Dự thảo án lệ 13 (đợt 3): Án lệ về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

Án lệ số .../..../AL về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày ... tháng ... năm … và được công bố theo Quyết định số .../QĐ-CA ngày ... tháng ... năm ... của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 02/2011/DS-GDT ngày 17-01-2011 của Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại tỉnh Điện Biên giữa ngụyên đơn ông A và bị đơn anh B, chị C.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 9, 10 và 11 phần “Xét thấy” của quyết định giám đốc thẩm nêu trên.

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản khác thể hiện các bên có thỏa thuận về điều kiện của việc tặng cho.

- Giải pháp pháp lý:

Trong trường hợp này, phảixác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó là tặng cho tài sản có điều kiện.

Quy định của pháp luật có liên quan đến án lệ:

Điều 125 và Điều 470 Bộ luật Dân sự năm 2005 (Tương ứng Điều 120 và Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Từ khóa của án lệ:

“hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”, “giao dịch dân sự có điều kiện”, “tặng cho tài sản có điều kiện”.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện đề ngày 27-12-2006, ngày 10-01-2007 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông A và chị D trình bày:

Năm 2003, Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên cấp cho ông 72m3 đất mặt đường quốc lộ 279 (theo quyết định số 1487 ngày 25-9-2003). Ngày 24-12-2003, ông lập thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh B (là con trai của ông) và chị C (là con dâu của ông) diện tích đất nêu trên. Ngày 06-12-2003, ông lại lập hợp đồng chuyển quyền sở hữu đất nhà ở cho anh B, chị C diện tích đất nêu trên, có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên.

Năm 2005, giữa ông và chị D (con gái của ông) có tranh chấp diện tích đất này nên tại Bản án dân sự phúc thẩm số 08/DSPT ngày 24-8-2005, Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên đã buộc chị D phải trả cho ông diện tích đất nêu trên.

Ngày 12-6-2006, Ủy ban nhân dân thành phố P, tỉnh Điện Biên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông.

Ngày 27-10-2006, ông làm hợp đồng tặng cho anh B (là con trai của ông) với điều kiện anh B phải xây nhà cho ông ở.

Khị ông hoàn tất thủ tục sang tên theo hợp đồng tặng cho, anh B đã không thực hiện việc xây nhà như đã hứa mà còn yêu cầu ông ra M, huyện G ở nên yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho đất vì anh B, chị C không thực hiện điều kiện đã cam kết.

Bị đơn là anh B và chị C trình bày: Ông A (là bố của anh) đã tặng cho vợ chồng anh diện tích đất nêu trên từ khi ông A còn minh mẫn, tỉnh táo. Nay ông A không còn minh mẫn thì chị D (là chị gái của anh) ép ông A làm đơn hủy hợp đồng tặng cho. VIệc bố cho anh đất không có diều kiện và cam kết gì nên không chấp nhận theo yêu cầu của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-3007, Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu của ông A về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06-10-2006, giữa bên chuyển nhượng là ông A, bên nhận chuyển nhượng anh B, chị C.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2007/DSPT ngày 28-8-2007, Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên quyết định: Sửa bản án sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-2007 của Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.

Chấp nhận đơn kháng cáo của ông A. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06-10-2006 giữa người chuyển nhượng ông A với người nhận chuyển nhượng anh B đối với mảnh đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ 762/197 Thửa đất 2A, tờ bản đồ 289 IV-D-d tổ dân phố số 8, phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên.

Kiến nghỉ với phòng Tài Nguyên Môi trường của thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên phải đính chính khôi phục lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người đứng tên sử dụng đất ông A AÐ 762/197 Thửa đất 2A, tờ bản đó 289 IV-D-d tổ dân phố 8. phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên.

Kiến nghị với Phòng Tài nguyên Môi trường, thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên thu hồi giấy chúng nhận quyền sử dụng đất đối với người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với anh B số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất H 06445/QSDĐ. Quyết định cấp sổ: 822/2006/QĐ-UBND ngày 27-10-2006 đổi với thứa đât số 2A tờ bản đồ số 289-IV-D-d tại tổ dân phố 8 phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí. Sau khi xét xử phúc thẩm, anh B có đơn khiêu nại đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thâm nêu trên.

Tại Quyết định số 579/2010/KN-DS ngày 26-8-2010, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2007/DSPT ngày 28-8-2007 của Tòa án nhân tỉnh Điện Biên, đề nghị Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm huỷ Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-2007 của Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên, giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật với nhận định:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì nguồn gốc 72m2 đất thửa 24, tờ bản đồ 289 IV-D-d tổ dân phố 8, phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên là của ông A được chính qиуền địa phương cấp để làm nhà ở theo giấy cấp đất số 1487 ngày 25-9-2003.

Ngày 06-12-2003, ông A lập giấy chuyển quyền sở hữu lô đất cho vợ chồng anh B, có chữ ký của ông A, vợ chồng anh B, nhân chứng là bí thư Chi bộ, Khối trưởng và xác nhận của Ủy ban nhân dân phường.

Ngày 24-12-2003, ông A lại có "Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất” vẫn có nội dung chuyển quyền sử dụng diện tích đất cho vợ chồng anh B, có chữ ký của ông A và xác nhận của trưởng phố.

Tuy nhiên, diện tích đất trên giữa ông A với chị D đang có tranh chấp. Tại bản án dân sự phủc thẩm số 08/DSPT ngày 24-8-2005, Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên mới buộc chị D trả diện tích đất cho ông A và tại “Biên bản giải quyết thi hành án" ngày 22-3-2006 thì chị D mới trả đất cho ông A.

Như vậy có cơ sở để xac định tuy từ năm 2003 ông A lập giấy cho vợ chồng anh B, nhưng ở tại thời điểm này chị D vẫn là người quản lý và sử dụng đất; đến ngày 24-8-2005 ông A mới được xác định là người có quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất trên (theo quyết định có hiệu lực của Tòa án) và đến ngày 22-3-2006 ông A mới thực tế nhận đất. Do đó, việc ông A làm giấy tặng cho anh B trước đó là không có giá trị pháp lý, hơn nhữa vợ chồng anh B cũng chưa làm được thủ tục sang tên, chưa nhận đất.

Sau khi nhận đất, ngày 25-3-2006 ông A mới ủy quyền cho anh B xin giấy phép xây dựng, giải phóng mặt bằng, xây nhà cho ông A ở và chăm sóc cụ Đ (cha của ông A). Ngày 12-6-2006 ông A mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 03-6-2006, tại thành phố Hà Nội ông A lại ủy quyền cho anh E làm thủ tục để ông A tặng cho vợ chồng anh B diện tích đất nêu trên.

Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82/HĐ-UBND (không ghi ngày tháng) tại Ủy ban nhân dân phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên thể hiện ông A cho anh B diện tích đất trên. Hợp đồng trên có chữ ký đề tên ông A, anh B, người được ủy quyền là anh E. Nhưng Ủy ban nhân dân phường lại có xác nhận vào hồi 8h ngày 6-10-2006. Trên cơ sở hợp đồng trên anh B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong thực tế từ ngày 17-02-2003, ông A bị bệnh phải điều trị tại thành phố Hà Nội (tại biên mạch máu não, liệt nửa người bên trái, liệt thân kinh trung tương...).

Như vậy, trong năm 2006 ông A đã ký nhiều văn bản để định đoạt 72m2 đất mà ngày 12-6-2006 ông được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, ông A đang ở thành phố Hà Nội đang bị liệt thần kinh trung ương, liệt nửa người và ông A cũng chưa hề sử dụng đất.

Lẽ ra, phải làm rõ, xác định ý chí của ông A về việc định đoạt 72 m2 đất này, xem xét đánh giá ông A có ý chí cho anh B hay ông A chỉ giao cho anh B xây cất nhà để ở. Đồng thời làm rõ ông A ký hợp đông khi nào? ở đâu? giá trị pháp lý của hợp đồng này, lý do ông A ký hợp đồng nay lại xin hủy hợp đồng. Nếu ông A chỉ giạo cho anh B xây cất nhà để ông ở và ông A có nhu cầu sử dụng đất thì phải hủy hợp đồng trên, công nhận ông A có quyển sử dụng đất, nhưng ông A phải thanh toán các chi phí hợp lý trong việc làm thủ tục sang tên đất nếu anh B có yêu cầu.

Trong trường hợp ông A không có nhu cầu sử dụng và thể hiện ý chí đã cho anh B thì phải bác yêu cầu của ông A, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh làm rõ các vấn đề nêu trên, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào các văn bản do ông A ký và việc anh B được công nhận có quyền sử dụng đất để bác yêu cầu của ông A, còn Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng ông A bị bệnh không nhận thức được hành vi khi ký kết các văn bản và thủ tục tặng cho không tuân thủ các quy định của pháp luật, từ đó, hủy hợp đồng chuyến nhượng, công nhận ông A có quyền sử dụng đất đều chưa đủ căn cứ.

Ngoài ra, Ủy ban nhân dân mới là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng Tòa án cấp phúc thẩm lại kiến nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh B là không chính xác.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao cho rằng quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tôi cao là cần thiết vì năm 2003 ông A có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh B và năm 2006 lập giấy ủy quyền tặng cho đất cho vợ chồng anh B, tuy giấy tờ ghi chuyển nhượng quyền sử dụng, nhưng đều thể hiện nội dung là ông A tặng cho vợ chồng anh B. Vì vậy, cần làm rõ việc tặng cho của ông A có điều kiện hay không để giải quyết theo quy định của pháp luật.

Hội đồng giám dốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao nhận định: Khi khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, ông A cho rằng ngày 25-9-2003 Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên cấp cho ông 72m đất tại thửa 2A, tờ bản đồ 289 IV-D-d tổ dân phố 8, phường T, thành phố P, tỉnh Điện Biên theo Quyết định số 1487. Ngày 06-12-2003, ông A lập giấy chuyển quyền sở hữu lô đất cho vợ chồng anh B, chị C có Bí thư Chi bộ, Khối trưởng chứng kiến và có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường T.

Ngày 24-12-2003, ông A lại có “Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất” chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh B, chị C, có xác nhận của trưởng phố.

Tuy nhiên, diện tích đất nêu trên chị D (là con gái của ông A) đang quản lý, sử dụng. Năm 2005 ông A đã khởi kiện yêu cầu chị D phải trả cho ông diện tích đất nêu trên. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 08/DSPT ngày 24-8-2005, Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên đã buôc chị D trả lại đất cho ông A.

Ngày 12-6-2006, Ủy ban nhân dân thành phố P, tỉnh Điện Biên đã cấp giấy chứng nhận cho ông A được quyền sử dụng 72m đất nêu trên.

Ngày 15-9-2006, ông A có đơn xin xác nhận việc ông ủy quyền cho anh B, chị C được toàn quyền “Sở hữu và sử dụng đất”.

Ngày 03-10-2006, ông A lập hợp đồng ủy quyền cho ông E làm thủ tục tặng cho anh B diện tích đất nêu trên, có chứng thực của Phòng Công chứng Nhà nước số 3, thành phố Hà Nội.

Ngày 06-10-2006, ông A lại lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh B, chị C, mục giá trị chuyển nhượng ghi “Bố cho con”; Ủy ban nhân dân thành phố Điện Biên Phủ đã xác nhận số 82/HĐ-UBND cùng ngày nên hợp đồng này thể hiện hợp pháp hóa việc ông A tặng cho anh B, chị C quyền sử dụng đất.

Ngày 27-10-2006, Ủy ban nhân dân thành phố P cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh B, chị C.

Như vậy, nếu có căn cứ xác định cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương cấp đất cho ông A từ năm 2003 (vì Tòa án các cấp chưa thu thập quyết định cấp đất năm 2003), thì ông A có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất nêu trên từ năm 2003 nên ông A có quyền định đoạt tài sản của mình. Tuy nhiên, ông A cho rằng việc ông tặng cho có điều kiện, đó là vợ chồng anh B phải làm nhà cho ông ở, chăm sóc ông và bố, mẹ của ông, nhưng vợ chồng anh B không thực hiện cam kết. Tuy anh B không thừa nhận việc ông A tặng cho có điều kiện, nhưng tại giấy ủy quyền ngày 25-3-2006, thể hiện ông A ủy quyền cho anh B xin giấy phép xây dựng... có trách nhiệm xây nhà trên lô đất 379B để ông A ở, có trách nhiệm chăm sóc ông, bà Đ (là bố, mẹ của ông A). Tại bản Cam kết ngày 12-10-2006, anh B có ghi “... Tôi được bố cho mảnh đất...tôi làm cam kết này với chính quyền địa phương sẽ tiến hành xây dựng nhà ở cho bố tôi và không được chuyên nhượng cho ai”.

Mặc dù hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện. nhưng tại các văn bản nêu trên có thể hiện anh B phải làm nhà cho ông A ở, chăm sóc ông A và bố mẹ của ông A.

Do vậy, cần thu thập xác minh anh B có thực hiện đầy đủ các điều trên hay không? Thời gian ông A đi điều trị tại bệnh viện thì ai là người chăm sóc ông A? Hiện vợ chồng anh B đang cư trú tại Hà Nội, thì điều kiện chăm sóc vợ chồng cụ Đ (bố, mẹ ông A) như thế nào? Trên cở sở xác định việc thực hiện các điều kiện của vợ chồng anh B để xác định hợp đồng tặng cho giữa ông A và vợ chồng anh B đã hoàn thành hay chưa hoàn thành để giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 44 Luật đất đai, thì Phòng tài nguyên và môi trường không có thẩm quyền thu hồi đất nên Tòa án cấp phúc thẩm kiến nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh B là không đúng pháp luật.

Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao thấy cần hủy bản án dân sự phúc thẩm và hủy bản án dân sự sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

Quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao là có căn cứ.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 291, Điều 296, khoản 3 Điều 297, Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH:

1. Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2007/DSPT ngày 28-8-2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2007/DSST ngày 30-6-2007 của Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên về vụ án “Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông A với bị đơn là anh B và chị C.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“Như vậy, nếu có căn cứ xác định cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương cấp đất cho ông A từ năm 2003 (vì Tòa án các cấp chưa thu thập quyết định cấp đất năm 2003), thì ông A có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất nêu trên từ năm 2003 nên ông A có quyền định đoạt tài sản của mình. Tuy nhiên, ông A cho rằng việc ông tặng cho có điều kiện, đó là vợ chồng anh B phải làm nhà cho ông ở, chăm sóc ông và bố, mẹ của ông, nhưng vợ chồng anh B không thực hiện cam kết. Tuy anh B không thừa nhận việc ông A tặng cho có điều kiện, nhưng tại giấy ủy quyền ngày 25-3-2006, thể hiện ông A ủy quyền cho anh B xin giấy phép xây dựng... có trách nhiệm xây nhà trên lô đất 379B để ông A ở, có trách nhiệm chăm sóc ông, bà Đ (là bố, mẹ của ông A). Tại bản Cam kết ngày 12-10-2006, anh B có ghi “... Tôi được bố cho mảnh đất...tôi làm cam kết này với chính quyền địa phương sẽ tiến hành xây dựng nhà ở cho bố tôi và không được chuyên nhượng cho ai”.

Mặc dù hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện. nhưng tại các văn bản nêu trên có thể hiệnanh B phải làm nhà cho ông A ở, chăm sóc ông A và bố mẹ của ông A.

Do vậy, cần thu thập xác minh anh B có thực hiện đầy đủ các điều trên hay không? Thời gian ông A đi điều trị tại bệnh viện thì ai là người chăm sóc ông A? Hiện vợ chồng anh B đang cư trú tại Hà Nội, thì điều kiện chăm sóc vợ chồng cụ Đ (bố, mẹ ông A) như thế nào? Trên cở sở xác định việc thực hiện các điều kiện của vợ chồng anh B để xác định hợp đồng tặng cho giữa ông A và vợ chồng anh B đã hoàn thành hay chưa hoàn thành để giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật”.

(nguồn Cổng thông tin điện tử TANDTC (www.toaan.gov.vn))