Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Từ đó có thể hiểu, hợp đồng đặt cọc mua đất là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa bên mua đất (là bên đặt cọc) với bên bán đất (là bên nhận đặt cọc) về việc bên mua sẽ giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản đặt cọc khác) trong thời hạn nhất định để đảm bảo cho giao dịch mua bán đất. Nói cách khác, hợp đồng đặt cọc mua đất là hợp đồng phụ với tính chất là là một biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng mua bán đất.

Như vậy, tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất là:

• Mâu thuẫn, bất đồng, xung đột;
• Về quyền và lợi ích giữa các bên liên quan đến hợp đồng đặt cọc

Các nguyên nhân thường dẫn đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, thường tập trung vào những nguyên nhân chủ yếu như:

• Sự chủ quan từ bên soạn thảo hợp đồng;

Vì chỉ xem đây là hợp đồng phụ nhằm đảo bảo thực hiện hợp đồng chính nên đã thiếu cẩn trọng trong việc soạn thảo các điều khoản. Điều này dẫn đến trong quá trình thực hiện dễ phát sinh rủi ro, tranh chấp.

• Người mua – người bán không hiểu hết quy định của pháp luật, không đọc kỹ hợp đồng hoặc giao kết bằng miệng;
• Một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, gây thiệt hại đến quyền lợi của bên kia;
• Bên mua chưa tìm hiểu kỹ thông tin liên quan đến thông tin pháp lý của mảnh đất hoặc bên bán cố tình che giấu thông tin để nhận đặt cọc, trục lợi;
• Nguyên nhân khác.

Một số tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất thường gặp như:

• Tranh chấp về mức phạt cọc;
• Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng;
• Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên;
• Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất như thế nào?

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giải quyết như thế nào

Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất, có thể áp dụng những cách sau đây để giải quyết:

Cách 1: Thương lượng, hòa giải

Đây là phương pháp mà các bên có quan hệ hợp đồng đặt cọc sẽ cùng nhau bàn bạc, thỏa thuận nhằm mục đích đạt được lợi ích chung thống nhất, giải quyết mâu thuẫn. Đây là cách được ưu tiên sử dụng đầu tiên khi có tranh chấp.

Trong đó, các bên có thể lựa chọn:

• Tự thương lượng: Các bên tự thỏa thuận để thống nhất cách giải quyết mâu thuẫn mà không thông qua trung gian.
• Hòa giải qua trung gian: các bên tranh chấp tiến hành hòa giải với nhau dưới sự hỗ trợ, giúp đỡ của bên thứ ba (bên trung gian hòa giải). Trung gian hòa giải có thể là cá nhân, tổ chức do các bên tranh chấp lựa chọn.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án

Đây là phương pháp sẽ được áp dụng nếu việc áp dụng thương lượng, hòa giải không mang lại kết quả. Việc giải quyết tranh chấp sẽ được thực hiện bởi cơ quan xét xử nhân danh Nhà nước theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt, chặt chẽ của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Bản án hay quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành bắt buộc, nếu các bên tranh chấp không tự nguyện tuân thủ thì có thể bị cưỡng chế thi hành.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất được xác định lần lượt như sau:

• Thẩm quyền theo vụ việc

Theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc thuộc Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.

=> Đây là loại tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án.

• Thẩm quyền theo cấp

Sơ thẩm: Tòa án nhân dân cấp huyện (điểm a khoản 1 Điều 35 BLTTDS)

Phúc thẩm: Tòa án nhân dân cấp tỉnh (điểm b khoản 1 Điều 38 BLTTDS)

• Thẩm quyền theo lãnh thổ: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi thực hiện hợp đồng (khoản 1 Điều 39 BLTTDS)

=> Vậy Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú làm việc hoặc nơi thực hiện hợp đồng đặt cọc.

Trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất

Thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Hồ sơ khởi kiện

Theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự, hồ sơ khởi kiện gồm có:

• Đơn khởi kiện: Nội dung đơn khởi kiện phải đảm bảo theo khoản 4 Điều 189 BLTTDS
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Ví dụ: hợp đồng, biên bản làm việc, nội dung trao đổi giữa các bên, biên bản hòa giải (nếu có)…
• Bản sao chứng thực giấy tờ pháp lý cá nhân của người khởi kiện
• Giấy ủy quyền (nếu có)

Thủ tục khởi kiện

Bước 1: Nộp 01 bộ hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền

(Điều 190, 191 BLTTDS)

Hình thức:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện
• Trả lại đơn khởi kiện

Bước 2: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý (Điều 195 BLTTDS)

• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Số tiền tạm ứng án phí sẽ được Thẩm phán dự tính, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện. Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án.
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công Thẩm phán giải quyết vụ án. Lúc này, vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ bắt đầu được giải quyết tại Tòa án.

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất

Bài viết không chỉ cung cấp những nội dung tổng quan về tranh chấp và nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mà còn hướng dẫn cụ thể hồ sơ và trình tự để khởi kiện tranh chấp tại Tòa án. Có thể thấy, tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày càng rắc rối và phức tạp, đòi hỏi kỹ năng pháp lý để giải quyết.

• Tư vấn quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất;
• Đánh giá khả năng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc;
• Đại diện Khách hàng tham gia thương lượng, hòa giải hoặc làm việc với cơ quan nhà nước;
• Tư vấn, hỗ trợ khách hàng soạn thảo hợp đồng đảm bảo quyền và lợi ích, hạn chế rủi ro.