1. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
Câu hỏi: Kính chào Luật sư, đây là trường hợp cụ thể của gia đình tôi nên tôi rất mong nhận được ý kiến tư vấn của Luật sư, tôi xin chân thành cảm ơn!
Gia đình tôi có 3 anh chị em gồm anh trai Lê Xuân T, tôi, em trai tôi là Lê Văn M. Chúng tôi đều đã lập gia đình và không ở chung với bố mẹ. Bố mẹ tôi sinh sống trên mảnh đất diện tích 800m2 và đều cùng khu với chúng tôi. Năm 2008, bố tôi mất và có để lại di chúc phân chia di sản cho mẹ con tôi, theo đó, 400m2 đất trên mảnh đất trên thuộc quyền sử dụng đất của bố tôi sẽ được chia cho anh trai tôi vì anh trai tôi điều kiện kinh tế còn gặp nhiều khó khăn và cũng phải gánh vác nhiều chuyện gia đình, ngoài ra, anh trai tôi cũng phải có trách nhiệm chăm sóc, phụng dưỡng mẹ tôi lúc tuổi già. Tôi và em trai tôi tuy không được đất nhưng mỗi người được 100 triệu đồng để lấy vốn làm ăn, kinh doanh. Sau khi bố tôi mất, anh tôi đã thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng và đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên anh tôi theo đúng quy định của pháp luật.
T3/2014, em trai tôi do làm ăn thua lỗ nên muốn đến xin anh tôi 200m2 trong 400m2 bố tôi để lại để bán trả nợ và lấy tiền kinh doanh. Anh trai tôi không đồng ý theo yêu cầu này thì em trai tôi đã cố tình gây sự tranh chấp đất đai, em tôi cho rằng việc bố tôi phân chia di sản thừa kế như vậy là không công bằng, trái pháp luật, đáng ra em tôi phải được 200m2 đất trên. Tôi có khuyên giải rất nhiều nhưng em tôi không nghe, em tôi còn viết đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã giải quyết tranh chấp đất đai trên, nếu không giải quyết được em tôi còn dọa gửi đơn lên Tòa án.
Vậy Luật sư cho tôi hỏi:
– Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là gì theo quy định của pháp luật hiện hành là bao lâu?
– Trường hợp vụ việc của gia đình tôi có còn thời hiệu khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai hay không?
Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư và kính mong Luật sư Gia Đình giải đáp sớm giúp gia đình tôi.
Trả lời: Chúng tôi xin cảm ơn chị đã gửi vụ việc của gia đình chị về cho Luật sư Gia Đình, về vấn đề chị thắc mắc, tôi xin được thay mặt Công ty giải đáp chị cụ thể như sau:
Thứ nhất: Theo quy định Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 xác định Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp giữa anh trai và em trai chị tuy là điều không ai mong muốn nhưng cũng đã phát sinh do những bất đồng về lợi ích chung, chính vì vậy, việc giải quyết tranh chấp này của anh em trong gia đình chị cũng phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật tố tụng dân sự hiện hành.
Vậy thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là gì?
Khoản 3 Điều 150 Bộ luật dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện về đất đai là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm hại, nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.
Như vậy, thông thường, một vụ án dân sự sẽ có thời hiệu khởi kiện nhất định, thời hiệu đó có thể là 10 năm, 15 năm hay 20 năm…Nhưng cũng có những vụ án không có thời hiệu khởi kiện, tức là không áp dụng thời hiệu khởi kiện để giải quyết, chỉ cần yêu cầu giải quyết hợp pháp, hợp lệ thì Tòa án sẽ giải quyết tranh chấp đất đai theo đúng quy định của pháp luật.
Thứ hai: Điều 155 Bộ Luật dân sự 2015 xác định các trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện bao gồm:
– Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản.
– Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.
– Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.
– Trường hợp khác do luật quy định.
Trường hợp trên của gia đình chị thuộc về tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai, vì vậy sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện để giải quyết tranh chấp, nói cách khác, thời hạn giải quyết này là vĩnh viễn, không bị giới hạn bởi một mốc thời gian nhất định nào. Vụ việc tranh chấp của anh trai và em trai chị vẫn được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
 
2. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
Thời hạn, thời hiệu là gì?
Theo quy định tại Điều 149 Bộ luật dân sự 2015 thì Thời hiệu là thời hạn do luật quy định mà khi kết thúc thời hạn đó thì phát sinh hậu quả pháp lý đối với chủ thể theo điều kiện do luật quy định. Trong đó, thời hạn là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác theo quy định tại Khoản 1 Điều 144 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, thời hiệu khởi kiện về đất đai là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm hại, nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.
Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.Ví dụ: điều 154 BLDS 2015: “Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;Thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được tính từ ngày phát sinh quyền yêu cầu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai được pháp luật quy định như thế nào?
Theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 điều 23 của Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, hướng dẫn thi hành một số quy định trong Phần thứ nhất “Những quy định chung” của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự thì được hiểu như sau:
• Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Tức là không bị hạn chế thời hạn khởi kiện.
• Đối với các tranh chấp khác (không thuộc loại tranh chấp nêu trên) thì thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự là hai năm, kể từ ngày cá nhân, cơ quan, tổ chức biết được quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai
Hiện nay khi khởi kiện tranh chấp đất đai vụ án không bắt buộc phải tiến hành hòa giải tại UBND phường, xã, thị trấn như quy định cũ, đây là một trong các điểm mới giải quyết sự tồn đọng trong việc giải quyết các tình huống tranh chấp đất đai. Trường hợp trong vụ án tài liệu chứng minh cho việc tranh chấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị cấp sai thì bạn nên thực hiện thủ tục khởi kiện quyết định hành chính cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai.
Cách xác định thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
Để xác định thời hiệu thì phải xác định được thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc cũng như thời điểm được xác định. Việc tính thời hiệu phải tuân thủ cách tính thời hạn. Thời hiệu được tính từ thời điểm bắt đầu ngày đầu tiên của thời hiệu và ngày chấm dứt tại thời điểm kết thúc ngày cuối cùng của thời hiệu. Tuy nhiên, cũng có các trường hợp thời hiệu chỉ có thời điểm bắt đầu mà không quy định thời điểm kết thúc như: Thời hiệu đòi lại tài sản là nhà đất không xác định ngày kết thúc thời hiệu.
Thời điểm được xác định (hay hiểu cách khác là “điểm mốc”) thông thường là ngày có sự kiện pháp lý xảy ra (vi phạm nghĩa vụ thanh toán, ngày xảy ra tai nạn, người để lại di sản chết…)
Thời hiệu khởi kiện về tranh chấp đất thừa kế
Điều 623 Bộ Luật dân sự 2015 quy định thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:
• Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;
• Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.
Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
 
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 
 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com