Câu 1: Xây nhầm nhà trên đất, khi nào là dân sự, khi nào là hình sự?

Trường hợp hành vi xây dựng nhà nhầm lẫn trên đất mà không cố ý, do nhầm về vị trí, ranh mốc đất sai, không có yếu tố lừa dối hay cố tình chiếm đất.

Căn cứ theo khoản 1, Điều 166; Điều 170; khoản 1, Điều 579 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 166. Quyền đòi lại tài sản
1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. […]
Điều 170. Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại
Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản bồi thường thiệt hại.
Điều 579. Nghĩa vụ hoàn trả
1. Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản của người khác mà không có căn cứ pháp luật thì phải hoàn trả cho chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản đó; nếu không tìm được chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản thì phải giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.[…]

Người xây dựng nhầm bị buộc tháo dỡ toàn bộ công trình có trên đất để trả lại đất và bồi thường thiệt hại cho chủ đất theo quy định tại bộ luật dân sự 2015.

Hành vi chiếm đất và xây dựng trái phép có thể bị xử phạt hành chính căn cứ theo Điều 13 Nghị định số: 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt hành vi lấn đất hoặc chiếm đất tùy theo loại đất và diện tích đất có quy định về các mức phạt khác nhau.
Căn cứ theo Điều 15; Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt hành vi xây dựng không phép, sai phép hoặc trên đất không được phép xây dựng (quy định mức phạt từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng).

Trường hợp bị xử lý hình sự khi có hành vi cố tình chiếm đoạt đất hoặc xâm phạm quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, biết rõ đất không phải của mình nhưng vẫn xây dựng nhà lên phần đất đó, được chính quyền địa phương hoặc chủ đất nhiều lần cảnh báo, yêu cầu dừng thực hiện việc xây nhà nhưng vẫn tiếp tục thi công, vẫn có ý định “sự việc đã rồi”, ép chủ đất phải chấp nhận hoán đổi hoặc mua bán có hành vi lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định luật đất đai. Khi đó có thể sẽ bị xử lý hình sự theo quy của pháp luật.

Căn cứ theo khoản 1, Điều 228; điểm c khoản 1, Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2025 quy định như sau:
“Điều 228. Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai
1. Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.[…]”
Điều 158. Tội xâm phạm chỗ ở của người khác
1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây xâm phạm chỗ ở của người khác, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm:
…
c) Dùng mọi thủ đoạn trái pháp luật nhằm chiếm, giữ chỗ ở hoặc cản trở trái phép, không cho người đang ở hoặc quản lý hợp pháp chỗ ở được vào chỗ ở của họ;[…]”

Người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chịu hình phạt phạt tiền, cải tạo không giam giữ hoặc phạt tù theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, còn có thể bị buộc tháo dỡ công trình, trả lại đất, bồi thường thiệt hại theo thủ tục dân sự.
Như vậy, đối với dân sự nếu việc xây nhầm thực sự xuất phát từ nhầm lẫn, không có yếu tố gian dối hay cố ý chiếm đoạt, thì giải quyết theo con đường thương lượng thỏa thuận hòa giải hoặc khởi kiện dân sự, buộc tháo dỡ, trả lại đất, bồi thường thiệt hại.
Đối với hình sự nếu có hành vi cố tình chiếm đất, biết sai nhưng vẫn làm, bất chấp cảnh báo của cơ quan nhà nước và chủ đất, thì hành vi đã vượt ra khỏi phạm vi dân sự và hành chính, sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự.
Câu 2: Khi bị xây nhầm nhà thì người dân cần làm gì?
            Người dân tiến hành kiểm tra lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem có đúng chủ sở hữu quyền sử dụng đất không, kiểm tra vị trí ranh mốc đất, chụp ảnh, quay video hiện trạng công trình để làm chứng cứ, liên hệ cơ quan chức năng đo vẽ, xác định ranh giới…bị lấn chiếm.
Thương lương hòa giải, trao đổi làm đơn trực tiếp lên UBND xã/phương nơi có đất tranh chấp yêu cầu tháo dỡ công trình trả đất hoặc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất/công trình. Trường hợp các bên thương lượng hòa giải không thành thì người dân có thể khởi kiện dân sự tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất yêu cầu trả lại đất, tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, bồi thường thiệt hại.
Ngoài ra, khi thấy có hành vi cố ý chiếm đoạt đất, không tháo dỡ công trình trả lại đất, … thì người dân có quyền tố giác tội đến đến đến Cơ quan Cảnh sát điều tra để xử lý theo Bộ luật Hình sự.