Nhiều người tìm hiểu về giao dịch bất động sản thường nghe đến khái niệm mua bán vi bằng. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ bản chất, giá trị pháp lý cũng như những rủi ro đi kèm của hình thức này. Liệu vi bằng có thể thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực trong giao dịch nhà đất hay không? Bài viết này sẽ cung cấp một góc nhìn toàn diện, giúp bạn có cái nhìn đúng đắn và đưa ra quyết định giao dịch an toàn.

Vi Bằng là gì? Phân biệt với Hợp Đồng Công Chứng

Vi bằng là một văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận lại những sự kiện, hành vi có thật mà cá nhân, cơ quan, tổ chức yêu cầu. Theo quy định tại Điều 2, Nghị định 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ, vi bằng có thể được sử dụng làm nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp dân sự, hành chính.

Tuy nhiên, vi bằng không phải là văn bản công chứng. Việc phân biệt hai loại giấy tờ này rất quan trọng, đặc biệt khi giao dịch bất động sản. Hợp đồng công chứng là văn bản xác nhận tính hợp pháp của giao dịch, được công chứng viên thực hiện.

Chỉ hợp đồng công chứng mới có giá trị pháp lý cao nhất, là căn cứ duy nhất để cơ quan nhà nước thực hiện việc đăng ký, sang tên quyền sở hữu tài sản. Trong khi đó, vi bằng chỉ đơn thuần là văn bản ghi nhận hành vi đã xảy ra. Có thể hiểu rằng, vi bằng chỉ là bằng chứng, còn hợp đồng công chứng là cơ sở pháp lý để thực hiện chuyển đổi quyền sở hữu.

Mua bán nhà đất bằng vi bằng có hợp pháp không?

Dựa trên các quy định của pháp luật hiện hành, việc mua bán vi bằng nhà đất là không hợp pháp. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở phải được thực hiện thông qua hợp đồng công chứng, chứng thực. Giao dịch không tuân thủ thủ tục này sẽ không có hiệu lực pháp lý và không được pháp luật công nhận quyền sở hữu cho bên mua.

Tuy vậy, không phải mọi trường hợp lập vi bằng liên quan đến nhà đất đều bất hợp pháp. Thừa phát lại có thể lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật trong quá trình giao dịch, ví dụ như:

• Ghi nhận việc đặt cọc: Ghi nhận việc bên mua đã giao tiền đặt cọc cho bên bán.
• Ghi nhận việc giao nhận tiền: Ghi lại việc giao tiền mua bán giữa hai bên.
• Ghi nhận việc bàn giao giấy tờ: Xác nhận việc bên bán đã giao các giấy tờ liên quan đến tài sản cho bên mua.

Những vi bằng này chỉ có giá trị làm bằng chứng, chứng minh các hành vi đã xảy ra, không có giá trị chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản.

Những rủi ro khi mua bán bằng vi bằng

Giao dịch mua nhà bằng vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng cho người mua. Dưới đây là những rủi ro lớn mà bạn cần biết:

• Không thể sang tên sổ đỏ: Đây là rủi ro lớn nhất. Vì vi bằng không có giá trị chuyển nhượng quyền sở hữu, bên mua sẽ không thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Điều này có nghĩa là bạn chỉ có quyền sử dụng trên thực tế, còn về mặt pháp lý, người đứng tên trên sổ đỏ vẫn là chủ cũ.
• Rủi ro tài sản bị tranh chấp: Tài sản được mua bán bằng vi bằng có nguy cơ cao đang bị tranh chấp, bị thế chấp hoặc đã được bán cho nhiều người khác. Khi xảy ra tranh chấp, bên mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình vì không có cơ sở pháp lý vững chắc.
• Rủi ro chi phí: Khi xảy ra tranh chấp, bên mua sẽ phải mất nhiều thời gian và chi phí để khởi kiện ra Tòa án. Việc khởi kiện này cũng không chắc chắn mang lại kết quả như mong đợi.

Quy trình và chi phí lập vi bằng

Thủ tục lập vi bằng được quy định tại Nghị định số 08/2020/NĐ-CP. Quy trình cơ bản bao gồm các bước sau:

1. Bạn liên hệ với Văn phòng Thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng.
2. Thừa phát lại tiếp nhận yêu cầu và kiểm tra tính hợp pháp của nội dung cần ghi nhận.
3. Bạn và Thừa phát lại sẽ thảo luận và thống nhất nội dung vi bằng.
4. Thừa phát lại tiến hành lập vi bằng tại địa điểm và thời điểm đã thỏa thuận.
5. Vi bằng được lập thành văn bản, có chữ ký của Thừa phát lại và đóng dấu của Văn phòng.

Chi phí lập vi bằng không có mức giá cố định mà phụ thuộc vào từng Văn phòng Thừa phát lại và tính chất phức tạp của công việc. Để nhận được báo giá cụ thể, bạn có thể liên hệ trực tiếp với các Văn phòng Thừa phát lại. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận tư vấn, bạn có thể liên hệ với chúng tôi tại công ty luật sư Tuệ Tâm Pháp.

Các trường hợp được lập vi bằng hợp pháp liên quan đến nhà đất

Mặc dù việc mua bán vi bằng nhà đất là bất hợp pháp, nhưng vi bằng vẫn có thể được sử dụng hợp pháp trong một số trường hợp liên quan. Chẳng hạn, khi hai bên giao dịch đặt cọc, vi bằng có thể ghi lại việc bên mua đã giao tiền cho bên bán và bên bán đã nhận tiền. Vi bằng này sẽ là bằng chứng nếu sau này một trong hai bên vi phạm cam kết và xảy ra tranh chấp.

Việc sử dụng vi bằng đúng mục đích sẽ mang lại sự an tâm cho các bên tham gia. Tuy nhiên, nếu bạn không hiểu rõ và giao dịch với tài sản không đủ pháp lý, bạn có thể đối mặt với rủi ro rất lớn.

Giải đáp các câu hỏi thường gặp về vi bằng

Nếu bạn còn băn khoăn về vi bằng, những giải đáp dưới đây có thể hữu ích cho bạn:

Mua bán vi bằng là gì?

Mua bán vi bằng là việc Thừa phát lại lập văn bản ghi nhận sự kiện giao nhận tiền, tài sản, giấy tờ khi mua bán nhà đất, nhưng không thay thế được hợp đồng công chứng và không có giá trị xác nhận quyền sở hữu tài sản

Vi bằng có thay thế được hợp đồng mua bán nhà đất không?

Không. Vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ để chứng minh sự kiện hoặc hành vi đã xảy ra, không có giá trị pháp lý để chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất.

Vi bằng có giá trị trong bao lâu?

Vi bằng có giá trị mãi mãi, cho đến khi bị hủy bởi quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Vi bằng mua bán nhà đất có được Tòa án công nhận không?

Tòa án có thể xem xét vi bằng như một nguồn chứng cứ để giải quyết tranh chấp, nhưng vi bằng này không có giá trị để công nhận việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản.

Mua nhà đất bằng vi bằng thì có được cấp sổ đỏ không?

Không. Để được cấp sổ đỏ, giao dịch mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản công chứng theo đúng quy định của pháp luật.

Mua nhà vi bằng có vay ngân hàng được không?

Không. Ngân hàng yêu cầu tài sản thế chấp phải có giấy tờ pháp lý rõ ràng, chính chủ. Do vi bằng không có giá trị chuyển nhượng nên không thể dùng làm tài sản đảm bảo để vay vốn.

Hiểu rõ về vi bằng là bước đầu tiên để bạn bảo vệ quyền lợi của mình. Mặc dù vi bằng là một công cụ pháp lý hữu ích, nhưng cần được sử dụng đúng mục đích. Việc mua bán vi bằng trong giao dịch nhà đất tiềm ẩn nhiều rủi ro và không được pháp luật công nhận. Hy vọng những thông tin này đã giúp bạn có thêm kiến thức để đưa ra quyết định giao dịch an toàn và đúng quy định pháp luật

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định.

Sau đây là hình thức, nội dung bắt buộc phải có trong vi bằng và mẫu vi bằng thừa phát lại chuẩn quy định pháp luật.

Hình thức, nội dung vi bằng

– Vi bằng được lập bằng văn bản tiếng Việt, có nội dung chủ yếu sau đây:

+ Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;

+ Địa điểm, thời gian lập vi bằng;

+ Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng;

+ Họ, tên người tham gia khác (nếu có);

+ Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;

+ Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;

+ Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).

– Vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ; số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.

(Điều 40 Nghị định 08/2020/NĐ-CP)

Mẫu vi bằng mới nhất hiện nay

Mẫu vi bằng là Mẫu TP-TPL-N-05 được ban hành kèm theo Thông tư 05/2020/TT-BTP.

VI BẰNG

Vào hồi……….. giờ…………. ngày…….. tháng…… năm…….., tại………….

Chúng tôi gồm: (1)

Ông (bà):     , chức vụ: Thừa phát lại,

Người yêu cầu lập vi bằng:

Ông (bà)/cơ quan/tổ chức:       

Địa chỉ:      

Số CMND/CCCD/Hộ chiếu: …………. cấp ngày: …………….. bởi:        

Người tham gia lập vi bằng (nếu có):

Ông (bà)/cơ quan/tổ chức:       

Địa chỉ:      

Số CMND/CCCD/Hộ chiếu: …………. cấp ngày: …………….. bởi:        

Người chứng kiến (nếu có):

Ông (bà):    

Địa chỉ:      

Số CMND/CCCD/Hộ chiếu: ………….. cấp ngày: ………………. bởi:    

Tiến hành lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi sau đây: (nêu tên sự kiện, hành vi lập vi bằng)

Nội dung của sự kiện, hành vi lập vi bằng: (mô tả trung thực, khách quan nội dung sự kiện, hành vi xảy ra)

Sự kiện, hành vi lập vi bằng kết thúc vào lúc… giờ… phút, ngày… tháng… năm…

Thừa phát lại cam kết ghi nhận trung thực, khách quan sự kiện, hành vi nêu trên trong Vi bằng này.

Kèm theo Vi bằng này là các tài liệu, giấy tờ sau (nếu có):

1)     

2)

Thừa phát lại đã giải thích rõ cho người yêu cầu lập vi bằng và những người tham gia (nếu có) về giá trị pháp lý của Vi bằng này. Vi bằng này không thay thế văn bản công chứng, chứng thực, văn bản hành chính khác.

Vi bằng này được lập thành…. bản, có giá trị như nhau; lập xong vào lúc……. giờ…… phút, ngày… tháng… năm…, đã đọc lại cho mọi người nghe và nhất trí, cùng ký tên.

Ghi chú:

(1) Tùy từng trường hợp cụ thể, Thừa phát lại có thể bổ sung thành phần tham gia vào vi bằng, bổ sung nội dung ghi nhận phù hợp với thực tế và quy định của pháp luật.

Tư vấn qua tổng đài:

Trong tất cả các hình thức tư vấn pháp luật hiện nay, phương pháp qua tổng đài được lựa chọn nhiều hơn cả. Bởi đây là hình thức tư vấn nhanh chóng, tiết kiệm, không giới hạn khoảng cách địa lý và thời gian. Các tư vấn viên của Luật Trần và Liên Danh làm việc 24/7 luôn sẵn sàng giải đáp bất kỳ thông tin nào của bạn.

Cách kết nối tổng đài:

Để được các Luật sư và chuyên viên pháp lý tư vấn về chế độ thai sản, khách hàng sẽ thực hiện các bước sau:

Bước 1: Khách hàng sử dụng điện thoại cố định hoặc điện thoại di động gọi tới số Tổng đài

Bước 2: Sau khi kết nối tới tổng đài tư vấn, khách hàng sẽ nghe lời chào từ Tổng đài và làm theo hướng dẫn của lời chào

Bước 3: Khách hàng kết nối trực tiếp tới tư vấn viên và đặt câu hỏi hoặc đề nghị được giải đáp thắc mắc liên quan đến bảo hiểm xã hội;

Bước 4: Khách hàng sẽ được tư vấn viên của công ty tư vấn, hướng dẫn và giải đáp các thắc mắc liên quan

Bước 5: Kết thúc nội dung tư vấn, khách hàng lưu ý hãy lưu lại số tổng đài vào danh bạ điện thoại để thuận tiện cho các lần tư vấn tiếp theo (nếu có)