Hiện nay, tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp quyết liệt, dai dẳng và chiếm tỷ lệ cao mà hàng năm cơ quan nhà nước thẩm quyền, các tổ chức hành nghề luật sư chúng tôi thường xuyên thụ lý giải quyết. 

Khái niệm về tranh chấp đất đại được quy định tại Luật đất đai hiện hành cụ thể như sau: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai". Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đất đai - Hay nói dễ hiểu hơn, đó là nội dung tranh chấp: ai là người có quyền sử dụng đất. 

Cũng từ khái niệm về tranh chấp đất đai như trên, chúng tôi tổng hợp và liệt kê các loại tranh chấp phổ biến về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết tại Tòa án như sau:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất

 Tranh chấp về quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp nhằm xác định việc ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với một phần đất, thửa đất nào đó (có thể đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định về pháp luật đất đai). Trong dạng tranh chấp này thường là các trường hợp tranh chấp cụ thể như:

• Tranh chấp về ranh đất, lấn chiếm diện tích;
• Tranh chấp về đòi lại đất, nhà ở do cho người khác mượn, ở  nhờ, cho thuê … mà không trả;
• Tranh chấp về chia tài sản chung  của vợ chồng trong các vụ án ly hôn (Tài sản là các bất động sản đất đai, nhà ở);
• Tranh chấp về phân chia di sản thừa kế trong các vụ án thừa kế (thừa kế theo di chúc, thừa kế theo pháp luật) mà đối tượng tài sản tranh chấp là các bất động sản đất đai, nhà ở;
• Các tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan về địa giới hành chính.

2. Tranh chấp liên quan về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai 

Có thể xác định đây là dạng tranh chấp thường xuyên và nhiều nhất, phát sinh khi người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện các giao dịch liên quan về đất đai, nhà ở. Cụ thể là nội dung tranh chấp phát sinh từ các giao dịch như:

• Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với chủ đầu tư.
• Hợp đồng đặt cọc; Hợp đồng hợp tác đầu tư; Hợp đồng góp vốn; Hợp đồng giữ chỗ; Hợp đồng nguyên tắc, Hợp đồng nguyên tắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng hứa mua, hứa bán… giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với chủ đầu tư hoặc với các Công ty môi giới, phân phối đất nền dự án.
• Hợp đồng giả tạo (thường xảy ra ở việc vay mượn và bên cho vay yêu cầu bên vay phải ký hợp đồng chuyển nhượng); tranh chấp liên quan hợp đồng tín dụng với ngân hàng;
• Các tranh chấp về bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trong các vụ khiếu kiện hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân hoặc các cơ quan liên quan việc thu hồi đất.

3. Tranh chấp trong việc xác định mục đích sử dụng đất

Đây là dạng tranh chấp ít xảy ra hơn. Thường xảy ra trong các vụ án khiếu kiện hành chính nhằm xác định mục đích sử dụng đất là gì? (Là đất ở hay đất nông nghiệp).

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Pháp luật không có quy định cụ thể về mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, các bên tranh chấp đất đai có thể soạn thảo đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS Đơn khởi kiện được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

……………………..(1), ngày…..tháng….năm…..

ĐƠN KHỞI KIỆN

Kính gửi: Toà án nhân dân (2) ………………………………………………………………….

Người khởi kiện: (3)………………………………………………………………………………………..

Địa chỉ: (4) ……………………………………………………………………………………………………..

Số điện thoại: ………………………… (nếu có); số fax: ………………………. (nếu có)……….

Địa chỉ thư điện tử: …………………………………………. (nếu có)………………………………..

Người bị kiện: (5)……………………………………………………………………………………………

Địa chỉ (6) ………………………………………………………………………………………………………

Số điện thoại: …………………. (nếu có); số fax: …………………… (nếu có)………………….

Địa chỉ thư điện tử: ………………………………………………. (nếu có)…………………………..

Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)(7)……………………………………………….

Địa chỉ: (8)………………………………………………………………………………………………………

Số điện thoại: …………………………. (nếu có); số fax: ……………….. (nếu có)……………..

Địa chỉ thư điện tử : ……………………. (nếu có)…………………………………………………….

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9)………………………………………….

Địa chỉ: (10) ……………………………………………………………………………………………………

Số điện thoại: …………………………… (nếu có); số fax: ……………………… (nếu có)…….

Địa chỉ thư điện tử: ………………………….. (nếu có)………………………………………………

Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:(11)………………………………………

…………………………………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………………….

Người làm chứng (nếu có) (12)…………………………………………………………………………..

Địa chỉ: (13) …………………………………………………………………………………………………….

Số điện thoại: ……………………………… (nếu có); số fax: ……………………….. (nếu có)…

Địa chỉ thư điện tử: …………………………….. (nếu có)…………………………………………….

Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có:(14)…………………………

1…………………………………………………………………………………………………………………..

2…………………………………………………………………………………………………………………..

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) (15) ……………………………………………………………………………………………………………………..

Hướng dẫn ghi đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Căn cứ Mẫu số 23-DS Đơn khởi kiện được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP thì việc ghi đơn khởi kiện tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

(1) Ghi rõ địa điểm, thời gian soạn đơn khởi kiện (ví dụ: Bình Dương, ngày….. tháng….. năm….);

(2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

Nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện nào thuộc tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B);

Nếu là Toà án nhân dân cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương thì ghi rõ Toà án nhân dân tỉnh (thành phố) nào (ví dụ: Toà án nhân dân tỉnh Bình Dương) và địa chỉ của Toà án đó.

(3) Ghi chi tiết thông tin người khởi kiện tranh chấp đất đai:

Nếu người khởi kiện là cá nhân thì ghi rõ họ tên; đối với trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì ghi họ tên, địa chỉ của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; 

Nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.

(4) Ghi nơi cư trú tại thời điểm nộp đơn khởi kiện:

Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Lê Văn A, cư trú tại ấp B, xã C, huyện D, tỉnh E); 

Nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó (ví dụ: Công ty TNHH A có trụ sở: Số 01, đường B, phường C, quận D, thành phố E).

(5), (7), (9) và (12) Ghi tương tự như hướng dẫn tại mục (3).

(6), (8), (10) và (13) Ghi tương tự như hướng dẫn tại mục (4).

(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Tòa án giải quyết (ví dụ: Yêu cầu chia tài sản chung của hộ gia đình là quyền sử dụng đất…)

(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu nào và phải đánh số thứ tự (ví dụ: Bản sao hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…)

(15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án (ví dụ: Người khởi kiện thông báo cho Toà án biết khi xảy ra tranh chấp một trong các đương sự đã đi nước ngoài chữa bệnh…)

(16) Ký tên hoặc điểm chỉ:

Nếu người khởi kiện là cá nhân thì phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện đó; trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp đó phải ký tên điểm chỉ; trường hợp người khởi kiện, người đại diện hợp pháp không biết chữ, không nhìn được, không tự mình làm đơn khởi kiện, không tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì người có năng lực hành vi tố tụng dân sự đầy đủ làm chứng, ký xác nhận vào đơn khởi kiện. 

Nếu là cơ quan tổ chức khởi kiện, thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ của mình và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó. Trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp. Nếu người khởi kiện không biết chữ thì phải có người làm chứng ký xác nhận theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.