhiều lần bằng văn bản nhưng vẫn cố tình vi phạm, nên ngày 11-6-2004 TODIMAX có Công văn số 71/ĐM-XDXM thông báo cho Công ty Thùy Anh về việc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu Công ty Thùy Anh trả lại toàn bộ nhà đất đang thuê (BL. 31); ngày 24-8-2005 TODIMAX có đơn khởi kiện yêu cầu:
Công ty Thùy Anh phải thanh toán số tiền lãi do chậm thanh toán kể từ  tháng 4/2005 (16 tháng) là 224.000.000 đồng;
Công ty Thùy Anh phải chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và bàn giao lại mặt bằng cho TODIMAX (BL. 71).
Công ty Thùy Anh thừa nhận giữa hai bên có ký hợp đồng cho thuê nhà, xưởng và công trình kiến trúc khác tọa lạc trên diện tích 2.000m2 đất như TODIMAX trình bày và công nhận còn nợ số tiền thuê nhà đất từ tháng 6/2004 đến tháng 12/2005 là 252.000.000 đồng ( do ngày 30-8-2005 Công ty Thùy Anh đã thanh toán tiếp được 42 triệu đồng tiền thuê nhà đất của các tháng 4+5+6/2004) hứa sẽ thanh toán trong thời gian gần nhất , nhưng không đồng ý về việc tính lãi và yêu cầu được tiếp tục thực hiện hết thời hạn hợp đồng (BL. 89,90,100).    
Tại bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 43/2006/KDTM-ST ngày 24-5-2006 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định:
1.Chấp nhận yêu cầu đơn phương hủy bỏ hợp đồng ngày 01-8-2001 giữa Công ty Điện máy xe đạp xe máy và Công ty TNHH Thùy Anh. Hợp đồng chấm dứt từ ngày 24-5-2006;
2.Buộc Công ty TNHH Thùy Anh phải bàn giao toàn bộ nhà xưởng theo hợp đồng ngày 01-8-2001 và Biên bản bàn giao ngày 29-8-2001 giữa Công ty TNHH Thùy Anh và Công ty Điện máy xe đạp xe máy;
3.Buộc Công ty TNHH Thùy Anh phải thanh toán cho Công ty Điện máy xe đạp xe máy tiền thuê nhà xưởng từ tháng 7/2004 đến tháng 4/2006 là 308.000.000 đồng…”
Ngày 02-6-2006, Công ty Thùy Anh nhận được bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 43/2006/KDTM-ST ngày 24-5-2006 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội; ngày 13-6-2006 và ngày 18-9-2006, Công ty có đơn kháng cáo toàn bộ bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm.
Tại bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 214/2006/KDTM-PT ngày 21-11-2006 Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội quyết định giữ nguyên quyết định của bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm nêu trên.
Ngày 20-12-2006, Công ty Thùy Anh có đơn đề nghị xét lại bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm theo thủ tục giám đốc thẩm.
Tại Quyết định kháng nghị số 07/KN-VKSTC-V12 ngày 28-4-2008 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 214/2006/KDTM-PT ngày 21-11-2006 Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm theo hướng hủy bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 43/2006/KDTM-ST ngày 24-5-2006 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm nêu trên, giao hồ sơ vụ án cho Tòa cấp sơ thẩm xét xử lại theo thủ tục chung, với nhận định(tóm tắt):
Tại điều 2 của “Hợp đồng thuê nhà để sản xuất” ngày 01-8-2001 có nội dung: “Diện tích cho thuê được thỏa thuận theo đơn giá 7.000 đ/m2/ tháng x2.000m2 = 14.000.000 đ”.
Với thỏa thuận như trên thì đây là hợp đồng cho thuê đất.
Việc Tòa án sơ thẩm và cấp phúc thẩm nhận định diện tích đất, nhà xưởng Công ty Điện máy xe đạp xe máy ký hợp đồng cho Công ty Thùy Anh thuê thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên cho thuê là không đúng;
Tại thời điểm Công ty Điện máy xe đạp xe máy ký “Hợp đồng cho thuê nhà để sản xuất” (ngày 01-8-2001 và cho đến nay) Công ty này không có đủ các điều kiện về  quyền sử dụng đất để ký hợp đồng cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất theo các quy định của pháp luật và Công ty này không thực hiện đúng “Trách nhiệm của người sử dụng đất” được quy định tại Điều 41 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính Phủ.
 Như vậy, Hợp đồng thuê nhà xưởng để sản xuất” ngày 01-8-2001 giữa Công ty Điện máy xe đạp  xe máy và Công ty Thùy Anh là trái pháp luật. Việc cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm không tuyên bố hợp đồng thuê đất này là hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là không đúng;
Trong trường hợp “Hợp đồng thuê nhà xưởng để sản xuất” ngày 01-8-2001 là hợp đồng thuê nhà như bản án sơ thẩm và phúc thẩm nhận định thì hợp đồng này phải đảm bảo hình thức và nội dung của hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật…”Hợp đồng thuê nhà xưởng để sản xuất giữa Công ty Điện máy xe đạp xe máy và Công ty Thùy Anh ngày 01-8-2001 có thời hạn 05 năm nhưng không có chứng nhận của Công chứng Nhà nước; không có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và cũng không được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Đối chiếu với khoản 4 Điều 131 về “ Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự và các Điều 133, 136 , 139, 146 Bộ luật dân sự năm 1995 (tương ứng với khoản 2 Điều 122 và các Điều 124, 127, 134, 137 Bộ luật dân sự năm 2005) thì hợp đồng cho thuê nhà xưởng nêu trên bị vô hiệu ngay tại thời điểm ký kết.
Do vậy, việc Tòa án cả hai cấp sơ  thẩm và phúc thẩm buộc Công ty Thùy Anh phải trả 308 triệu đồng tiền thuê nhà xưởng còn thiếu cho Công ty Điện máy xe đạp xe máy là không có căn cứ và trái pháp luật.
Ngày 15-5-2008 TODIMAX có đơn khiếu nại Quyết định kháng nghị số 07/KN-VDSTC-V12 ngày 28-4-2008 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.
XÉT THẤY:
Tiêu đề của hợp đồng được hai bên thống nhất là “ Hợp đồng thuê nhà để sản xuất” có nội dung: “…hợp đồng thuê diện tích 2.000m2 đất trong đó có một nhà hai tầng và 3 dãy nhà xưởng…”. TODIMAX đã bàn giao tài sản cho thuê theo Biên bản bàn giao ngày 29-8-2001 gồm khu nhà hai tầng (tổng diện tích xây dựng và sử dụng 342,72 m2),hai dãy nhà xưởng (tổng diện tích xây dựng 620,67m2), lán chống không tường bao (diện tích xây dựng 341,90 m2), lán làm thêm (diện tích xây dựng 57,20m2), nhà văn phòng kho làm việc ( diện tích xây dựng 64,30m2), nhà bảo vệ ở cổng (diện tích xây dựng 7,5 m2), khu cổng chính vệ sinh (diện tích xây dựng và lưu kho 40m2), bể nước …tọa lạc trên diện tích 2.0002 đất (BL.39-43).
Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đều xác định là thuê nhà, xưởng gắn liền với quyền sử đụng đất.Với các tài liệu, chứng cứ nêu trên có đủ căn cứ kết luận Tòa án các cấp xác định Hợp đồng ngày 01-8-2001 giữa TODIMAX với Công ty Thùy Anh là hợp đồng cho thuê tài sản ( nhà , xưởng và công trình kiến trúc khác) gắn liền với quyền sử dụng đất là đúng, không phải là hợp đồng cho thuê đất.
 Việc chỉ dựa vào một nội dung trong hợp đồng là “…Diện tích cho thuê được thỏa thuận theo đơn giá 7.000 đ/m2/ tháng; thành tiền: 7.000 đ/m2/ tháng x2.000 m2 = 14.000.000 đ” để xác định đây là hợp đồng cho thuê đất là đánh giá không đầy đủ, toàn diện về hợp đồng này.
Theo Tờ khai sử dụng đất ( không đề ngày, tháng) năm 1996 (Bộ Thương mại xác nhận ngày 14-7-1996) của TODIMAX (BL. 51); Công văn số 73 của Ủy ban nhân dân thì trấn Đức Giang, huyện Gia Lâm(nay là phường Đức Giang, quận Long Biên), thành phố Hà Nội (BL. 57); Biên bản kiểm tra vị trí, xác định giá đất, giá thuê đất ngày 13-10-1998 của liên ngành Sở Địa chính – Sở tài chính vật giá- Cục thuế thành phố Hà Nội và TODIMAX (BL.55); Văn bản số 1791TM/KH-ĐT ngày 24-3-2006 của Bộ Thương mại (nay là Bộ Công thương) thì diện tích nhà , xưởng và công trình kiến trúc  khác tọa lạc trên diện tích 2.000m2 mà TODIMAX cho Công ty Thùy Anh  thuê nằm trong hệ thống kho bãi chứa hàng thuộc Tổng kho Đức Giang có tổng diện tích 17.757m2 được Bộ Nội thương (cũ) giao cho TODIMAX quản lý, sử dụng từ năm 1957 đến nay. Như vậy các cơ quan của Nhà Nước đều công nhận TODIMAX sử  dụng hợp pháp diện tích này từ năm 1957 đến khi ký hợp đồng cho thuê ; thực tế không ai tranh chấp quyền sử dụng đất với TODIMAX.
Mặt khác, theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh doanh nghiệp nhà nước số 109778 của Sở kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp cho TODIMAX (đăng ký khi thay đồi kinh doanh lần thứ 2 vào ngày 31-12-1998) và Quyết định số 1537/1998/QĐ-BTM ngày 12-12-1998 của Bộ Thương mại ( nay là Bộ Công thương) thì TODIMAX được phép cho thuê văn phòng làm việc, kho hàng (BL. 46, 63, 116) và theo tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì TODIMAX đã báo cáo Bộ Thương mại (là cơ quan chủ quản) về việc ký hợp đồng cho thuê này (BL.116).
Hợp đồng thuê nhà để sản xuất ngày 01-8-2001 được lập thành văn bản và được ký kết bởi người có thẩm quyền là Giám đốc của hai Công ty, không vi phạm điều cấm của pháp luật; TODIMAX được phép cho thuê văn phòng làm việc, kho hàng.
Do trong quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty Thùy Anh nhiều kỳ không trả tiền thuê đúng  hạn, vi phạm hợp đồng nên TODIMAX yêu cầu chấm dứt hợp đồng trước thời hạn là có căn cứ. Mặt khác, hiện nay Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã có thông báo thu hồi đất đối với TODIMAX. Khi chấm dứt hợp đồng, Công ty Thùy Anh phải thanh toán đầy đủ tiền thuê tài sản và phải trả lại toàn bộ các loại tài sản tọa lạc trên diện tích 2.000m2 đất tại số 42 ngõ 67 tổ 21 thì trấn Đức Giang, huyện Gia Lâm (nay là phố Đức Giang, phường Đức Giang, quận Long Biên), thành phố Hà Nội mà Công ty Thùy Anh đã nhận theo hợp đồng và biên bản cho TODIMAX.
Tòa án các cấp sơ thẩm và phúc thẩm chấp nhận yêu cầu của TODIMAX buộc Công ty  Thùy Anh phải bàn giao toàn bộ nhà xưởng và trả tiền đã thuê  nhà xưởng từ tháng 7/2004 đến tháng 4/2006 là 308.000.000 đồng cho TODIMAX là có căn cứ, đúng pháp luật.
Bởi các lẽ trên và căn cứ vào khoản 3 Điều 291; khoản 1 Điều 297 Bộ luật tố tụng dân sự.
QUYẾT ĐỊNH:
1.Không chấp nhận kháng nghị số 07/KN-VKSTC-V12 ngày 28-4-2008 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đối với Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 241/2006/KDTM-PT ngày 21-11-2006 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội;
2.Giữ nguyên bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 241/2006/KDTM-PT ngày 21-11-2006 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội
Lý do không chấp nhận kháng nghị  của Viện trưởng VKSTNDTC:
Hợp đồng tranh chấp là hợp đồng thuê nhà , xưởng để sản xuất gắn liền với quyền sử dụng đất chứ không phải là “hoạt động cho thuê đất”, do đó, Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng này là đúng pháp luật.

LS TRẦN MINH HÙNG