Câu hỏi: Thưa luật sư, vào tháng 2024, tôi có mua căn nhà tại huyện Củ Chi, hai bên  thoả thuận với nhau là bên bán sẽ giao nhà sau 15 ngày kể từ ngày hai bên hoàn tất việc thanh toán và hoàn thành các thủ tục cập nhật đăng bộ. Nhưng khi hết thời hạn cam kết nêu trên, bên bán vẫn chưa bàn giao nhà cho tôi. Vậy tôi phải làm thế nào để yêu cầu bên bán giao nhà cho mình?

VPLS GIA ĐÌNH trả lời như sau:

Căn cứ khoản 1 Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015), thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm mà tài sản được chuyển giao. Đối với quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất là từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ địa chính. Còn đối với nhà ở căn cứ theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì thời điểm chuyển giao đối với nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp của anh/chị, bên bán đã chuyển giao quyền sở hữu của mình cho anh/chị thì quyền sở hữu của bên bán với căn nhà và đất đã chấm dứt theo quy định tại Điều 238 BLDS 2015. Hai bên đã thoả thuận sẽ giao tài sản trong vòng 15 ngày nhưng bên bán không thực hiện việc giao tài sản mà chưa được sự anh/chị đồng ý, vì vậy bên bán đã vi phạm khoản 1 Điều 434 BLDS 2015 về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán.

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 352 BLDS 2015, bên bán hiện đang là bên có nghĩa vụ phải giao nhà đất cho bên mua nên anh/chị có quyền yêu cầu bên bán tiếp tục thực hiện nghĩa vụ là giao nhà đất cho anh/chị. Trong trường hợp đã yêu cầu thực hiện nhưng bên bán vẫn không giao nhà đất thì anh/chị có quyền gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà đất tranh chấp để hai bên thực hiện việc hoà giải.

Nếu hai bên không thể hoà giải được với nhau thì anh/chị có thể nộp đơn đến Toà án nhân dân giải quyết theo khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013.

Quy định về hình thức, nội dung của đơn khởi kiện
Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định về hình thức, nội dung đơn khởi kiện:

Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.

Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:

Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

Cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhận vào đơn khởi kiện.

Cơ quan, tổ chức là người khởi kiện thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ của người khởi kiện phải ghi tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức và họ, tên, chức vụ của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó; trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp.

Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án….

LS TRẦN MINH HÙNG