1. Giải quyết như thế nào khi có người không đồng ý trong việc phân chia di sản?
Khi tiến hành phân chia di sản mà có đồng thừa kế hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không đồng ý với việc phân chia di sản thì ưu tiên và khuyến khích các bên tự thỏa thuận với nhau để không chỉ đạt được kết các bên mong muốn mà còn giữ vững hòa khí vì theo lẽ thường các chủ thể trong quan hệ thừa kế là những người trong một gia đình. Nếu không tự thỏa thuận được với nhau thì có thể hòa giải thông qua người thứ ba hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Trong trường hợp di sản thừa kế có tranh chấp là đất đai các bên có thể tiến hành hòa giải tại cơ sở (Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh). Vì đây là tranh chấp phân chia di sản thừa kế nên thủ tục hòa giải tại cơ sở không được xác định là điều kiện khởi kiện.
Trường hợp các bên tiến hành khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết thì thẩm quyền thông thường được xác định như sau:
• Trường hợp các bên tham gia tranh chấp không có đương sự hoặc di sản ở nước ngoài, căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35, Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức. Trong trường hợp di sản tranh chấp là bất động sản thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.
• Trường hợp các bên tham gia tranh chấp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, căn cứ theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 37 thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Ngoài ra, Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện mà Tòa án nhân dân cấp tỉnh tự mình lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện.
2. Mua lại phần thừa kế của các đồng thừa kế như thế nào?
Xin luật sư vui lòng hướng dẫn giúp tôi vấn đề như sau: Ông nội tôi có 6 người con. Ông mất năm 1993 mà không có di chúc, cha tôi là con trai thứ 4 và mất trước ngày ông nội tôi mất và 1 người con trai thứ 6 ở Canada cũng mới mất năm 2010. Lúc ông nội còn sống có tạo lập được tài sản. Do đó khi ông nội tôi mất thì có 6 phần thừa kế bằng nhau. Nhưng đến nay thì đã quá thời hiệu khởi kiện thừa kế và chuyển thành tài sản chung.
Như vậy xin cho hỏi là nếu tôi chủ động đề nghị với các đồng thừa kế là tôi sẽ dùng tiền để mua lại các phần thừa kế của các đồng thừa kế với giá trị tương xứng thì như vậy có được không, có vi phạm về thừa kế không, còn nếu ra tòa thì yêu cầu của tôi có được tòa án chấp nhận hay không?
Tôi xin cảm ơn luật sư.
Trả lời:
Theo quy định tại điều 652 Bộ luật Dân sự 2015 về thừa kế thế vị:
Điều 652. Thừa kế thế vị
Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.
Thì do cha bạn mất trước ông nội nên bạn sẽ được hưởng phần di sản do ông nội để lại.
- Trường hợp nếu không yêu cầu tòa án giải quyết thì bạn cùng với các đồng thừa kế khác có thể thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Do ông nội bạn mất không để lại di chúc nên việc thừa kế sẽ được chia theo pháp luật theo hàng thừa kế theo điều 651 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
"
Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Khi đã xác định được những người có quyền thừa kế đối với di sản thì những người được thừa kế có thể đến các tổ chức công chứng tại địa phương để thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Sau khi đã thực hiện xong thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì phần tài sản được thừa kế thuộc về mỗi người nên bạn có thể thỏa thuận với các đồng thừa kế về việc mua lại tài sản của các đồng thừa kế đó.
- Trường hợp yêu cầu tòa án giải quyết thì theo khoản 2.4 Phần I Nghị quyết Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.:
"2.4. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế
a) Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:
a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.
a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.
a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.
b) Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản."
Di sản thừa kế trong trường hợp này được coi là tài sản chung khi có 2 điều kiện là không có tranh chấp và phải có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế của các đồng thừa kế. Nếu đáp ứng các điều kiện này thì tòa án sẽ giải quyết và phân chia theo tài sản chung. Khi đã được chia phần di sản thừa kế thì tài sản đó thuộc về mỗi người nên bạn cũng có thể thỏa thuận với họ về việc mua lại phần tài sản đó.
3.Bán tài sản thừa kế chung
1. Điều kiện bán tài sản thừa kế chung
Theo quy định của pháp luật, nếu tài sản thừa kế là nhà đất thuộc sở hữu chung thì cần tuân thủ quy định tại Điều 126 Luật nhà ở 2014 về việc bán tài sản thuộc sở hữu chung khi bán nhà ở thuộc sở hữu chung.
“Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.”
Như vậy, khi bán nhà là tài sản thừa kế chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng thừa kế. Trước tiên, để chuyển nhượng căn nhà, bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, đồng thời phải đồng ý ủy quyền cho người đại diện, đứng ra làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy ủy quyền này phải được công chứng, chứng thực.
2. Thủ tục thực hiện
-Khai nhận di sản/Thỏa thuận phân chia di sản;
-Làm giấy ủy quyền của các đồng thừa kế cho một người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục đất sau này.
3. Chi phí thực hiện
Khi công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, bạn phải nộp phí công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế/thỏa thuận phân chia di sản theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch 08/2012/ttLT-BTC-BTP, phí này được tính trên giá trị di sản.
Sau khi tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất, người được hưởng di sản liên hệ Chi cục thuế quận, huyện nơi có di sản làm thủ tục đóng thuế và lệ phí trước bạ (nếu có).
4. Thời gian thực hiện
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày thông tin được niêm yết công khai, nếu không có bất cứ tố cáo hoặc khiếu nại nào liên quan đến tài sản này, cơ quan công chứng sẽ tiến hành công chứng văn bản chia di sản thừa kế theo quy định tại Điều 57 Luật công chứng 2014.
Nếu việc khai nhận di sản thừa kế có nội dung phức tạp hoặc liên quan tới khối tài sản lớn thì Công chứng viên thực hiện việc niêm yết thông báo thừa kế tại UBND phường trong thời hạn 30 ngày.
Ngoài ra thời gian để hoàn thiện hồ sơ của văn phòng công chứng là từ 01 – 02 ngày tùy vào từng trường hợp. Đối với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể mất thời gian từ 15 – 20 ngày.
5. Rủi ro trong bán nhà là tài sản thừa kế chung
-Chưa thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế đã thực hiện chuyển nhượng bất động sản, dẫn tới hậu quả: không thể sang tên cho chủ mới, phát sinh tranh chấp về quyền thừa kế;
-Các đồng thừa kế không biết nên làm gì để việc thực hiện chuyển nhượng được tối giản, đỡ tốn chi phí và thời gian;
-Phân chia giá trị thế nào sau khi giao dịch chuyển nhượng;
-Bất động sản thuộc trường hợp hạn chế/cấm chuyển nhượng, xây dựng sai phép, thuộc diện quy hoạch. Kiểm tra bất động sản tại đây
Trên đây là phần tư vấn về cách bán di sản thừa kế chung là bất động sản. Hy vọng thông qua nội dung tư vấn này, độc giả hiểu được phần nào các quy định liên quan đến thủ tục nhận và bán di sản thừa kế chung. Nếu còn vướng mắc, vui long liên hệ trực tiếp với Luật sư của Pháp lý giải pháp tài chính để được giải đáp cụ thể.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 
 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com