1. Bản chất tranh chấp đất đai TPHCM theo quy định mới 2026

Theo Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được định nghĩa một cách rõ ràng và có sự phân định rạch ròi. Đây là cơ sở quan trọng để xác định thẩm quyền giải quyết và quy trình thực hiện tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, giúp các bên liên quan hiểu đúng bản chất vấn đề đang đối mặt.

1.1. Phân loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai, về cơ bản, là sự bất đồng giữa hai hoặc nhiều chủ thể về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất là trọng tâm của loại tranh chấp này. Tranh chấp có thể phát sinh từ việc ai là người chủ thực sự, ai có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc ai là người được sử dụng hợp pháp phần diện tích đất cụ thể. Việc xác nhận này là nền tảng để giải quyết tranh chấp đất đai.

1.2. Tranh chấp liên quan đến đất đai: Thừa kế, giao dịch, tài sản chung

Ngoài tranh chấp về quyền sử dụng đất, còn có các “tranh chấp liên quan đến đất đai”. Đây là những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, nhưng bản thân quyền sử dụng đất không bị tranh chấp về mặt chủ thể. Điển hình là các vụ việc liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp, hoặc tranh chấp về tài sản chung của vợ chồng gắn liền với đất. Các loại tranh chấp này thường có tính chất dân sự và sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự, nhưng vẫn chịu sự điều chỉnh của pháp luật đất đai về mặt đối tượng và hình thức.

2. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại TP. Hồ Chí Minh

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai TPHCM đã được Luật Đất đai 2024 quy định khá chi tiết, với nhiều điểm mới nhằm đẩy nhanh tiến độ và đảm bảo tính công bằng. Việc tuân thủ đúng các bước này là điều kiện tiên quyết để hồ sơ không bị “treo” vô thời hạn.

2.1. Hòa giải tại cơ sở và UBND cấp xã/phường – Điều kiện bắt buộc

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất là thủ tục bắt buộc trước khi các bên có quyền khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước giải quyết. Các bên tranh chấp sẽ tự thương lượng, hòa giải với sự chứng kiến và hỗ trợ của cán bộ địa chính xã/phường. Nếu hòa giải không thành, UBND cấp xã sẽ lập biên bản hòa giải không thành và đây là cơ sở để các bên thực hiện các bước tiếp theo. Việc không thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc này có thể dẫn đến việc Tòa án trả lại đơn khởi kiện, làm chậm trễ quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại TPHCM.

2.2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất

Sau khi hòa giải tại cấp xã/phường không thành, các bên có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tại TAND khu vực có thẩm quyền nơi có bất động sản tranh chấp. Tòa án sẽ thụ lý vụ án, tiến hành các bước tố tụng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đây là con đường pháp lý chính thức và thường được lựa chọn khi các biện pháp hòa giải không thể tìm ra giải pháp.

2.3. Giải quyết tại UBND TPHCM đối với đất chưa có Giấy chứng nhận

Đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên chưa được cấp Giấy chứng nhận, dựa trên Điều 236 Luật Đất đai 2024, nếu hòa giải tại cấp xã không thành, các bên có quyền yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện ra Tòa án. Nếu nộp đơn tại UBND, thẩm quyền sẽ thuộc về Chủ tịch UBND cấp quận/huyện hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh (UBND TPHCM) tùy thuộc vào chủ thể tranh chấp. Quyết định của UBND có hiệu lực pháp luật và có thể bị khởi kiện ra Tòa án nếu một trong các bên không đồng ý.

3. Những điểm mới cần lưu ý từ năm 2026 trong thực tiễn xử lý

Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều thay đổi quan trọng, đặc biệt là những quy định sẽ có hiệu lực từ năm 2026, ảnh hưởng trực tiếp đến việc giải quyết tranh chấp đất đai TPHCM. Nắm bắt kịp thời các điểm mới này giúp tránh được các rủi ro và tối ưu hóa quá trình xử lý.

Bên cạnh đó, việc cập nhật thông tin về luật sư tranh chấp đất đai tại TPHCM có kinh nghiệm sẽ giúp các bên giải quyết các vấn đề phức tạp này một cách hiệu quả.

3.1. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận từ 31/01/2026 theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP

Theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, kể từ ngày 31/01/2026, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có những điều chỉnh quan trọng, đặc biệt trong các trường hợp có tranh chấp. Nghị định này quy định rõ hơn về việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất trong khi tranh chấp đất đai đang được giải quyết, hoặc sau khi có quyết định, bản án có hiệu lực pháp luật.

3.2. Chấm dứt tình trạng đất ‘treo’ tranh chấp sau hòa giải không thành

Một trong những điểm cải tiến đáng kể của Luật Đất đai 2024 là việc khắc phục tình trạng hồ sơ bị “treo” vô thời hạn sau khi hòa giải không thành tại UBND cấp xã. Theo quy định mới, cơ quan nhà nước sẽ có cơ chế xử lý rõ ràng hơn, không để tranh chấp kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất và quản lý nhà nước về đất đai.

3.3. Áp dụng bảng giá đất mới sát giá thị trường trong giải quyết quyền lợi

Luật Đất đai 2024 quy định về việc xây dựng bảng giá đất hằng năm, sát với giá thị trường. Điều này có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, cũng như tính toán các khoản chi phí, bồi thường thiệt hại trong các vụ án tranh chấp đất đai.

4. Tư duy giải quyết tranh chấp đất đai đúng hướng ngay từ đầu

Để giải quyết hiệu quả các vụ việc tranh chấp đất đai tại TPHCM, việc có một tư duy và chiến lược đúng đắn ngay từ ban đầu là cực kỳ quan trọng.

4.1. Chuẩn bị hồ sơ chứng cứ thực tế tại địa bàn TPHCM

Trong mọi vụ việc tranh chấp đất đai, chứng cứ là yếu tố then chốt quyết định sự thành bại. Tại TP. Hồ Chí Minh, việc thu thập và chuẩn bị hồ sơ chứng cứ cần phải đảm bảo tính xác thực và tuân thủ quy định pháp luật. Các tài liệu như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên bản chuyển nhượng, giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất… là cơ sở để chứng minh quyền lợi.

4.2. Thời điểm cần sự hỗ trợ của luật sư chuyên trách đất đai

Ngay khi có dấu hiệu tranh chấp, hoặc khi quá trình hòa giải tại cơ sở không đạt kết quả khả quan, đây chính là thời điểm thích hợp để tìm đến luật sư tư vấn đất đai chuyên trách. Với kinh nghiệm chuyên sâu về Luật Đất đai 2024, luật sư sẽ giúp phân tích tình huống, đánh giá chứng cứ, đưa ra phương án giải quyết tối ưu.

*Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo và không thay thế cho tư vấn pháp lý chuyên sâu. Để nhận phương án tối ưu, Quý khách vui lòng liên hệ Luật sư.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Thời gian giải quyết vụ việc đất đai thường kéo dài bao lâu?

Tùy thuộc vào tính chất phức tạp của từng vụ việc và sự hợp tác của các bên liên quan. Tranh chấp đất đai tại Tòa án có thể kéo dài từ 4 – 6 tháng hoặc hơn.

Chi phí thuê luật sư đất đai được tính như thế nào?

Chi phí sẽ được thống nhất rõ ràng minh bạch trong Hợp đồng dịch vụ pháp lý sau khi luật sư đánh giá sơ bộ hồ sơ. Luật sư Khắc Long áp dụng mức phí cạnh tranh, phù hợp với mọi đối tượng khách hàng….

Hiện nay, vấn đề tranh chấp đất đai đang diễn ra có dấu hiệu tăng về số lượng vụ việc, trong đó có những vụ việc mang tính chất phức tạp. Sau hơn 10 năm thực hiện Luật đất đai năm 2013, những bất cập trong việc hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã đã hiện hữu; nhằm giải quyết tính cần thiết của vấn đề này, Luật đất đai năm 2024 đã sửa đổi và hoàn thiện quy định liên quan đến hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. Dưới đây là quy định của Luật đất đai năm 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 do Chính phủ ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.

1. Khái niệm tranh chấp đất đai

Khoản 47 Điều 3 Luật đất đai năm 2024 quy định “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

2. Bắt buộc phải hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật đất đai năm 2024 thì các bên tranh chấp phải thực hiện hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất tranh chấp.

Luật đất đai năm 2013 không quy định các bên tranh chấp phải thực hiện hoà giải tại UBND cấp xã trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Như vậy, so với Luật đất đai năm 2013 thì đây là quy định hoàn toàn mới.

3. Thành phần tham gia hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Ngoài các bên tranh chấp thì Luật đất đai năm 2024 quy định rõ thành phần Hội đồng hoà giải tranh chấp đất đai bao gồm:

• Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã;
• Đại diện Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã;
• Công chức làm công tác địa chính;
• Người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất đối với thửa đất tranh chấp (nếu có);
• Đại diện tổ chức, cá nhân khác (Tuỳ từng trường hợp cụ thể)

4. Thời gian hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ “Việc hoà giải tranh chấp đất đai tại Uỷ ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hoà giải tranh chấp đất đai”.

So với Luật Đất đai năm 2013 thì Luật Đất đai năm 2024 đã rút ngắn thời gian hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. Điều này được đánh giá là phù hợp với thực tế và đẩy nhanh hơn thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã.

Các Luật sư H3T kiểm tra thực địa, hỗ trợ khách hàng trong việc hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai

5. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai theo Nghị định 102/2024/NĐ – CP

Theo Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

– Khi nhận được đơn yêu cầu hoà giải tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do;

+ Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

+ Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải quy định tại điểm b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời người đại diện cộng đồng dân cư quy định tại khoản 3 Điều 6 Luật Đất đai 2024; người có uy tín trong dòng họ ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc, công chức Tư pháp – hộ tịch cấp xã; đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh cấp xã; cá nhân, tổ chức khác có liên quan tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;

+ Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

6. Kết quả hoà giải

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm các nội dung: thời gian, địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp theo kết quả xác minh; ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp, trường hợp biên bản gồm nhiều trang thì phải ký vào từng trang biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi ngay cho các bên tranh chấp, đồng thời lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét, giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp. Ủy ban nhân dân cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Nếu hoà giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Kinh phí hỗ trợ cho công tác hòa giải tranh chấp đất đai quy định tại Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thực hiện theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước….

LS TRẦN MINH HÙNG