Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Nhà Đất Liền Kề

Đối với tranh chấp ranh giới thửa đất liền kề

Giữa chủ sở hữu của các thửa đất liền kề phải thực hiện nghĩa vụ tôn trong ranh giới giữa các bất động sản. Điều này được thể hiện tại điều 265 Bộ luật dân sự 2005: “1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.”

Vấn đề này được quy định tương tự tại điều 175 Bộ luật dân sự 2015 (có hiệu lực vào ngày 01/01/2017), theo đó, mọi chủ thể đều có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung, không được lấn, chiếm thay đổi các mốc giới ngăn cách, kể cả trương hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.

Ranh giới giữa các thửa đất cũng được thể hiện trong bản đồ địa chính của địa phương. Do vậy, trong trường hợp có tranh chấp về ranh giới, các chủ sử dụng đất có thể tự thỏa thuận với nhau, trong trường hợp không thỏa thuận được thì có thể tiến hành hòa giải. Thủ tục hòa giải hiện nay được quy định tại điều 202 Luật đất đai 2013, như sau:

  • Các bên tranh chấp không thể tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để hòa giải.
  • Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việp Nam cấp xã, tổ chức thành viên của Mặt trận, tổ chức xã hội khác tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Việc hòa giải tranh này tại được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
  • Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp hòa giải không thành, mà các bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tranh chấp sẽ được giải quyết bằng cách đưa ra Tòa án nhân dân theo khoản 1 điều 203 Luật đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”

Việc khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, có hiệu lực từ ngày 01/7/2016. Những quy định về vấn đề này so với Bộ luật tố tụng dân sự 2005 chỉ khác biệt về xác định thẩm quyền của Tòa án theo loại việc do đã tổ chức các Tòa chuyên trách, cụ thể:

Xác định Tòa án nhân dân có thẩm quyền:

Việc xác định Tòa án nhân dân có thẩm quyền dựa trên loại vụ việc, lãnh thổ và cấp tòa án. Căn cứ vào điều 35 về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, điều 36 về thẩm quyền của các Tòa chuyên trách Tòa án nhân dân cấp huyện, thì Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc về dân sự – bao gồm các tranh chấp về đất đai. Việc xác định thẩm quyền về loại việc cho Tòa chuyên trách là điểm mới so với Bộ luật tố tụng dân sự 2005.

Căn cứ vào điểm c khoản 1 điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thì trường hợp “đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Do đó, Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

Nội dung đơn khởi kiện phải có các nội dung chính theo điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân;

-Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

-Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

-Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm, trong trường hợp này là các tài liệu sau:

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đối với thửa đất bị lấn chiếm;

-Biên bản hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã;

-Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

-Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp;

-Ngoài ra Tòa án có thể yêu cầu bổ sung thêm các loại tài liệu, chứng cứ liên quan khác.

Khi nộp đơn khởi kiện có kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan, Tòa án sẽ phân công Thẩm phán xem xét, nghiên cứu vụ án. Nếu thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết thì Thẩm phán được phân công sẽ thông báo cho người khởi kiện để họ đến nộp tạm ứng án phí và thụ lý vụ án theo điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự; nếu cần sửa đổi, bổ sung hồ sơ khởi kiện thì ra thông báo để người nộp đơn khởi kiện bổ sung thêm.

Trân trọng.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình

Luật sư chuyên tư vấn về tranh chấp đất đai với nhà kế bên?

Tư vấn về tranh chấp đất đai với nhà kế bên?

Kính chào các Quý Luật sư, tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Hiện tại, nhà tôi đang xây nhà đổ 1 tấm, nhưng bị nhà kế bên kiện nhà tôi làm nứt mấy vết trên tường nhà họ. Nhưng vấn đề là do kết cấu không đủ chất lượng nên nhà họ xây xong đến nay được 12 năm đã xuống cấp và bị nứt trầm trọng trước khi nhà tôi tiến hành xây. Ngôi nhà bị nứt này có 1 gác lửng và họ mua từ người khác, chủ cũ của ngôi nhà này họ xây để bán nên không đảm bảo các yêu cầu về vọng cừ, đỗ cột hay đõ đà. Ngôi nhà này đã bị nứt từ mấy năm trước. Trước khi đào móng vọng cừ tôi có chụp lại ảnh vết nứt nhà kế bên, về phía Ủy ban phường thì cho rằng ảnh này chưa đủ xác nhận là tôi chụp vào trước hay sau khi nhà tôi vọng cừ. Chủ nhà kế bên bắt tôi phải bồi thường và trám lại. Tôi cũng cho thợ qua trám lại và nói rõ là nhà bị nứt sẵn nên không bồi thường. Tuy nhiên họ vẫn kiện gia đình tôi lên chính quyền địa phương. Thiếu sót của gia đình tôi là không mời ủy ban phường và tổ trưởng tổ dân phố lên xác nhận hiện trạng ngôi nhà kế bên trước khi xây. Vậy, tôi xin hỏi:

1. Về phía tường nứt sẵn của nhà kế bên là nhà tôi có lỗi hay là lỗi do kết cấu nhà kế bên yếu? Như vậy, nhà tôi có phải bồi thường hay không? Nếu có là chi phí bồi thường là bao nhiêu? Nếu nhà tôi không có lỗi mà kế bên vẫn kiện vậy chi phí công trình bị chậm trễ họ có phải bồi thường cho gia đình tôi hay không? Và phí thẩm định công trình là do ai sẽ chịu trách nhiệm?

2. Biện pháp nào để nhà kế bên rút lại đơn kiện? Gia đình tôi chỉ muốn đưa ra biện pháp mạnh để họ rút lại đơn kiện thôi?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư .

Trả lời:

Căn cứ Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

Luật sư tranh tụng có được xây nhà trên đất thương mại dịch vụ không?

– Hành vi vi phạm hành chính không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này, đã có quyết định xử phạt vi phạm hành chính của người có thẩm quyền nhưng chưa thực hiện thì tiếp tục thực hiện hoặc cưỡng chế thực hiện theo quy định của Luật xử lý vi phạm hành chính, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở (viết tắt là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP) và Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị (viết tắt là Nghị định số 180/2007/NĐ-CP).
– Hành vi vi phạm hành chính được quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 5 Nghị định số 180/2007/NĐ-CP, xảy ra sau ngày Nghị định số 180/2007/NĐ-CP có hiệu lực, mà đã kết thúc trước ngày Nghị định này có hiệu lực, đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì xử lý theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP.
– Hành vi vi phạm hành chính được quy định tại khoản 3, khoản 5, khoản 6, điểm b khoản 7 Điều 13 và khoản 2 Điều 70 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, mà đã kết thúc trước ngày Nghị định này có hiệu lực, đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì xử lý theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP.
– Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực, các trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này, mà đã có quyết định xử lý theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, nay lại tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm thì bị xử lý theo quy định tại Điều 15 Nghị định này.
– Không áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp tính theo tỷ lệ giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ.
– Bộ Xây dựng quy định chi tiết các trường hợp và cách tính số lợi bất hợp pháp đối với công trình, phần công trình xây dựng vi phạm tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Luật sư tư vấn tranh chấp bất động sản liền kề lối đi chung, đất liền kề

Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

"Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)."

Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền về lối đi qua, theo đó, bạn đã đền bù theo yêu cầu của ông H, như vậy, thỏa thuận về bồi thường của bạn và ông H đã được thực hiện, bạn không có nghĩa vụ phải bồi thường theo yêu cầu của ông H nữa. Nếu như ông H đe dọa và không chặn lối đi của gia đình bạn thì bạn có thể gửi đơn lên UBND xã, phường thị trấn nơi bạn sống để hòa giải. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về quyên sử dụng đất của gia đình bạn.