1. Thời hạn và thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai
 
Câu hỏi:
Vừa rồi, trong xóm có 34 hộ dân viết đơn kiến nghị lên phường cho rằng nhà tôi lấn chiếm đường đi của xóm. Trên phường đã tổ chức hòa giải nhưng không thành.
Và đến nay cũng quá hạn giải quyết 45 ngày rồi nhưng 34 hộ dân không chịu nộp đơn lên UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh cũng như không đưa ra tòa.
Vậy cho tôi hỏi phải giải quyết thế nào để chấm dứt tranh chấp, vì nhà tôi đang cần tách Sổ.
Trong trường hợp này khi hòa giải không thành công như vậy và quá thời hạn 45 ngày giải quyết tại phường thì UBND phường tự chuyển cấp huyện hay là bị đơn đưa lên?
Và có quy định nào về thời hạn khi hòa giải không thành hoặc hết thời gian giải quyết tại UBND cấp xã đến khi nộp đơn lên cấp huyện hoặc khởi kiện không ạ? Kính mong luật sư tư vấn ạ.
 
Luật sư Gia Đình trả lời:
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai (khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013).
Theo bạn trình bày, tranh chấp đất đai giữa gia đình bạn và 34 hộ dân đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành, đối chiếu với quy định tại Điều 203 Luật Đất đai, trường hợp này giải quyết như sau:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật nàyvà tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn 01 trong 02 hình thức giải quyết tranh chấp sau:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định về tố tụng hành chính;
+ Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định về tố tụng dân sự.
Khoản 3, khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:
- Thời gian xem xét hồ sơ: Không quá 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ;
- Thời gian giải quyết đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì tăng thêm 10 ngày so với thời hạn thông thường;
- Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện là không quá 45 ngày;
- Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là không quá 60 ngày.
Thời gian này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Theo đó, khi tranh chấp đất đai mà các đương sự khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục dân sự sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Các đương sự có thể khởi kiện bất cứ lúc nào.
Còn về thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính khi không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu (khoản 3 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính).
Như vậy, khi hòa giải không thành bạn và 34 hộ dân (tùy thuộc vào trường hợp có Giấy chứng nhận hay không) có thể lựa chọn giải quyết tại Tòa án hoặc UBND cấp huyện, chú ý thời hiệu thực hiện.
 
2. Thời gian thụ lý và giải quyết tranh chấp đất đai ?
Thưa luật sư! cho em hỏi, hiện tại gia đình em đang làm đơn khởi kiện tranh chấp đất đai và đã gửi lên TAND Huyện và được thụ lý cách đây hơn 1 năm, thời gian kéo dài như vậy thi gia đình em có thể khiếu nại không ạ, và thửa đất đó sắp được xác nhập vào thị xã thì có ảnh hưởng gì không ạ?
Trả lời:
Trường hợp này của bạn không rõ là lý do vì sao vụ án của bạn chưa được giải quyết:
TH1: Nếu việc chưa được giải quyết do bạn nhận được quyết định hành chính hay hành vi hanh chính thì bạn có quyền nộp đơn khiếu nại:
Căn cứ khoản 8, khoản 9 Luật khiếu nại năm 2011:
"8. Quyết định hành chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước ban hành để quyết định về một vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính nhà nước được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể.
9. Hành vi hành chính là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước thực hiện hoặc không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật."
TH2: Người có thẩm quyền tiến hành tố tụng có hành vi vi phạm pháp luật thì bạn có quyền nộp đơn tố cáo về hành vi trên:
Căn cứ Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
Điều 509. Người có quyền tố cáo
Cá nhân có quyền tố cáo với cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp luật của người có thẩm quyền tiến hành tố tụng gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.
Về thẩm quyền giải quyết:
Điều 512. Thẩm quyền và thời hạn giải quyết tố cáo
1. Tố cáo hành vi vi phạm pháp luật của người có thẩm quyền tiến hành tố tụng thuộc cơ quan có thẩm quyền nào thì người đứng đầu cơ quan đó có trách nhiệm giải quyết.
Trường hợp người bị tố cáo là Chánh án, Phó Chánh án Tòa án, Viện trưởng, Phó Viện trưởng Viện kiểm sát thì Chánh án Tòa án trên một cấp trực tiếp, Viện trưởng Viện kiểm sát cấp trên trực tiếp có trách nhiệm giải quyết.
Thời hạn giải quyết tố cáo là không quá 02 tháng, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết tố cáo có thể dài hơn, nhưng không quá 03 tháng.
 3. Thời gian tòa án giải quyết vụ kiện tranh chấp đất đai
Theo khoản 24 điều 3 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.
Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhằm giải quyết bất đồng, bảo vệ quyền cho các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thì căn cứ theo quy định tại điều 202 Luật Đất đai 2013 thì trước hết để giải quyết tranh chấp đất đai các bên trong tranh chấp phải tự hòa giải với nhau, tuy nhiên không bắt buộc các bên tự hòa giải tranh chấp đất đai. Nếu các bên trong tranh chấp không thể tự hòa giải được thì có thể gửi đơn đến UBND cấp xã, phường được thực hiện trong thời gian không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
– Trường hợp hòa giải thành thì việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
– Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì do Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết;
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai:
Yêu cầu giải quyết tranh chấp tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định.
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân
– Nhận và xử lý đơn khởi kiện
Căn cứ điều 191 Luật Tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn; trường hợp tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.
Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có tránh nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhân đơn cho người khởi kiện. Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:
+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 điều 317 Luật Tố tụng dân sự 2015.
+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
+ Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Như vậy, sau thời gian 8 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện tòa án sẽ phải ra một trong các quyết định: tiến hành thụ lý vụ án; chuyển đơn khởi kiện cho tòa án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện biết nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác hoặc trả lại đơn khởi kiện nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án
– Thụ lý vụ án
Căn cứ điều 195 Luật Tố tụng dân sự 2015 thì sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lại thu tiền tạm ứng án phí.
Căn cứ điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thời hạn chuẩn bị xét xử ( tối đa là 06 tháng), cụ thể:
+ Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
+ Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
Đưa vụ án tranh chấp đất đai ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử).
+ Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa;
+ Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.
Như vậy, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, nếu vụ án không bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
 
 
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 
 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn!.