2. Kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà đất

3. Kiểm tra nhà đất có phải chính chủ không?

4. Kiểm tra đất nhà có được quyền chuyển nhượng không?

5. Kiểm tra lịch sử phong thủy ngôi nhà 

6. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

7. Một số quy định tiền đặt cọc mua nhà

• Tiền cọc hoặc tài sản đặt cọc phải được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu người từ chối việc giao kết là bên nhận đặt cọc, thực hiện hợp đồng thì họ phải có nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• II/Lưu ý riêng cho từng dòng sản phẩm 

• 1. Nhà và thổ cư

  Đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải toả không; xem địa thế cụ thể của đất.

  Đất đã có sổ đỏ chưa, nếu chưa, phải lưu ý giấy tờ đất với các điểm: mục đích sử dụng đất (thổ cư hay thổ canh); thời hạn sử dụng đất: nếu bỏ trống, thường là không hạn chế, nếu có số năm cụ thể (ví dụ 20 năm), là đất mượn của Nhà nước (sau 20 năm Nhà nước có quyền lấy lại), hoặc nếu đất nằm vào diện giải toả, quy hoạch thì không được đền bù hoặc đền bù rất thấp.

  Phương pháp tốt nhất là tới Sở TN&MT xin trích lục phần đất muốn mua; nếu miếng đất đã lọt vào “tầm ngắm”, chủ nhân nên tự lo khâu giấy tờ từ A – Z, không nên qua cò nhà đất; mua miếng đất sao cho thỏa mãn điều kiện tách thửa (tối thiểu 160m2, chiều ngang tối thiểu 4m), người mua tự ra văn phòng địa chính làm giấy tờ.

  Bên cạnh đó, người mua nhà, đất cần quan tâm các thủ tục, giấy tờ: đất, nhà phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ); được sự đồng ý của người bán và chính quyền địa phương; hai bên bán mua đến phòng đăng ký nhà đất cấp huyện mua hồ sơ làm thủ tục mua bán; đặt cọc: đặt cọc giữ chỗ, tiền cọc tuỳ thuộc yêu cầu của bên mua (không nên quá 10% giá trị hợp đồng); tiếp theo, mời địa chính xã, phường vào đo đạc; khi nhận được giấy xác nhận chủ sở hữu đất, nhà do cơ quan có thẩm quyền cấp đứng tên người mua mới thanh toán hết tiền.

• Cả hai bên (bán và mua) cùng đến phòng công chứng công chứng hợp đồng mua bán, nhớ mang theo giấy tờ gốc gồm chứng minh thư, sổ hộ khẩu, sổ đỏ, đăng ký kết hôn.

  Không nộp hồ sơ ở bộ phận một cửa, mà nộp ở phòng nhà đất. Thuế trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%.

• 2. Các sản phẩm nhà đất khác

  Nhà phố: phải xem bản vẽ nhà đất và photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà, sau đó đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng cũng như quy hoạch trên bản vẽ; nhà, đất đã từng sửa chữa, thay đổi kiến trúc, nếu có, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; nhà có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới? (nên đến UBND phường để xác minh thông tin); tường nhà là tường chung hay tường riêng; điện, nước chung hay riêng; nhà có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao?

• Nhà trong ngõ: cần xác định lối vào nhà là chung hay riêng (nếu chung, khi mua nhà phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng); ngoài ra, cần lưu ý nhà có nằm trong khu hay bị ngập khi mưa lớn, triều cường.

  Mua nhà đất để xây mới: cần tìm hiểu rõ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay không; đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa; đất thổ cư hay đất nông nghiệp; nếu là đất thừa kế, là tài sản chung của nhiều người, trước khi đặt cọc, tất cả người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán đất, nếu người bán đã có gia đình, tất cả thành viên trong gia đình phải ký tên (vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi); cần đến UBND phường xác minh thông tin lô đất có nằm trong quy hoạch hay tranh chấp; trước khi đặt cọc, làm hợp đồng, đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng với các khu đất liền kề, để tránh tranh chấp về sau; nếu mua một phần đất trong khu đất lớn, do một người đứng tên sở hữu, phải lưu ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại; tìm hiểu chi phí tách thửa, do bên mua hay bên bán chịu,…

  Nhà chung cư, căn hộ dự án: nên xem các căn hộ mẫu trước khi quyết định; khi mua, nên hỏi rõ: mặt tiền nhà (thường là hướng ban công); không nên mua nhà gần thang máy; ban công riêng hay chung với hộ khác; khả năng cách âm của nhà? Nếu mua căn hộ chung cư đang xây dựng, nhà được giao vào thời điểm nào; nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, mức độ bồi thường cho người mua ra sao; trường hợp người mua trả tiền chậm tiến độ, hình thức phạt thế nào; khi chủ đầu tư giao nhà nhưng khách hàng đối chiếu hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế thi công phát hiện không đúng với hiện trạng nhà thực nhận, phải xử lý thế nào; tốt nhất, nên yêu cầu chủ đầu tư có phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và chủ đầu tư cam kết bồi thường khi xảy ra thay đổi.

  Trước khi nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau này (tiền đặt cọc chỉ có ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ sau khi xây dựng xong toàn nhà, lúc này tính pháp lý mới được công nhận).

  Nhà chung cư: ngoài giấy tờ nhà hợp lệ, đã có sổ hồng chưa, hành lang hoặc ban công nào thuộc sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng (cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán); có chỗ để xe hay không, nếu có thu phí, mức phí là bao nhiêu tiền/tháng…; chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà như thế nào, đóng theo quý hay năm; mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ an ninh, thang máy… cụ thể hàng tháng…; hỏi về tình hình nước, điện, an ninh; thời gian đóng mở cổng ra vào; hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm…

• III/ Mẫu hợp đồng đặt cọc mới nhất

• CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

  Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

  --------***--------

  HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

  (V/v Mua bán nhà, đất)

  Hôm nay, ngày …tháng … năm 20….  tại ……………. …………………………………..……..

  ……………………………………………………………………………………………………..

   TP Hà Nội, chúng tôi gồm có:

  I. Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):

  Ông (Bà): ………………………………………………………………………………..................

  Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….

  Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

  Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….

  ……………………………………………………………………………………………………...

  II. Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):

  Họ và tên chủ hộ:………………………………………………………………………..................

  Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….

  Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

  Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….

  ……………………………………………………………………………………………………...

  Các thành viên của hộ gia đình bên bán (bên B):

  Ông (Bà): ………………………………………………………………………………..................

  Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….

  Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

  Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….

  ……………………………………………………………………………………………………...

  Ông (Bà): ………………………………………………………………………………..................

  Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….

  Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

  Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….

  ……………………………………………………………………………………………………...

  III. Cùng người làm chứng:

  1.Ông(Bà): ……………………………………………………………………………..................

  Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….

  Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

  Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….

  ……………………………………………………………………………………………………...

  2.Ông(Bà): ……………………………………………………………………………..................

  Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….

  Chứng minh nhân dân số: ………………………..cấp ngày ………………tại……………………

  Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………….

  ……………………………………………………………………………………………………...

  IV. Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc với các thỏa thuận sau đây:

  ĐIỀU 1:TÀI SẢN ĐẶT CỌC

  Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là:………… ………………………………….

  Bằng chữ:…………………………………………………………………………………………..

  ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC