1. Điều kiện chuyển nhượng
* Điều kiện của người chuyển nhượng
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Điều kiện của dự án được phân lô, bán nền
Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (khi nhận chuyển nhượng người dân nên kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện).
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm: Cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính của dự án gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Sau khi hoành thành nghĩa vụ tài chính thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng.
- Dự án không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
2. Các bước sang tên Sổ đỏ
Sau khi kiểm tra nếu đủ điều kiện chuyển nhượng thì thực hiện thủ tục theo đúng quy định:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại chi cục thuế nơi có đất.
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai).
Lưu ý:
- Phải đăng ký sang tên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Việc chuyển nhượng chỉ hoàn thành khi được đăng ký vào sổ địa chính.
- Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên).
3. Một số lưu ý để loại trừ rủi ro
Để tránh rủi ro thì người nhận chuyển nhượng không nên tin tuyệt đối những lời hứa hẹn của bên chuyển nhượng hoặc bên môi giới mà cần xem xét kỹ các vấn đề sau:
- Không chuyển tiền cho bên chuyển nhượng nếu không ký hợp đồng đặt cọc.
- Kiểm tra một số thông tin của bên chuyển nhượng (bên bán) như:
+ Bên chuyển nhượng có phải là chủ đầu tư của dự án hay không hay là bên môi giới.
+ Chủ đầu tư phải được UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền.
- Phải kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì pháp luật cấm chuyển nhượng đất phân lô, bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- Phải kiểm tra tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm: Công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 như phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống thoát nước, thu gom rác thải.
Kết luận: Việc mua đất phân lô bán nền khác với nhà đất thông thường vì phải đáp ứng điều kiện riêng; nếu không có đủ điều kiện này thì không được chuyển nhượng. Người dân không tuyệt đối nghe theo những ưu đãi mà chủ đầu tư hoặc bên môi giới đưa ra mà phải kiểm tra kỹ điều kiện chuyển nhượng.
 
4. Các rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay
1. Không được pháp luật công nhận
Rủi ro này được thể hiện thông qua điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Điều này có nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực. Nếu chỉ có giấy viết tay sẽ không có giá trị pháp lý và quyền lợi của các bên, đặc biệt người mua không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.
2. Bên bán dễ "lật mặt" khi giao dịch
Trên thực tế, giao dịch bằng lòng tin, thỏa thuận giấy viết tay thay vì có sự xác nhận của cơ quan chức năng sẽ khiến người mua mất quyền lợi và không được bảo đảm trước pháp luật.
Lợi dụng điều này, bên bán có thể "lật mặt", đổi ý không bán hoặc bán cho người khác ngay khi được trả giá cao hơn. Lúc này người mua rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".
3. Rất khó xác minh nguồn gốc nhà đất
Nhiều trường hợp cho thất do nhà đất thiếu giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ hồng, sổ đỏ nên người bán sẽ dụ dỗ người mua đặt cọc bằng giấy viết tay, về sau sẽ bổ sung trong quá trình thanh toán. Người mua do chủ quan, tin tưởng người bán nên vội vã "xuống tiền".
Nhưng bạn đã rơi vào bẫy của người bán mà không biết rằng nhà, đất đó còn mập mờ về hồ sơ pháp lý, khó xác định nguồn gốc sử dụng đất bởi thiếu các giấy tờ liên quan. Thậm chí có thể mua phải căn nhà có tranh chấp, có quyết định thu hồi hoặc giải tỏa.
4. Không đủ điều kiện thế chấp nhà đất
Để thế chấp nhà đất vay vốn ngân hàng, bạn cần chứng minh được nguồn gốc, quyền sở hữu đất là sổ đỏ, sổ hồng và các giấy tờ pháp lý của bất động sản đó.
Trong khi đó, mua nhà đất bằng giấy viết tay thì người mua hầu hết chưa được sang tên sổ đỏ, không có đầy đủ hồ sơ pháp lý nên không đủ điều kiện để thực hiện việc thế chấp vay vốn này.
 
5. Bán đất bằng giấy tay không chịu sang tên
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch mua bán đất
Mua bán đất thực chất là một giao dịch dân sự. Do đó, trước hết, việc mua bán phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể:
• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Riêng đối với các giao dịch về đất, đặc biệt là mua bán đất phải được thể hiện bằng hình thức là VĂN BẢN, có CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC. Việc mua bán đất không bằng văn bản, hay không công chứng, chứng thực được xem là vi phạm về hình thức của giao dịch, rất dễ phát sinh tranh chấp đất đai sau này.
Mua bán đất bằng giấy tay có hợp pháp không?
Việc mua bán đất bằng giấy tay là vi phạm về hình thức. Việc không tuân thủ về hình thức có thể dẫn đến việc mua bán này vô hiệu. Khi đó, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Nói cách khác, việc mua bán được xem như chưa thực hiện, các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
LƯU Ý:
Trong trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Ngoài ra, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Tuy nhiên, việc mua bán đất bằng giấy tay vẫn có thể có hiệu lực nếu thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
• Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch;
• Một bên hoặc các bên có yêu cầu công nhận giao dịch;
• Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch bằng một quyết định.
Phải làm gì khi người bán đất giấy tay không chịu sang tên?
Yêu cầu công nhận hợp đồng bán đất bằng giấy tay
Để bảo vệ quyền lợi của người mua khi chủ đất đã bán đất nhưng lại không chịu thực hiện thủ tục sang tên, người mua có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận hợp đồng bán đất khi có căn cứ một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.
Sau khi Tòa án công nhận việc “mua bán nhà đất” bằng một Quyết định có hiệu lực pháp luật. Người mua đã có đủ điều kiện thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định pháp luật.
Thực hiện thủ tục sang tên
1. Tiến hành kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ và các phí khác liên quan). Riêng đối với thuế thu nhập cá nhân, bên bán phải chịu.
2. Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất
Người mua nộp một bộ hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
• Hồ sơ bao gồm:
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• GIẤY TỜ VIẾT TAY bán đất kèm Quyết định có hiệu lực công nhận hợp đồng;
• Các giấy tờ thể hiện về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Các giấy tờ chứng minh nhân thân người nộp.
Thủ tục khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng giấy tay
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Để công nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng bán đất bằng giấy tay, người mua phải tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp theo quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành.
Trình tự thủ tục giải quyết
1. Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án.
2. Tòa án có trách nhiệm cấp ngay cho người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.
3. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
4. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
5. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi liên quan đến quy định của pháp luật về giao dịch liên quan đến nhà đất cũng như hướng xử lý khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay nhưng người bán không chịu sang tên sổ đỏ.
 
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 
 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com