Câu hỏi 1: Thưa luật sư, gần đây khái niệm “cấp căn cước cho từng thửa đất” được nhắc đến rất nhiều. Dưới góc nhìn pháp lý, khái niệm này thực chất là gì? Nó có phải chỉ là một cách gọi mới, hay thực sự là một bước thay đổi trong cách quản lý đất đai của chúng ta?
Khái niệm về “Cấp căn cước cho từng thửa đất” đây là cách gọi dân dã của mọi người dân, nhưng dưới góc nhìn pháp lý theo khoản 1, Điều 15 tại Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT (có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025)  quy định rõ đây là Mã Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Mã Giấy chứng nhận) là duy nhất trên toàn quốc, được cấp phát tự động từ phần mềm ứng dụng của hệ thống thông tin đất đai khi Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai được đưa vào vận hành, khai thác chính thức.
Ngoài ra, mã QR được in trên Giấy chứng nhận dùng để lưu trữ, hiển thị các thông tin chi tiết của Giấy chứng nhận và các thông tin để quản lý mã QR. Thông tin phản hồi từ mã QR có giá trị như thông tin trên Giấy chứng nhận, thống nhất với thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai hoặc thông tin ghi nhận trong hồ sơ địa chính đối với những nơi chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Như vậy, đây không chỉ là ‘cách gọi mới’, mà là một thay đổi căn bản về phương thức quản lý đất đai theo hướng số hóa, minh bạch và đồng bộ toàn quốc, mỗi giấy chứng nhận đều có một mã QR riêng.
Câu hỏi 2: Trong quá trình hành nghề, ông đã gặp những vụ việc nào cho thấy sự cần thiết phải có một định danh riêng cho từng thửa đất chưa?
Vụ việc “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng lấn lên phần đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước đó”.
Một khách hàng có thửa đất tại khu vực huyện Bình Chánh cũ (nay là xã Bình Chánh mới) với diện tích: 131 m2. Khi khách hàng xin cấp giấy phép xây dựng để xây nhà thì phía cơ quan nhà nước yêu cầu chừa ra khoảng 29.2 m2 sau nhà với lý do phần đất đó là của Công ty dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên điểm đáng nói ở đây là phần đất của khách hàng đã được cấp giấy chứng nhận từ năm 2002 thể hiện đầy đủ diện tích đất 131 m2, nhưng đến năm 2006 cơ quan nước nước nhầm lẫn trong việc đo đạt cấm ranh mốc đất, dẫn đến việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng lấn lên phần đất của khách hàng mà đã được cấp sổ trước đó.
Như vậy, trong tình huống này cho thấy, nguyên nhân sâu xa đến từ việc quản lý thủ công dựa vào số tờ, số thửa, bản đồ địa chính cũ, dễ xảy ra trùng lặp, sai sót khi cập nhật biến động. Nếu ngay từ đầu mỗi thửa đất có mã giấy chứng nhận riêng (mã QR), khi thay đổi số tờ, số thửa hay bản đồ qua các năm thì hệ thống dữ liệu vẫn nhận diện chính xác được thửa đất đó.
Từ đó Cơ quan quản lý không thể cấp trùng hoặc chồng lấn, người dân được bảo vệ quyền lợi một cách tuyệt đối. Vì vậy, việc áp mã giấy chứng nhận không chỉ là cải cách kỹ thuật, mà là giải pháp căn cơ để ngăn chặn tận gốc những sai phạm, nhầm lẫn tương tự trong quản lý đất đai.
Câu hỏi 3: Trước nay, khi nói đến đất đai, người dân thường quen với sổ đỏ, rồi số tờ, số thửa. Vậy việc cấp số định danh riêng cho từng thửa đất khác gì so với hệ thống cũ? Điểm mới quan trọng nhất là gì, và điều đó có ý nghĩa ra sao trong công tác quản lý nhà nước?
Việc cấp số định danh riêng cho từng thửa đất có nhiều khác biệt và cải tiến mới so vợi hệ thông cũ trước đó:
Đối với hệ thống cũ: Mỗi thửa đất được xác định bằng số tờ bản đồ và số thửa đất trên bản đồ địa chính tại địa phương. Chỉ có giá trị trong phạm vi một xã/phường. Khi thay đổi địa giới hành chính hoặc đo vẽ bản đồ địa chính lại thì số tờ, số thửa cũng có thể thay đổi. Không có tính đồng bộ thống nhất trên toàn quốc và dễ xảy ra trùng số, nhầm lẫn.
Ngoài ra, gây khó khăn cho quản lý liên thông: muốn kiểm tra thông tin đất đai phải tra cứu tại địa phương, không có cơ sở dữ liệu thống nhất. Giao dịch dân sự (mua bán, thế chấp, tặng cho…) phụ thuộc hoàn toàn vào “sổ đỏ” giấy, thông tin chưa được số hóa đầy đủ.
Đối với hệ thống mới: mỗi Giấy chứng nhận (sổ đỏ) sẽ có một mã số duy nhất trên toàn quốc, được cấp phát tự động từ phần mềm hệ thống quản lý đất đai. Trên Giấy chứng nhận sẽ in mã QR để truy xuất thông tin dễ dàng và nhanh nhất. Cho thấy sự ổn định và thông nhất toàn quốc mỗi thửa đất gắn với một mã định danh không thay đổi, kể cả khi địa giới hành chính, bản đồ địa chính được chỉnh lý. Giúp cơ quan quản lý, ngân hàng, công chứng… chỉ cần nhập mã là có thể kiểm tra chính xác thông tin, không phụ thuộc địa phương.
Còn thể hiện sự, minh bạch thông tin từ mã QR có giá trị pháp lý tương đương Giấy chứng nhận giấy, giúp hạn chế làm giả, gian lận. Kết nối dữ liệu số quốc gia trở thành “chìa khóa” để tích hợp vào hệ thống thông tin đất đai quốc gia, tiến tới một bước tiến mới quản lý bằng dữ liệu số thay vì giấy tờ thủ công.
Ngoài ra, tại Điều 163 Luật Đất đai 2024 quy định rõ về hệ thống thông tin quốc về đất đai được xây dựng tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông trên phạm vi cả nước. Xây dựng phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai, cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai; kết nối, chia sẻ dữ liệu với các cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử, hướng tới Chính phủ số, nền kinh tế số và xã hội số.
Ý nghĩa trong công tác quản lý nhà nước:
Thứ nhất, bảo đảm quyền lợi cho người dân về dữ liệu chính xác, tránh rủi ro khi giao dịch, mua bán, thế chấp, mang lại lợi ích song song cho cả Nhà nước và người dân.
Thứ hai, hiện đại hóa quản lý đất đai đây là bước quan trọng trong chuyển đổi số, đưa đất đai vào cơ sở dữ liệu quốc gia, thông nhất trên toàn quốc, nhà nước dễ dàng quản lý.
Thứ ba, các cơ quan thuế, ngân hàng, tòa án thuận tiện trong việc tra cứu thông tin một các nhanh chống trong việc xác minh thông tin số liệu về đất đai.
Câu hỏi 4: Nếu nhìn ở góc độ người dân, việc có “căn cước đất” mang lại lợi ích gì rõ ràng nhất? Chẳng hạn, khi mua bán, chuyển nhượng hay vay vốn thế chấp, sự thay đổi này sẽ giúp người dân dễ dàng hơn, an toàn hơn như thế nào, thưa luật sư?
Người dân sẽ được hưởng nhiều lợi ích tronng việc dễ dàng tra cứu thông tin thửa đất của mình ở bất kỳ đâu, an toàn hơn trong việc mua bán, tránh hạn chế rủi ro sổ giả, nhầm lẫn, tranh chấp, thủ tục mua bán, thế chấp, vay vốn nhanh gọn được xử lý tức thời.
Đảm bảo tính minh bạch, tránh rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng, trước đây, người dân dựa vào “sổ đỏ giấy” với số tờ, số thửa. Nhưng ở nhiều địa phương, số tờ, số thửa có thể bị thay đổi khi đo đạc lại, thậm chí có tình trạng một thửa đất bị cấp trùng sổ. Điều này khiến bên mua gặp rủi ro mua nhầm, mua phải đất dính tranh chấp. Nhưng nay có Mã Giấy chứng nhận (Mã QR) mỗi thửa đất chỉ có một mã duy nhất toàn quốc, không thay đổi theo thời gian, khi ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng chỉ cần quét mã QR trên Giấy chứng nhận để kiểm tra toàn bộ thông tin pháp lý (chủ sở hữu, tình trạng thế chấp, tranh chấp…). Người dân sẽ an tâm hơn khi giao dịch, không lo “sổ giả” hoặc mua nhầm đất.
Bảo vệ quyền lợi trong tranh chấp, trước đây, khi có tranh chấp, việc xác định thửa đất nào, có đúng là đất của ai đôi khi mất nhiều thời gian do thay đổi số tờ, số thửa hoặc dữ liệu lưu giữ thủ công. Tuy nhiên, nay mỗi thửa đất có mã giấy chứng nhận duy nhất, gắn liền với toàn bộ lịch sử pháp lý. Tòa án, cơ quan nhà nước dễ dàng xác định chính xác đối tượng đất tranh chấp, giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân nhanh chóng, rõ ràng hơn.
Câu hỏi 5: LS có thể chia sẻ một vài trường hợp cụ thể mà ông từng xử lý, khi khách hàng gặp rủi ro do thông tin đất đai thiếu minh bạch?”
Một vài trường hợp rủi ro do thông tin đất đât thiếu minh bạch:
Trường hợp 1: Đất đã được thế chấp tại ngân hàng nhưng không được ghi nhận trên giấy. Một số trường hợp khách hàng mua đất qua giấy tay không kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai. Sau này mới phát hiện thửa đất đó đã bị thế chấp từ lâu. Khi đó hợp đồng mua bán vô hiệu, người mua vừa mất tiền vừa vướng phải kiện tụng.
Trường hợp 2: Đất có tranh chấp giữu nội bộ gia đình, đất đứng tên cha mẹ nhưng con cái, anh em chưa đồng thuận chuyển nhượng, nhưng người mua tin vào Giấy chứng nhận, ký hợp đồng. Sau này, các đồng thừa kế khởi kiện đòi chia di sản. Khi đó hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên vô hiệu, người mua khó đòi lại tiền.
Những tình huống trên cho thấy tính minh bạch và chính xác của thông tin đất đai là yếu tố then chốt. Vì vậy, khi tiến hành giao dịch mua bán chuyển nhượng thì phải tra cứu quy hoạch, kiểm tra tình trạng pháp lý tại Văn phòng đăng ký đất đai, và lập hợp đồng có công chứng rõ ràng trước khi giao dịch.
   Trân trọng cảm ơn ông.