CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT KHI ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

Trong cuộc sống đời thường, con người luôn phải lo lắng về các vấn đề cơm áo gạo tiền, muôn vàng vấn đề về tài chính khác. Nhiều người trong thời gian khó khăn đã phải thế chấp tài sản lớn của mình tại ngân hàng như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bên cạnh đó, một số người dân khi đã thế chấp tài sản của mình tại Ngân hàng nhưng vẫn có hoạt động chuyển nhượng nhà đất cho một bên thứ ba.

Vậy việc thực hiện hoạt động chuyển nhượng nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng có vi phạm pháp luật? Luật sư Công ty Luật VPLS GIA ĐÌNH sẽ giải thích việc chuyển nhượng nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng cho Quý khách hàng. Nhằm giúp Quý khách hàng hiểu được một cách cụ thể các vấn đề nhà đất để đảm bảo quyền lợi của người chuyển nhượng và người được chuyển nhượng.

Tình huống:

Kính thưa Luật sư, gia đình tôi đang có vấn đề về nhà đất. Cách đây khoản 3 năm trước, bố mẹ tôi cho bác trai (là anh của bố) vay một số tiền khá lớn khoản 3 tỷ. Bây giờ, khoản nợ của bác với bố mẹ tôi cộng với tiền lãi của 3 năm nay, thì là một khoản lớn. Bác tôi đã không còn khả năng chi trả số nợ đó, và bác đã bàn bạc với bố mẹ tôi bàn bạc nhau chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của bác cho ba mẹ tôi. Nhưng nhà đất đó bác đã thế chấp ngân hàng từ lâu để xoay vốn kinh doanh. Tôi khuyên bố mẹ không nên đồng ý giao dịch này với bác, vì sổ đỏ và sổ hồng của bác đều nằm trong ngân hàng.Vậy nếu bố mẹ tôi đồng ý giao dịch nàu sẽ không có giá trị pháp lý, có đúng không? Thưa Luật sư.Làm sao để bảo đảm quyền và lợi ích của bố mẹ tôi với khoản nợ mà bác đang nợ bố mẹ tôi? Mong luật sư  giải đáp thắc mắc cho tình huống của gia đình tôi. Tôi xin chân thành cám ơn!

Luật sư tư vấn:

Chào bạn! Luật sư xin cám ơn sự tin tưởng của bạn và đã gửi những thắc mắc trên đến với VPLS GIA ĐÌNH chúng tôi. Qua tình huống bạn đã gửi cho Luật sư, tôi xin trình bày, tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ tại khoản 8 Điều 320 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

– Nghĩa vụ của bên thế chấp là không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản đang thế chấp, trừ trường hợp được quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cạnh đó, tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ Luật dân sự quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

• Quyền của bên thế chấp được bán, được thay thế, hoặc trao đổi tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Theo đó, trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
• Nếu tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được chuyển thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận;
• Trường hợp được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của Luật;

Từ các quy định pháp luật trên, Luật đã quy định rõ tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì không được chuyển nhượng, không được mua bán. Trừ trường hợp, bên nhận thế chấp đồng ý.

Vì vậy, nếu bố mẹ bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của bác bạn (là người chủ sở hữu nhà đất chuyển nhượng để thanh toán nợ của bố mẹ bạn) đang được thế chấp tại ngân hàng. Thì bác bạn phải yêu cầu bác bạn làm việc trực tiếp tại Ngân hàng (nơi mà bác bạn đã thế chấp nhà đất đó).

Trường hợp, Ngân hàng chấp thuận để bên thế chấp tài sản tại Ngân hàng được chuyển nhượng tài sản (là bất động sản) theo đó để thực hiện mua bán đúng pháp luật và đảm bảo quyền lợi thì có 2 cách thực hiện như sau:

Cách thứ nhất: bên thế chấp thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho bất động sản đang thế chấp. Theo đó, người sở hữu tài sản đó tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm là một tài sản bảo đảm khác và giải thế chấp thửa đất đó.

Để tránh rủi ro, thiệt hại phát sinh gia đình bạn và bác (chủ sở hữu mảnh đất) ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định tại Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015. Hợp đồng đặt cọc phải được ký kết để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên chủ sở hữu mảnh đất sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng thửa đất cho bạn.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Việc tiến hành đặt cọc nên sau khi giải thế chấp tài sản, bố mẹ bạn và chủ sở hữu mảnh đất sẽ tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng.

Cách thứ hai: Lập hợp đồng cam kết đặt cọc giữa ba bên: bên chủ sở hữu mảnh đất và ngân hàng, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bố mẹ bạn). Theo đó, bố mẹ bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng số tiền thửa đất vào một tài khoản ngân hàng thế chấp. Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán số tiền nợ gốc lẫn lãi của khoản vay. Và tiến hành giải thế chấp thửa đất đó và đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cũng như khoản tiền thừa cho bên nhận chuyển nhượng nhà đất.

Tiếp đó, bố mẹ bạn cần tiến hành làm thủ tục sang tên nhà đất tại Phòng đăng ký đất đai cấp chuyện nơi có bất động sản hoặc Văn phòng đăng ký đất đai- thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Và nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại chi cục thuế cấp huyện.

Vì vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng nhà đất và trở thành chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất đó. Khi các bên tiến

hành giao dịch, các bên cần cân nhắc các quy định pháp luật và hoàn cảnh của mình để đưa ra phương án tối ưu nhất.

Trên đây là bài tư vấn, giải đáp thắc mắc của Quý khách hàng đã gửi tới Luật sư


LS TRẦN MINH HÙNG