1. Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
 
Căn cứ Điều 98, 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất gồm:
TT Tên
Nhóm 1: Giấy chứng nhận
1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Lợi ích khi có Giấy chứng nhận:
- Thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ xác nhận ai là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở.
- Là căn cứ để bồi thường khi thu hồi đất.
- Là căn cứ để thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai.
- Được sử dụng làm căn cứ xác định loại đất.
- Là thành phần hồ sơ đăng ký biến động (hồ sơ sang tên,...).
Xem chi tiết tại: Có Sổ đỏ trong tay, người dân được hưởng lợi thế nào?
Nhóm 2: Giấy tờ về quyền sử dụng đất
4 Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
5 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
6 Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
7 Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
8 Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm:
9 Bằng khoán điền thổ.
10 Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
11 Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
12 Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.
13 Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.
14 Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
15 Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ, gồm:
16 Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
17 Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:
- Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp.
- Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND xã, phường, thị trấn hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập.
- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã và bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp.
Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn.
- Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND xã, phường, thị trấn, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất.
- Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được UBND xã, phường, thị trấn, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở.
- Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
18 Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
19 Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
20 Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
21 Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND xã, phường, thị trấn, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
22 Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
23 Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và các giấy tờ quy định tại thứ tự (16), (17), (18), (19), (20), (21), (22) có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.
24 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.
25 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
26 Hộ gia đình, cá nhân có quyết định giao đất, quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất của Nhà nước từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014.
Ứng dụng của giấy tờ về quyền sử dụng đất:
- Căn cứ để cấp Giấy chứng nhận.
- Căn cứ để không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận.
- Căn cứ xác định loại đất.
- Căn cứ khi xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao.
- Căn cứ để xác định thẩm quyền (nơi nộp đơn) khi giải quyết tranh chấp đất đai, cụ thể:
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết theo quy định sau đây:
. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, cấp huyện.
. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
 
2. Điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu
2.1. Điều kiện cấp sổ đỏ khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (QSDĐ) không mang tên người khác
Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 có quy định, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ sau là đủ điều kiện cấp Sổ đỏ và sẽ được cấp sổ. Đồng thời không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở…
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980;
Trường hợp 2: Có giấy tờ về QSDĐ nhưng ghi tên người khác
Khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 có quy định hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ đã liệt kê ở trường hợp 1, nhưng trên giấy tờ đó ghi tên người khác. kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên liên quan do mua bán, tặng, cho mà chưa sang tên...
- Đất đang sử dụng chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ trước ngày 01/07/2014;
- Đất đang sử dụng không có tranh chấp;
Trường hợp 3: Quyết định của Tòa án, cơ quan thẩm quyền
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏ khi sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án nhân dân; Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; Văn bản công nhận kết quả hòa giải; Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Trường hợp 4: Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Sổ thì được cấp Sổ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.
2.2. Điều kiện cấp sổ đỏ khi không có giấy tờ về QSDĐ
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau.
- Sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 (tham khảo tại trường hợp 1, Điều kiện cấp sổ đỏ khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất).
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp;
Trường hợp 2: Nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau.
- Sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;
- Không vi phạm pháp luật về đất đai;
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch;
2.3. Các trường hợp không được cấp GCNQSDĐ
Theo Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: Các trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
 
3. Diện tích đất tối thiểu là bao nhiêu mét vuông thì được cấp sổ đỏ?
Hiện nay, diện tích đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ được quy định về cho từng địa phương dựa trên điều kiện về quỹ đất, điều kiện phát triển kinh tế, cũng như quy hoạch xây dựng, sử dụng đất của địa phương đó.
Căn cứ theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là có quan có thẩm quyền quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở cả nông thôn hay đô thị.
Do vậy diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ sẽ có sự khác nhau nhau giữa mỗi địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định quy định về diện tích tối thiểu này khi có thay đổi về diện tích đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ ở địa phương mình.
Trong cùng một tỉnh, tùy theo từng vị trí, điều kiện kinh tế, quy hoạch của tỉnh mà từng quận huyện cũng có thể có mức diện tích tối thiểu để được cấp sổ là khác nhau.
Ngoài ra, trong trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà vẫn muốn được cấp sổ đỏ thì phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đó là:
– Thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu phải là thửa đất đang được sử dụng và có đủ điện kiện để được cấp sổ đỏ.
– Và thửa đất đó đã được hình thành từ trước ngày Quyết định quy định về diện tích đất tối thiểu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
Trường hợp tự chia tách thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì sẽ không được cấp sổ đỏ, trừ khi có thể gộp thửa đất có diện tích nhỏ hơn đó với một thửa đất khác để tạo thành một thửa mới đủ điều kiện.
Đây cũng là một lưu ý cho khách hàng khi chuẩn bị tham gia một giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, chuyển giao quyền sử dụng đất, phía bên mua cần phải xem xét thật kĩ nếu mảnh đất muốn mua nếu đang chưa có sổ đỏ thì có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ không, từ đó tránh được những rủi ro không đáng có về sau.
4. Diện tích tối thiểu được tách thửa tại Thành phố Hồ Chí Minh?
Câu hỏi:
Hiện tôi có mua 1 căn nhà để ở ngụ tại Quận 9, TP HCM. Diện tích đất của căn nhà là 27.5 m2. Căn nhà này đã được xây dựng từ lâu và mới tu sửa lại rồi bán cho tôi.
Theo như tôi được biết thì trước đây căn nhà này và căn nhà của ông chủ ở thì 2 căn liền vách nhau. Và được thừa kế lại từ cha mẹ để lại. Nay bán cho tôi nhưng ban đầu thì ông chủ nói là sẽ ra sổ đồng sở hữu. Nhưng hôm nay ổng nói là có thể ra được sổ hồng riêng cho 2 bên nhưng tôi phải chịu 1 phần chi phí và phần chi phí này thì tôi không được rõ lắm vì chưa cụ thể. Tôi cũng mới lên TP HCM làm việc nên không biết rõ là có được hay không vì sợ bị lừa.
 
Ông chủ tôi có xem tivi và thấy trên quận Gò Vấp cũng có trường hợp như vậy và được giải quyết nên ông nói là trường họp của tôi cũng có thể làm được. Và ông chủ nói là ông chủ sẽ chuyển nhượng lại cho con trai của ông với hình thức của nghị định mấy tôi không rõ. Trong trường hợp đặc biệt, theo tâm nguyện của ông bà muốn để lại phần đất cho cháu trai cả, và con ông chủ sẽ được tách sổ hồng riêng, sau đó khi có sổ hồng thì sẽ bán lại cho tôi thì khi đó tôi có sổ riêng.
Hiện tại tôi đã đi công chứng mua bán để được trở thành đồng sở hữu mảnh đất. Nếu giờ làm theo phương án kia thì tôi phải hủy hợp đồng công chứng này thì tôi có thể mất trắng.
Tôi kính mong quý luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn
 
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014, đối với giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở, thì nhà ở phải đáp ứng điều kiện:
a) Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, việc mua bán nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu là vi phạm điều cấm của pháp luật. Giao dịch này bị vô hiệu.
Căn cứ quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
"Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng."
+ Về diện tích đất tối thiểu được tách thửa tại TP. Hồ Chí Minh:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu được tách thửa như sau:
 
Diện tối thiểu để cấp sổ đỏ của thành phố Hồ Chi Minh trong Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa có hiệu lực từ ngày 01.01.2018, diện tích tối thiểu để được tách thửa đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ chia thành 03 khu vực:
+ Khu vực 1 bao gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú: diện tích tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m.
+ Khu vực 2 bao gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức: diện tích tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m.
+ Khu vực 3 bao gồm các huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện NHà Bè, huyện Cần Giờ: diện tích tối thiểu 80m2 và mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.
 
Theo như thông tin bạn nêu thì mảnh đất bạn mua là đất đã có nhà ở hiện hữu và diện tích đất của căn nhà là 27.5 m2. Như vậy trường hợp này không đủ để được tách thửa theo quy định của pháp luật nêu trên. Nếu vẫn muốn mua, bạn có thể cùng đứng tên chung trên giấy chứng nhận với người bán.
Ngoài ra, căn nhà mà bạn định mua hiện tại chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 nói trên đã quy định việc mua bán nhà ở chỉ được phép thực hiện khi nhà ở đó đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Do vậy, hiện tại việc mua bán nhà sẽ không được pháp luật công nhận.
Căn hộ mà bạn dự định mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, về nguyên tắc việc mua bán đó chưa hoàn thành theo qui định của pháp luật được quy định tại Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 thì “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng”. Để giảm thiểu những bất trắc về mặt pháp lý có thể xảy ra khi mua nhà trong trường hợp này bạn nên: yêu cầu chủ hộ liên hệ với UBND quận 9 TP. Hồ Chí Minh làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sau đó làm thủ tục bán nhà lại cho bạn bằng một hợp đồng có chứng nhận của công chứng.
+ Nếu bạn vẫn quyết định mua căn nhà đó thì cần lưu ý thêm những điều sau đây:
Vì căn nhà bạn dự định mua không đủ điều kiện để tách thửa, do đó để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn và chủ sử dụng đất liền kề phải tiến hành thủ tục hợp thửa theo quy định.
Sau khi tiến hành thủ tục hợp thửa, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi nhận bạn và chủ sử dụng đất liền kề là đồng sở hữu (sau đây gọi là sở hữu chung theo phần).
 
Theo quy định tại Điều 209 của Bộ luật dân sự năm 2015. thì:
"1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác."
+ Về việc định đoạt tài sản chung: Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
Căn cứ vào những quy định nói trên, bạn và chủ sử dụng đất liền kề nên có một thỏa thuận cụ thể, trong đó nêu rõ diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất, và các quyền đối với phần đất thuộc quyền sở hữu của mình.
 
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 
 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com